Apartmanlar ve siteler gibi küçük yaşam alanlarında yaşayan insanların huzurunu korumak için uyulması gereken bazı kurallar bulunmaktadır. Bu kuralları belirlemek ve uygulamak için hukuki bir çerçeve gerekmektedir. Bu ihtiyaca cevap vermek amacıyla oluşturulan bir belge yönetim planıdır ve 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi tarafından düzenlenmiştir. Yönetim planı, binanın nasıl yönetileceği, ortak araç-gereçlerin nasıl kullanılacağı ve site sakinlerinin uyması gereken kuralları belirler. Bu yönetim planı sayesinde, tapu müdürlüklerinden temin edilen belgeler aracılığıyla site sakinleri arasında olası anlaşmazlıkların da önüne geçilmektedir.
Yönetim planının değiştirilmesi için yapılan oylamalarda, kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu gereklidir. Eğer yapılan oylamalarda beşte dört oy çoğunluğu sağlanamazsa, kat maliklerinin gayrimenkulün bulunduğu sulh hukuk mahkemelerinde yönetim planının iptali için dava açma hakları bulunmaktadır.
1. Yönetim Planı Nedir?
Yönetim planı, apartmanlar ve siteler gibi toplu yaşam alanlarında ortak kararların alındığı önemli bir belgedir. Bu tür yerlerde düzenin sağlanması ve adil bir yaşam ortamının oluşturulması için kat malikleri, site yöneticisinin gözetiminde ortak kararlar alırlar. Bu kuralların esaslarını ve uygulanma şeklini içeren, hukuk sistemince tanınan bir sözleşmeye yönetim planı denir.
2. Yönetim Planı Nasıl Oluşturulur?
Bir binanın yönetim şeklini belirleyen yönetim planı, tapu müdürlüklerinden temin edilebilir. Bu amaçla, herhangi bir kat maliki veya site yöneticisi, ilgili tapu müdürlüğüne giderek binaya ait olan yönetim planını talep edebilir. Bina veya site yönetimi, bu yönetim planı taslağını alarak kendi belirledikleri sözleşme maddelerini ekleyebilirler.
3. Yönetim Planının Önemi Nedir?
Bir taşınmazı satın almayı düşünen kişiler için, tapuda yer alan yönetim planı örneğini incelemek önemlidir. Bu, ileride olası pişmanlıkları önlemek açısından büyük bir öneme sahiptir. Ayrıca, bir site veya apartmanda yaşayan kişiler arasında ortaya çıkabilecek potansiyel sorunları da yönetim planı ile önceden çözebilirler. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28'e göre, yönetim planı binanın nasıl yönetileceğini, kullanım amacını ve şeklini, yönetici ve denetçilere ödenecek ücreti ve diğer kat maliklerini ilgilendiren önemli konuları düzenler.
4. Yönetim Planında Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?
- Yönetim planı, öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer ilgili yasalara uygun olmalıdır. Yasalara aykırı hükümler içeremez.
- Yönetim planı, kat maliklerinin yaşamlarını kolaylaştırmaya yönelik olarak hazırlanmalıdır.
- Yönetim planı, gelecekte ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları tanımlamak ve çözmek için kullanılabilir olmalıdır.
- Yönetim planı, hangi maddelerin kanunun emredici hükümlerinden kaynaklandığını belirtmekte faydalı olabilir.
- Yönetim planı, binada yaşayan sakinlerin yaşam tarzına uygun olarak hazırlanmalıdır.
5. Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
Yönetim planında değişiklik yapılması gereken durumlar ortaya çıkabilir. Yönetim planının değiştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dört oy çoğunluğunu sağlaması gerekir. Örnek vermek gerekirse, 120 üyeli bir toplantıda, 96 kat malikinin yönetim planının değiştirilmesi yönünde oy kullanması gerekmektedir. Bu çoğunluğun sağlanması durumunda yönetim planı değişikliği gerçekleştirilebilir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2011/11552 Esas, 2012/2972 Karar, 22.3.2012 tarihli ilamına göre, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Bu nedenle yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin 4/5'inin oy çoğunluğu gereklidir.
