Bir ev ya da iş yeri satın almayı düşündüğünüzde, orada hâlâ bir mülk sahibi, onun akrabası ya da bir kiracının bulunuyor olması muhtemeldir. Satın alma işlemine karar vermeden önce, taşınmazı aktif olarak kullanan kişiler ve satıcı ile iletişime geçerek, mevcut durum hakkında net bilgi sahibi olmak önemlidir. Bu adım, gelecekte karşılaşabileceğiniz olumsuzlukları en aza indirecektir.
Taşınmazda Kiracı Bulunması Halinde Yapılması Gerekenler;
Taşınmaz satın alırken sık yapılan hatalardan biri, satın alma işlemiyle birlikte var olan kira sözleşmesinin otomatik olarak sona ereceği yanılgısına düşmek ve kiracıyı adeta bir işgalci gibi görmeye başlamaktır.
Ancak, bir taşınmazı satın aldığınızda, mevcut kira sözleşmesinin otomatik olarak sona ermediğini anlamak önemlidir. Yeni mülk sahibi olarak, eski mülk sahibinin kira sözleşmesindeki yerini alacaksınız. Bu yüzden, eğer taşınmazda bir kiracı varsa, ilk olarak bir kira sözleşmesinin olup olmadığını kontrol etmeli ve mevcut sözleşmenin şartlarını dikkatlice incelemelisiniz.
Yazılı Kira Sözleşmesi Olmaması veya Sözleşmenin Aslının Bulunamaması Durumu;
Bir kira sözleşmesinin yazılı şekilde olması zorunlu değildir, bu nedenle eski mülk sahibi ile kiracı arasındaki anlaşmanın yazılı bir doküman olarak bulunmaması mümkündür. Yazılı bir kira sözleşmesinin eksikliğinin önemli dezavantajları aşağıdaki gibidir:
- Kira bedelinin belgelenmesi gerektiğinde, bu bedeli ispat etmek zorlaşabilir.
- Kira artışı için yazılı bir belge gerektiğinden, yazılı sözleşme olmadan kiracıya yıllık artış yapılması mümkün olmayabilir. Ancak, taşınmazda beş yıl veya daha uzun süre kalan kiracılara karşı kira bedeli tespiti için dava açılabilir.
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi bilinmediğinde, tahliye ve kira bedeli tespiti davalarını doğru zamanlamak zorlaşır.
- Depozito bedeli konusunda anlaşmazlıklar yaşanabilir eğer kiracıdan depozito alınmışsa.
Eski mülk sahibi ile kiracı arasında yazılı bir anlaşma yapılmamışsa veya sözleşmenin orijinali (fotokopi olmayan) temin edilemiyorsa, yeni mülk sahibi olarak iki seçeneğiniz bulunur:
- Eğer taşınmazı kendiniz kullanmayacaksanız, satın alma işleminden önce mevcut kiracı ile kendi adınıza yeni bir sözleşme yapabilir ve tahliye taahhüdü alabilirsiniz.
- Taşınmazı kendi ihtiyaçlarınız için satın alıyorsanız ve kiracı tahliye taahhüdünde bulunmuyorsa, mülkü satın aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya ihtiyaçlarınızı belirten bir ihtarname gönderdikten sonra, altı ay sonra ihtiyaç temelli tahliye davası açabilirsiniz.
Bu durumlar dışında, içinde kiracı bulunan bir taşınmazı satın alma kararınızı yeniden değerlendirebilirsiniz.
Kiracıdan Alınan Güvence Bedeli Üzerine Dikkat Edilmesi Gerekenler
Eğer yazılı bir kira sözleşmeniz varsa, sözleşmedeki depozito ile ilgili hükümlerin incelenmesi önemlidir. Bu güvence bedeli, eski mülk sahibinden alınmalı veya mülkün satış bedelinden düşülmesi gerekir. Kiracı taşınmazı terk ettiğinde, depozito ile ilgili sorumluluk sizin, yani eski mülk sahibinin halefinin üzerine geçer.
