Kentsel dönüşüm projeleri, genellikle eski veya riskli binaların yenilenmesi ve yerlerine yeni yapıların inşa edilmesi amacıyla gerçekleştirilen büyük ölçekli projelerdir. Bu projeler, kentlerin gelişimine ve güvenliğine katkı sağlayabilir, ancak aynı zamanda bazı kat malikleri için olumsuz etkilere neden olabilir. Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun ile hayatımıza giren bir süreçtir ve temel amacı afet riski taşıyan binaları sağlıklı ve güvenli hale getirmektir.
Kentsel dönüşüm süreci, ya bir bölgenin riskli alan ilan edilmesi ya da belirli bir yapının riskli yapı olarak tanımlanması ile başlar. Bu noktadan sonra, maliklerin, kentsel dönüşüm uygulamalarını kabul etmek veya reddetmek için salt çoğunlukla (2/3 oran 09.11.2023 tarihli kararname ile değiştirilmiştir) karar vermeleri gerekmektedir.
Kanun koyucu, kentsel dönüşümün hızlı bir şekilde tamamlanabilmesi için alınan kararlara katılmayan maliklerin arsa paylarının, yasal düzenlemelere uygun olarak açık artırma ile satılacağını öngörmüştür. Ancak bu satış işlemine kadar olan tüm süreçlerin Kanun ve Uygulama Yönetmeliği'ne uygun olması gerekmektedir. Herhangi bir aşamada hukuka aykırılık tespit edilmesi, satış işleminin gerçekleştirilmesini engelleyebilir.
Kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin, bu tür hukuka aykırılıkları ileri sürerek kararlar ve satış işlemi hakkında hukuki yollara başvurma hakları bulunmaktadır.
Bu aşamada, karara katılmayan maliklerin hukuki durumunu değerlendirmek önemlidir. Çünkü kentsel dönüşüm kapsamında alınan kararlara katılmayan malikler, arsa paylarının satılması dahil olmak üzere önemli hak kayıplarıyla karşı karşıya kalabilirler.
- Riskli Yapı ve Riskli Alan Nedir?
Kentsel dönüşüm uygulamalarının ilk aşamasını riskli yapı tespiti veya riskli alan ilanı oluşturur. Kanuna göre yapılan tanımlara göre;
Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma veya ağır hasar riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayalı olarak tespit edilen bir yapıdır. Bu tanıma göre, bir yapının riskli yapı olarak kabul edilebilmesi için;
- Ekonomik ömrünü tamamlamış olması veya
- Yıkılma veya ağır hasar riski taşıması gerekmektedir.
Bu bağlamda, bu hususların bilimsel ve teknik verilere dayalı olarak tespit edilmesi durumunda, yapının riskli yapı olarak kentsel dönüşüme tabi tutulması mümkün olacaktır.
Riskli alan ise, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanı tarafından ilan edilen bir alanı ifade etmektedir. Riskli alan, Cumhurbaşkanı tarafından re'sen ilan edilebileceği gibi, maliklerin Bakanlığa yaptıkları başvuru sonucu da ilan edilebilir.
Bu noktada önemli bir husus vardır ki, bu işlemler için maliklerin herhangi bir karar almalarına gerek yoktur. Sadece bir malik, yapının riskli yapı olduğunu talep edebilir veya riskli alan ilanı için başvuruda bulunabilir. Bu nedenle ilgili işlemler hukuka aykırı olduğunda, her malik riskli yapı tespitine itiraz edebilir veya riskli alan ilanına karşı hukuki yollara başvurabilir. İtiraz veya dava yollarının kullanılması veya bu yollara başvuru süresinin geçmesi sonucunda riskli alan tespiti veya riskli alan ilanı işlemleri kesinleşir. Kentsel dönüşüm uygulamaları ise işlemlerin kesinleşmesinin ardından başlayacaktır.
- Kentsel Dönüşüm Sürecinde Kararlar
Kentsel dönüşüm sürecinde alınabilecek kararlar, taşınmaz maliklerinin sahip oldukları hisselerin en az üçte iki çoğunluğu ile belirlenir. Temel olarak malikler üç farklı karar alabilirler:
1. Güçlendirme kararı.
2. Yıkım kararı.
3. Yıkım ve yeniden inşa kararı.
Genel olarak riskli yapının yıkılması gerekmektedir. Ancak malikler, teknik olarak güçlendirmenin mümkün olduğunu tespit ettirirlerse, riskli binanın güçlendirilmesi seçeneği değerlendirilebilir. Ayrıca malikler, yalnızca binanın yıkılmasına karar verebileceği gibi, yıkılıp yeniden inşa edilmesine de karar verebilirler. Herhangi bir karar alınmazsa, idarenin maliklere verdiği süre sona erdiğinde riskli yapının yıkılması gerekecektir.