6. Yönetim Planı İptali
Kat maliklerinin yönetim planının değiştirilmesi veya iptal edilmesi talepleri için genel kurula başvurma hakları vardır. Yönetim planının tamamen iptal edilmesi gibi bir durum genellikle ilk seçenek olmayacaktır. Ancak, kat maliklerinin genel kurula sundukları yönetim planı değişikliği talebi reddedilirse veya kanunda öngörülen beşte dört oy çoğunluğu sağlanamazsa, kararı öğrenen kat maliklerinin bir ay içinde veya her halükarda altı ay içinde sulh hukuk mahkemelerinde dava açma hakkı vardır. Ayrıca, kat maliklerinin hukuka aykırı olduğunu düşündükleri yönetim planı değişikliği kararına karşı da sulh hukuk mahkemesine başvurma hakları vardır. Bu noktada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, genel kurula katılıp yönetim planı değişikliğine olumlu oy veren kişilerin dava açma hakkına sahip olamayacaklarıdır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2005/5 Esas, 19.05.2015 tarihli ilamına göre, yönetim planının değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dört oy çoğunluğunu sağlamak gereklidir. Mahkeme, yönetim planının dava konusu edilen maddesinin iptal edilebilmesi için bu maddenin yasanın buyurucu hükümlerine aykırı olması gerektiğini belirtmektedir. Bu bağlamda, somut bir olayda değiştirilmesi istenilen yönetim planının 6. maddesi, yasanın buyurucu hükümlerine aykırı olmadığı için bu maddeyi değiştirmek için kat maliklerinin beşte dört oy çoğunluğunu toplamaları gerektiğini ifade eder. Hakim, kat maliklerinin iradesinin yerine geçemez ve böyle bir değişikliğe karar veremez.
7. Yönetim Planı İptali Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Yönetim planı iptali davası, taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacaktır. Yönetim planı iptali davasında, tarafların tüm kat malikleri davaya dâhil edilmesi gerekmektedir.
8. Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planında hüküm bulunmayan durumlarda ne yapılmalıdır? 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre, yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler uygulanarak uyuşmazlıklar çözüme kavuşturulur. Bu durumda, kanun ve genel hükümler belirli bir düzenlemeye işaret etmezse, mahkeme kararları ve yargı içtihatları da rehber olabilir.
Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
Yönetim planının tamamının veya bazı maddelerinin değiştirilmesi her zaman mümkündür. Ancak, yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin 4/5'inin oyu gerekmektedir. Yönetim planı ve bu plan üzerinde yapılan değişiklikler, bütün kat maliklerini, onların birinci ve ikinci dereceden mirasçılarını, kiracılarını ve yönetici ile denetçileri bağlar.
Hakimin Müdahalesi Ne Zaman Olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesinde yönetim planına hakimin müdahalesi düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kat maliklerinden biri veya kira sözleşmesine dayalı olarak kiracı olarak oturanlardan biri veya başka bir şekilde ilgili taşınmazda sürekli olarak oturanlardan biri, borçlarını yerine getirmediği veya yükümlülüklerini ihlal ettiği nedeniyle zarar gören kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini talep edebilirler. Hakim bu durumda, sorunları çözmek ve ilgili yükümlülükleri yerine getirmek için gerekli önlemleri alabilir. Bu düzenleme, taşınmazın yönetimine ilişkin anlaşmazlıkları çözmek için bir yol sunmaktadır.
Yönetim Planına Nasıl Ulaşılır?
Kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tescili sırasında yönetim planı, tapuya verilmesi zorunludur. Medeni Kanun uyarınca tapu sicili, "ilgisini inanılır kılanlara" açıktır. Bu nedenle tapu sicili ile ilgisi olan herkes, tapu kütüğündeki belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini isteyebilir. Dolayısıyla, kat maliklerinin yönetim planına ulaşabilmeleri için ilgili tapu müdürlüğünden bilgi alabilirler veya doğrudan yönetim planına ulaşmaları mümkün olacaktır.