Yazılı bir kira sözleşmesinin olmaması veya sözleşmenin orijinalinin sağlanamaması durumunda, satıcıdan ve kiracıdan depozitonun ödenip ödenmediği konusunda bilgi alınmalıdır. Eğer depozito ödenmişse, miktarı; ödenmemişse, bu durumun satıcı ve kiracı tarafından imzalanacak bir belge ile kayıt altına alınması gerekir.
Kiracıya Yapılacak Bildirimler
Taşınmazı satın aldığınızı kiracıya sadece sözlü olarak, e-posta veya SMS yoluyla bildirmek yeterli olmayabilir. Kiracıya, tapu fotokopisinin de ekleneceği resmi bir ihtarname göndererek taşınmazı satın aldığınızı ve kira ödemelerinin hangi banka hesabına yapılacağını net bir şekilde belirtmelisiniz. Kiracının eski mülk sahibine ödeme yapmaya devam etmemesi için yazılı bildirimin yapıldığını kanıtlayabilmek önemlidir.
Yazılı Kira Sözleşmesinin Yeterliliği
Eski mülk sahibi ile kiracı arasında var olan yazılı bir kira sözleşmesi olması, her durumda yeterli olmayabilir. Dikkatsizce hazırlanmış bir kira sözleşmesi, mülk sahibi aleyhine sonuçlar doğurabilecek hükümler içerebilir. Bu nedenle, varsa, mevcut sözleşmeyi bir avukata göstererek inceletmeniz faydanıza olacaktır.
Yazılı Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi Üzerine Öneriler
Yazılı kira sözleşmesinin yenilenmesi, sadece lehinize değişiklikler sağlayacaksa önerilir. Özellikle konut ve çatılı iş yerleri için geçerli olan bir kurala göre, kiracı belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az on beş gün önce herhangi bir bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullar altında otomatik olarak bir yıl süreyle uzar. Bu durumda, kiralayan sözleşmenin bitim tarihini gerekçe göstererek sözleşmeyi feshedemez.
Yeni bir yazılı sözleşme yapılması, kira tespit ve tahliye davalarında önemli olan beş yıllık sürenin ve "10 yıl otomatik yenileme" kriterinin yeniden başlamasına neden olur. Bu yüzden yeni bir kira sözleşmesi yapmayı düşünüyorsanız, bu hususları göz önünde bulundurmalısınız.
Tahliye Davası Açma Koşulları
Kiracıyı taşınmazdan çıkarmak istiyorsanız, tahliye için geçerli nedenler hakkında bilgi edinmeniz faydalı olacaktır.
Kira Tespit Davası Açma Durumları
Düşük kira bedelleri nedeniyle kira tespit davası açmayı düşünüyorsanız, bu konuda daha fazla bilgi edinmek için ilgili makalelere göz atabilirsiniz.
Taşınmazda Oturan Kişiler Kiracı Değilse
Satın aldığınız taşınmazda oturanların her zaman kiracı olmayabileceğini unutmayın. Mülk sahibi veya yakınları da taşınmazda ikamet ediyor olabilir. Mülk sahibi, taşınmazın belirli bir tarihte boşaltılacağına dair söz verebilir ancak satış sonrasında bu sözü yerine getirmeyebilir. Bu tür durumlar için yapılan anlaşmaların yazılı olması önemlidir.
Mülk sahibi veya taşınmazda oturanlarla, taşınmazın boşaltılacağı tarihe dair tahliye taahhütnamesi alınmalı ve belirlenen tarihe kadar boşaltılmaması durumunda rayiç kira bedelinin en az iki katı tutarında ecrimisil ödeneceği konusunda anlaşma yapılmalıdır.
Bu yazıda, taşınmaz satın alırken, özellikle taşınmazda başkasının oturması durumunda dikkat edilmesi gereken noktaları ele aldık. Yazılı kira sözleşmesi bulunuyorsa, bu sözleşmenin yeni malik için de bağlayıcı olabilecek maddeler içerebileceğini unutmamak önemlidir. Herhangi bir sorunla karşılaşmamak için, satın alma işlemi öncesinde sözleşmeyi ve taşınmazın durumunu bir avukatla detaylıca incelemenizi öneririz.