Kentsel dönüşüm sürecinde en yaygın alınan kararın, riskli yapının yıkılıp yeniden inşa edilmesi olduğu görülmektedir. Malikler, toplantı düzenleyerek binanın yıkılması ve yeniden inşa edilmesi kararı alabilirler. Bu toplantının tüm maliklere bildirilmesi önemlidir ve tüm maliklerin katılımının sağlanması gereklidir. Ancak, yapılan çağrılara rağmen tüm maliklerin toplantıya katılmaması durumunda, toplantıya katılanların karar alabilmesi mümkündür.
Alınan kararın yazılı olması zorunlu değildir, ancak yazılı bir karar tutanağı ile ispatlanması daha iyi bir uygulama olacaktır. Kararın imzalı bir tutanakla ispat edilmesinin yanı sıra, sonradan müteahhitle imzalanan bir sözleşme veya müteahhide verilen bir vekâletname ile de ispatlanabilir. Ancak alınan kararın daha kolay ispat edilebilmesi için imzalı bir karar tutanağı tutulması önerilir.
- Alınan Kararın Diğer Maliklere Tebliğ Edilmesi
Alınan kararın ve müteahhit ile yapılacak sözleşmenin şartlarının diğer maliklere bildirilmesi son derece önemlidir. Karara katılmayan malikler, bu şartları kabul ederek müteahhitle anlaşma yapabilirler. Bu nedenle alınan kararın ve sözleşmenin şartlarının diğer maliklere bildirilmesi gereklidir. Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesine göre, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya 7201 sayılı Tebligat Kanunu uyarınca tebliğ edilmelidir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararı ve teklifi kabul etmeleri gerektiği, aksi takdirde arsa paylarının satılacağı hususu yer almalıdır.
Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesi gereği, karara katılmayan maliklere yapılan tebliğin ardından on beş günlük bir süre başlar. Bu süre içinde kararı ve teklifi kabul etmek veya reddetmek için maliklere zaman verilir. Bu süre, maliklere tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar ve sona erer. Malikler, bu süre içinde kararı ve teklifi değerlendirmeli ve gerektiğinde kabul veya ret kararı vermeli ya da itiraz hakkını kullanmalıdır. Bu süre sonunda, malikler kararı ve teklifi kabul etmezlerse, arsa paylarının satılma süreci başlayabilir.
- Kentsel Dönüşüm İstemeyen Maliklerinin Hukuki Yolları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm kararına katılmayan malikler, süreçteki işlemlerin hukuka uygun olmadığını düşünüyorlarsa, hukuki yolları kullanarak itiraz edebilirler. İşlem aşamalarında hukuka aykırılıklar olduğunu iddia ederek dava açabilirler. Bu davalar, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır ve mahkeme işlemleri hukuka uygunluk açısından değerlendirir. Eğer mahkeme, işlemlerde hukuka aykırılık bulunursa, ilgili işlemleri iptal edebilir veya düzeltilmesini emredebilir. Kat malikleri, hukuki haklarını korumak ve kentsel dönüşüm sürecinde adil bir şekilde işlemesini sağlamak için bu yolları kullanabilirler.
- Çoğunlukla Alınan Kararın İptali Davası
Kentsel dönüşüm kararına katılmayan bir malik, toplantıda alınan kararın hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa, bu karara karşı iptal davası açabilir. Bu davada malik, kararın alınması için gereken üçte iki çoğunluğun sağlanmadığını, toplantının kendisine bildirilmediğini veya tebligatın usulsüz olduğunu iddia edebilir. İşlemdeki herhangi bir usulsüzlük veya hukuka aykırılık durumunda bu dava açılabilir. Bu tür davalar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayalı olarak açıldığından, görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Açılan dava sonucunda mahkeme işlemleri değerlendirir ve hukuka aykırılık varsa ilgili kararı iptal edebilir veya düzeltilmesini emredebilir. Malikler, kentsel dönüşüm sürecini adaletli bir şekilde işletmek ve haklarını korumak için bu hukuki yolunu kullanabilirler.
