Makaleler
Asrın Grup'tan makaleler, gelişmeler, gayrimenkul, medya ve yerel haberleri...

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve arsanın belli bir payı karşılığında inşaat yapılmasını öngören sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerin iptali veya feshi, çeşitli nedenlerle gündeme gelebilir.

İptal Nedenleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflardan birinin sözleşme yapma ehliyetinin olmaması (örneğin yaş küçüklüğü), irade bozuklukları (hata, hile veya aldatma gibi) durumlarında iptal edilebilir. İptal sebebini öğrenen tarafın, bu durumu mahkemeye taşıyarak iptal davası açması gerekir. Bu süreçte, hak kayıplarını önlemek adına bir avukat eşliğinde hareket etmek önem taşır.

Sebepsiz Fesih

Borçlar Kanunu’nun 369. maddesi uyarınca, iş sahibi (genellikle arsa sahibi), inşaat bitmeden önce yapılan işin bedelini ödeyerek ve yüklenicinin (müteahhitin) zararlarını tazmin ederek, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir.

arsa payi 000

Haklı Sebeplerle Fesih

Tarafların haklı sebeplerle fesih hakkı da bulunmaktadır. Özellikle, müteahhidin işi zamanında bitirememesi, arsa sahibine Borçlar Kanunu’na dayanarak sözleşmeyi feshetme hakkı verir. Sözleşmede belirlenen süre içinde inşaatın tamamlanamaması durumunda, önceden ihbarda bulunma şartı aranmaz. Ancak, inşaatın büyük oranda tamamlanmış olması ve çok az bir işin kalmış olması, fesih hakkının kötüye kullanımı olarak değerlendirilebilir ve bu durumda arsa sahibi işi kabul etmek zorundadır. İnşaatın kalan kısmının belirlenen sürede bitirilmesinin mümkün olmadığının anlaşılması halinde, süre sonunu beklemeden fesih yoluna gidilebilir. Fesih işlemi, müteahhidin rızası aranmaksızın tek taraflı olarak gerçekleştirilebilir, ancak müteahhit sözleşmenin devam ettiğini iddia ederse, mahkemenin bu konuda karar vermesi gerekebilir. Feshin haklı veya haksız olduğuna mahkeme karar verecek ve davacının tazminat talepleri de belirlenen esaslara göre karşılanacaktır.

Her iki durumda da, iptal veya fesih sürecinde hukuki destek almak ve süreçleri doğru yönetmek büyük önem taşımaktadır.

arsa payi 001

Projeye Aykırılık ve Kaçak İnşaat Durumlarında Yapılması Gerekenler

İnşaat ruhsatı ve imar mevzuatına uygun olmayan yapılar, projeye aykırılık ve kaçak inşaat kategorisine girer. Bu tür inşaatlar; gabari aşımı, projede olmayan balkon yapımı, izinsiz kat ilavesi veya komşu arsaya taşma gibi durumlar nedeniyle oturma izni alamazlar. İmar Kanunu'na göre, her inşaatın ruhsata uygun şekilde yapılması zorunludur.

Kaçak İnşaat ve Ruhsata Aykırı Yapıların Yıkılması

Kaçak ve ruhsata aykırı yapılar için yıkım, yasanın zorunlu kıldığı bir işlemdir. Bu yapılar hukuki ve ekonomik varlık olarak kabul edilemez. Eğer binada kaçak katlar veya projeye uymayan bölümler varsa, mahkeme ilk olarak inşaatın projeye uygun hale getirilip getirilemeyeceğini belirlemek üzere bir tadilat projesi talep eder veya kaçak kısmın yıkılmasını kararlaştırır. Eğer inşaatın yasal hale getirilmesi mümkünse, müteahhite bu iş için süre tanınır. Yasalara uygun hale getirilmesi mümkün olmayan yapılar için ise, arsa sahibi sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

arsa payi 002

Kaçak Yapılarla İlgili Yükümlülükler ve Haklar

Kaçak yapılan binalar nedeniyle yüklenici, yükümlülüklerini yerine getirmiş sayılmaz. Bu binalar arsa sahibine ekonomik değer katmadığı için müteahhit, arsa sahibinden herhangi bir hak talebinde bulunamaz. Sözleşmenin feshi durumunda, daha önce müteahhide verilmiş tapuların iadesi gerekir. Tapu sahibi olan kişiler de, arsa sahibine tapuyu geri verme yükümlülüğü altındadır ve ödedikleri bedeli müteahhitten talep edemezler.

Tazminat ve Zararların Karşılanması

Arsa sahibi, müteahhit tarafından yapılan noksan ve ayıplı işler için bedel talebinde bulunamaz. Ancak, inşaatın gecikmesi nedeniyle ortaya çıkan kira kaybı gibi zararlar için tazminat talep edebilir. Eğer arsa sahibi, kaçak inşaat yapılmasına rıza göstermişse, bu durumda ortaya çıkan zararı kabullenmiş sayılır ve inşaatın yasal hale getirilmesi veya gecikme tazminatı talepleri reddedilir. Bu durumda, zararın taraflarca paylaşılması gerekmektedir.

arsa payi 003

Projeye aykırı ve kaçak inşaat durumlarında, hem yüklenici hem de arsa sahibi için çeşitli yasal yükümlülükler ve haklar söz konusudur. Bu tür durumların yönetilmesi, detaylı hukuki danışmanlık gerektirir ve tarafların haklarını korumak için dikkatli bir şekilde hareket edilmesi önemlidir.