Kira tespit davası, kira bedelinin artırılması veya azaltılması istenen bir dava türüdür ve kiraya veren ile kiracı tarafından açılabilir. Kira sözleşmesi yapılırken taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak yeni bir kira döneminde kira bedelinde değişiklik yapılması taraflarca istenebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre: Tarafların yeniden kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Bu kanun maddesine göre, taraflar yeni kira dönemi kira bedelinde anlaşamazlarsa kira tespit davası açarak mahkemenin kira bedelini belirlemesini talep edebilirler.
Eğer kira sözleşmesi 5 yıldan kısa bir süre için yapılmışsa ve taraflar kira bedeli konusunda anlaşmamışsa, yeni dönemde belirlenecek kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir.
Eğer kira sözleşmesi 5 yıldan uzun bir süre için yapılırsa ve taraflar arasında herhangi bir anlaşma olmasa bile kira bedeli, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, piyasa rayici gibi faktörler göz önünde bulundurularak belirlenir. Bu durumda, kira bedeli belirlenirken aynı koşullara sahip diğer kiralık dairelerin fiyatlarının araştırılması önerilir.
Kira Tespit Davasının Şartları Nedir?
Kira tespit davası, iki temel şartın sağlanması gereken bir tür davadır ve şunlar gereklidir:
1. Taraflar arasında bir kira sözleşmesinin bulunması gereklidir. Bu sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir ve yazılılık zorunluluğu bulunmamaktadır.
2. Tarafların davanın açılmasıyla hukuki yararının olması gereklidir. Bu, örneğin tarafların yeni kira dönemi için zaten yasal sınırlara ve kanuna uygun bir kira bedeli belirlemişlerse, bu durumda kira bedelinin tespiti davasının açılmasının hukuki yararı olmayacaktır.
Kira bedelinin tespit davası açılabilmesi için bu iki şartın bir arada olması gereklidir; aksi takdirde dava reddedilecektir.
Kira tespit davasının açılmasına ilişkin herhangi bir süre sınırlaması kanunlarımızda bulunmamaktadır. Ancak, Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesine göre:
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur."
Bu maddeye göre, kira bedelinin tespit davası her zaman açılabilir. Ancak, taraflar mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmasını istiyorlarsa, davayı yeni kira döneminden en az 30 gün önce açmalılar veya en az 30 gün önceden bu hususu yazılı olarak diğer tarafa bildirmiş olmalıdırlar. Bu koşullar sağlandığında, hakim tarafından belirlenen yeni kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.
Eğer kira sözleşmesi 5 yıldan uzun bir süre için yapılırsa ve taraflar arasında herhangi bir anlaşma olmasa bile, kira bedeli, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, piyasa rayici gibi faktörler göz önünde bulundurularak belirlenecektir. Bu durumda, kira bedeli belirlenirken aynı koşullara sahip diğer kiralık dairelerin fiyatlarının araştırılması önerilir.
Kira tespit davası açmadan önce ihtar gönderme zorunluluğu yoktur, çünkü kanunda böyle bir gereklilik öngörülmemiştir. Ancak, taraflardan herhangi biri kira bedelinin tespiti için 30 gün önceden kira bedelinde bir artış yapacaksa, bu durumda açılan dava sonucunda belirlenen yeni kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Dolayısıyla, kira tespit davası açmak için ihtar çekmek zorunlu olmasa da, yeni kira döneminde yeni kira bedelinin geçerli olmasını isteniyorsa, bu konuda 30 gün önceden ihtar gönderilmesi gereklidir.
Tespit Edilen Aylık Kira Bedeli Ne Zaman Geçerli Olur?
Bu konuyla ilgili olarak Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi şunları belirtmektedir: "Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar." Bu hükme göre, kira bedelinin ne zaman geçerli olacağını belirleyen dava, ya yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ya da kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bir bildirimde bulunulmuşsa, mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Kira Tespit Davasının Harcı Ve Karşı Tarafın Vekalet Ücreti
Kira tespit davalarında ödenmesi gereken harç, talep edilen kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Örnek vermek gerekirse, mevcut kira bedeli 10.000 TL iken talep edilen kira bedeli 20.000 TL ise, harca esas alınacak değer 20.000 - 10.000 = 10.000 TL olacaktır.
Karşı tarafın vekalet ücreti ise Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 9. Maddesine göre belirlenir. Bu maddeye göre, tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli tutarı, kira tespiti ve nafaka davalarında tespit edilen kira bedeli farkının veya hükmedilen nafakanın bir yıllık tutarı üzerinden bu Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı avukatlık ücreti olarak hükme geçirilir. Bu miktarlar, davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenen ücretten az olamaz.