09.11.2023 TARİHLİ KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASINA GÖRE YENİ SÜREÇ
375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 09.11.2023 tarihli 32364 sayılı Resmi Gazete ile yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu yeni düzenleme, 6306 sayılı yasanın hükümlerinde çeşitli değişikliklere yol açmıştır. Özellikle ülkemizdeki deprem felaketlerinin artması ve riskli binaların sayısının artması nedeniyle, kentsel dönüşüm işlemleri önem kazanmıştır. Ancak bu süreçte yaşanan sorunlar, hak sahibi maliklerin mülkiyet haklarının ihlal edilmesine ve riskli yapı ilan edilen binalarda dönüşümün gecikmesine neden olmuştur.
09.11.2023 tarihli resmi gazete ile yayımlanan yeni yasa, bu hak ihlallerini ortadan kaldırmayı ve kentsel dönüşümün hızlı bir şekilde gerçekleşmesini amaçlamaktadır. Ancak bu yeni düzenleme, süreçte mağduriyet yaşanmasına neden olabilecek bazı değişikliklere yol açmıştır. Süreler, bildirim usulleri ve karar yeter sayıları gibi temel düzenlemelerde değişiklikler yapılmıştır. Bu bağlamda, en önemli değişiklikleri şu şekilde belirtmemiz gerekir:
Riskli yapı kararının alınması veya riskli yapı ilan edilen taşınmazda yeni bir sözleşme yapılabilmesi için gereken çoğunluk oranı, maliklerin 2/3 çoğunluğundan salt çoğunluğa indirilmiştir. Hem maliklerin 2/3 çoğunluğu hem de salt çoğunluk hesaplamalarında maliklerin arsa payı oranları dikkate alınmaktadır. Arazi payı oranı, kentsel dönüşüm sürecinde büyük önem taşır ve karar alma süreci ile riskli yapı tespiti sürecine veya yeni sözleşme yapılmasına avantajlı bir şekilde etki edebilir.
Mevcut durumda tapu kaydına göre arsa payı oranı farklı olan malikler, arsa paylarının düzeltilmesi davası açmalıdır. Ancak bu davayı, taşınmazın yıkılmasından önce açmaları gerektiği unutulmamalıdır. Aksi takdirde, yıkılan taşınmaz için açılan arsa payı düzeltme davası reddedilebilir.
Riskli yapı tespiti işlemi, 09.11.2023 tarihli değişiklikle birlikte fiziksel bildirim usulünden vazgeçilerek, yapıya asılan bir tutanakla ve e-devlet üzerinden maliklere bildirimle gerçekleştirilmektedir. Ayrıca, ilgili muhtarlıkta 15 gün boyunca ilan edilmektedir. Bu süreler içinde itiraz edilmemesi durumunda riskli yapı tespiti işlemi kesinleşir ve tahliye ile yıkım süreci başlar.
Riskli yapıların tahliyesi konusunda önceki düzenlemelerde 60 günlük ilk bir süre ve ardından 30 günü aşmayacak şekilde ikinci bir süre verilmekte ve bu süreler içerisinde taşınmazın yıkılmaması halinde masraf maliklere ait olmak üzere kamu/belediyeler tarafından yıkım gerçekleştirilmekteydi. Ancak yeni değişiklikle, taşınmazın riskli yapı tespit işlemi kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım için tek bir 90 günlük süre verilmiştir. Bu düzenleme, sürecin daha hızlı tamamlanmasını amaçlamaktadır.
Önceki düzenlemelerde, her kat malikine fiziksel tebligat yapılması gerekiyordu ve bu nedenle yıkım/tahliye süreleri yurt dışında yaşayan veya tebligatı almak istemeyen malikler nedeniyle sürekli ertelenebiliyordu. Yeni düzenlemeyle birlikte 90 günlük sürenin başlaması için fiziksel tebligat yerine taşınmaza bir tutanak asılması, maliklere e-devlet üzerinden bildirim gönderilmesi ve muhtarlık ilanında 15 gün süre ile bildirimin asılması yeterli kabul edilmiştir.
Hisse satışı için noterden bildirim veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan yolunun benimsenmesi de yeni yasa ile getirilmiştir. Bu değişiklik, salt çoğunluğun kararına katılmayan maliklerin hisselerinin bakanlık tarafından satılmasını kolaylaştırmaktadır. Ancak bu durum, salt çoğunluğu oluşturan kişilerin diğer maliklerin mülkiyet haklarını ihlal etmesine neden olabilir. Bu nedenle bildirimlerin dikkatle takip edilmesi ve yasal yolların kaçırılmaması önemlidir.