Kira Uyarlama Davasının Şartları Nelerdir?
Kira uyarlama davası, kiracılar ve kiraya verenler tarafından açılabilen bir hukuki süreçtir. Bu davanın özellikleri, hangi durumlarda başlatılabileceği ve benzer davalardan farkları sıkça merak edilen konular arasındadır. Bu makalede, kira uyarlama davası hakkında bilmeniz gereken temel konuları ele alacağız.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Türk Hukuku'na göre, sözleşme özgürlüğü ilkesi gereği, her iki tarafın kanunlara ve ahlaki kurallara aykırı olmadığı sürece istedikleri koşullarda sözleşme yapabilmesini sağlar. Kira sözleşmeleri için de bu ilke geçerlidir. Kiracılar ve kiraya verenler, kira sözleşmelerinde ücret ve diğer şartlarda serbestçe anlaşabilirler ve temel koşulları belirleyebilirler. Ancak, belirli hususların eksik veya belirsiz olduğu durumlarda, Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri uygulanır. Taraflar, kendi irade özgürlükleri içinde bu sözleşmelere uymakla yükümlüdürler. Bununla birlikte, kira sözleşmesi kurulduktan sonra beklenmedik ve olağanüstü durumlar ortaya çıkabilir ve başlangıçta öngörülen şartlar taraflardan biri aleyhine büyük ölçüde değişebilir. İşte bu durumda, kira uyarlama davası söz konusu olabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 138. Maddesi, bu tür durumlarda izlenecek yolu düzenler.
Bu maddeye göre, tarafların başlangıçta öngöremediği ve öngörmesi de mümkün olmayan olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan nedenlerle ortaya çıkarsa ve bu şartlar altında ifa talebi dürüstlük kurallarına aykırı olursa, borçlu, mahkemeden sözleşmenin yeni şartlara uygun hale getirilmesini isteyebilir.
İlgili madde, aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kira uyarlama talebini düzenler. Bu talep ve yasal düzenleme, Türk Medeni Kanunu'nun 2. Maddesinde yer alan dürüstlük kavramına dayanmaktadır.
Kira Uyarlama Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?
Kira uyarlama davası açabilmek için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartların sağlanması büyük önem taşır ve sadece edimler arasındaki denge bozulduğunda dava açmak yeterli değildir.
Kira uyarlama davasının açılabilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gereklidir:
1. Tarafların öngöremediği ve öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü durumlar: Bu öngörülemeyen durumlar, döviz kurlarındaki ani yükseliş, ülke genelinde ekonomik krizler, savaş veya pandemi gibi ülke çapında ciddi olumsuzluklar ve belirsizlikler oluşturan durumlar veya para biriminin değerine etki eden siyasi nitelikte kararlar olabilir.
2. Olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmaması: Olağanüstü bir durum, borçlunun kontrolü dışında gerçekleşmiş olmalıdır. Örneğin, borçlu tarafından yaratılan bir durum, kira uyarlama davası için uygun bir neden oluşturmaz. Örneğin, borçlunun iflas etmesi ve bu nedenle ödeme güçlüğü çekmesi, borçludan kaynaklanan bir durumdur.
3. Olağanüstü durumun, borçlu aleyhine önemli bir değişikliğe neden olması: Olağanüstü bir durumun varlığı, kira uyarlaması için yeterli değildir. Bu durumun, borçlu üzerinde önemli bir olumsuz etki yaratması ve bu durumun subjektif bir değerlendirme ile tespit edilebilmesi gerekmektedir. Örneğin, ülke genelinde bir pandemi nedeniyle ekonomik olumsuzluklar yaşanabilir, ancak borçlu bu olumsuzluktan etkilenmemişse, kira uyarlama talebi haklı görülmez.
Ayrıca, henüz bir yılını doldurmayan kira sözleşmeleri için kira uyarlama davası açmak mümkün değildir.
Kira Uyarlama Davası ve Koşulları
Sözleşme özgürlüğünün kabul edildiği bir hukuk sistemine sahip olsak da, "işlem temelinin çökmesi" olarak adlandırılan durumlar sözleşmelerin değişmesini gerektirebilir. Aksi halde dürüstlük kurallarına ve adalet ilkesine aykırılık olabilir.
Normal şartlar altında, kira sözleşmelerinde tek taraflı değişiklik yapmak mümkün değildir. Ancak, kira uyarlama davası aracılığıyla mahkeme kararı ile kira bedeli gibi sözleşme unsurlarının değiştirilmesi mümkün olabilir. Bu durum, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını sağlar.
Kira Uyarlama Davası ve Şartları
Kira uyarlama davası açabilmek için belirli şartların yerine getirilmesi gereklidir. Bu şartlar şunlardır:
1. Öngörülemeyen ve öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü bir durumun meydana gelmesi: Kira uyarlama davası açabilmek için ilk şart, tarafların sözleşme yapılırken öngöremediği ve öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü bir durumun meydana gelmiş olmasıdır. Bu durumlar, döviz kurlarındaki ani yükseliş, ekonomik krizler, savaş veya pandemi gibi ülke çapında büyük olumsuzluklar ve belirsizlikler, para biriminin değerine etki eden siyasi nitelikte kararlar gibi olabilir.
2. Olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmaması: İkinci şart, meydana gelen olağanüstü durumun borçlu tarafından yaratılmamış olmasıdır. Örneğin, borçlu iflas etmesi nedeniyle ödeme güçlüğü çekmişse, bu durum borçludan kaynaklanan bir durumdur ve kira uyarlama davası için uygun bir neden teşkil etmez.
3. Olağanüstü durumun ifa talebinin dürüstlük kurallarına aykırı olacak şekilde değiştirmesi: Üçüncü şart ise, olağanüstü durumun ifa talebinin dürüstlük kurallarına aykırı bir şekilde değişmesine neden olmasıdır. Yani olağanüstü bir durumun varlığı, sadece başlı başına bir neden olarak kabul edilmez. Bu durumun, borçlu tarafından olumsuz etkilenmesi ve bu etkinin subjektif bir değerlendirme ile tespit edilmesi gerekmektedir.
Ayrıca, henüz bir yılını doldurmamış kira sözleşmeleri için kira uyarlama davası açmak mümkün değildir.
Kira Uyarlama Davası ve Öngörülemeyen Durumlar
Öngörülememe kavramı, her olay için geçerli ve objektif olmayan durumlar içerebilir. Her kira ilişkisi, tarafların durumları, olağanüstü durumun etkisi ve ifanın dürüstlük kurallarına aykırı olup olmadığı gibi faktörlere göre ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Genel olarak örnek vermek gerekirse, tüm ülkeyi etkileyen bir pandemi, benzer şekilde bir savaş durumu, taşınmazı büyük ölçüde etkileyen alt yapı sorunları, döviz kurlarındaki olağanüstü değişiklikler, ekonomik kriz, devalüasyon vb. gibi büyük ve yaygın durumlar örnek olarak verilebilir. Ancak bu durumlardan birinin varlığı, tek başına kira uyarlama davası açmak için yeterli bir neden değildir. Tarafların durumları da subjektif bir değerlendirmeye tabi tutulmalıdır.
Örneğin, Yargıtay ekonomik kriz nedeniyle uyarlama davasının şartlarının oluştuğunu kabul ederken, aynı zamanda tacir olan tarafların ekonomik krizleri önceden göz önünde bulundurmaları gerektiği ve dürüst bir tacir gibi davranmaları gerektiği gerekçesiyle uyarlama şartlarının oluşmadığına karar verebilmiştir. Ayrıca, taraflar arasında geçerli bir sözleşme yoksa veya sözleşme sırasında taraflar uyarlama hakkından feragat etmişlerse, uyarlama davası açma şartlarının oluşmadığı durumlar da mevcuttur.
Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davası Farkları
Kira tespit davaları, Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiraları için her zaman açılabilen bir dava türüdür. Kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilen bu davanın amacı, kira bedelinin yeniden belirlenmesidir. Pratikte kira artışı davası olarak da adlandırılan bu dava, kiracının kira bedelini düşürme talebiyle de açılabilir.
Kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki farklar şu şekildedir:
1. Kira tespit davası, sadece konut ve çatılı iş yeri kiraları için mümkündür. Kira uyarlama davası ise her türlü kira ilişkisi için geçerlidir.
2. Kira uyarlama davası için herhangi bir belirsizlik veya aşırılık şartı aranmaz. Ancak kira tespit davalarında, sözleşmede belirtilen kira artış oranının belirsiz olması veya bu oranın üst sınırları aşması gerekmektedir.
3. Kira tespit davasının açılabilmesi için belirsizlik veya üst sınır aşılması şartı aranırken, kira uyarlama davalarında süre ile ilgili bir kısıtlama bulunmamaktadır.
4. Kira uyarlama davalarında, bir olağanüstü durum nedeniyle aşırı ifa güçlüğü yaşanması gerekmektedir. Kira tespit davalarında ise böyle bir şart aranmamaktadır. Kira tespit davasında mahkeme, tüfe oranı, emsal kira bedeli gibi ölçütlerle yeni kira bedelini belirlerken, uyarlama davalarında mahkeme, ortaya çıkan olağanüstü durumun koşullarına göre bir değerlendirme yapar.