Riskli yapılarda ortaklığın giderilmesi davası ve bu davanın sonuçlarına ilişkin yeni kanuni düzenlemeler yapılmıştır. Önceki yasa düzenlemeleri, riskli yapılarda ortaklığın giderilmesi davası açılmasının, riskli yapı sürecinin başlamasına engel olabileceği ve ikisinin aynı anda yürütülemeyeceği şeklinde yorumlanıyordu. Ancak yeni yasa ile bu iki sürecin aynı anda yürütülebileceği ve ortaklığın giderilmesi davası sonucunda hisselerin satışa çıkarılmasının riskli yapı sürecine engel olmayacağı açıklık kazanmıştır. Bu düzenleme, maliklere daha fazla esneklik sağlamaktadır.
Ayrıca, 2019 yılında getirilen düzenleme ile Bakanlığa re'sen fesih yetkisi sadece gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri için uygulanırken, yeni düzenleme ile inşaat yapımına ilişkin sözleşmelerin tamamına dair bakanlığa re'sen fesih yetkisi verilmiştir. Bu değişiklikle, bakanlığın inşaat yapım sözleşmelerine yönelik daha geniş bir fesih yetkisi olduğu açıklığa kavuşturulmuştur. Re'sen fesih başvurusunda bulunabilmek için hisselerin salt çoğunluğu ile başvuru yapılması yeterli kabul edilmiştir. Bu düzenleme, riskli yapı sürecinin hızlanmasına ve düzenlenmesine katkı sağlamaktadır.
09.11.2023 tarihli yeni düzenlemelerle birlikte riskli yapı tespit kararlarına karşı açılacak davaların süreleri kısaltılmış ve yürütmenin durdurulması kararlarına karşı itiraz yolu kapatılmıştır. Ayrıca, rezerv yapı alanlarının tanımı ve kapsamı genişletilmiş, rezerv yapı talepleri için yeni ön şartlar getirilmiştir. İmar ve parselasyon planlarına ilişkin ilan ve itiraz usulleri uygulama alanında uygulanmıştır. Başkanlık tarafından yapılacak uygulamalarda imar süreci hızlandırılmıştır. Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecine ilişkin detaylı bilgi ve hukuki destek almak isteyenlerin, konunun uzmanı bir avukattan yardım alması önemlidir. Kentsel dönüşüm, yapı malikleri ve kiracılar dahil herkesi ilgilendiren bir hukuki süreç olduğu için hak kayıplarını önlemek için profesyonel bir avukattan destek almak faydalı olacaktır.
Kentsel dönüşüm kararına katılmayan bir malik, aşağıdaki hukuki yolları kullanarak haklarını koruma şansına sahiptir:
- Satış ve Satış Bedeline İtiraz Davası:
Malik, kendi payının satışı için yapılan işlemlerin usulsüz olduğunu veya payının satış bedelinin hukuka uygun olmayan bir şekilde belirlendiğini düşünüyorsa, bu işleme karşı iptal davası açabilir. Mahkeme sürecinde işlemin usule uygunluğunu ve rayiç bedelin hukuka uygunluğunu değerlendirir.
- Müteahhit ile Yapılan Anlaşmaya Karşı İtiraz:
- Malikler arasında müteahhit ile yapılan sözleşmede haksızlık veya aşırı yük içeren hükümler bulunuyorsa, bu durumda anlaşma yapmayan bir malik, müteahhit ile yapılan anlaşmaya karşı dava açabilir. Mahkeme, anlaşmanın malikin haklarını ihlal edip etmediğini ve yeterli sayıda malik tarafından imzalandığını değerlendirir. Bu tür bir dava Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülür.
Bu dava türleri, kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin haklarını korumak için kullanabilecekleri hukuki yollardan sadece birkaçıdır. Malikler, durumlarına uygun en iyi hukuki yol için bir avukattan yardım almalıdır, çünkü her durum farklı olabilir ve uzman bir avukatın rehberliği bu süreçte büyük önem taşır.
- Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satılması
Kentsel dönüşüm kararına katılmayan ve teklifi kabul etmeyen maliklerin arsa payları, Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinde belirtilen usule göre öncelikle karara katılan paydaşlara satılacaktır. Ancak paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli yapılar ve riskli alanlar açısından iki farklı durum değerlendirilmelidir.
- Kentsel Dönüşüm Riskli Alanlarda Gerçekleştiriliyorsa
Riskli alanlarda paydaşlara satış gerçekleştirilemediğinde, ilgili arsa payları rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydıyla tapuda Hazine adına re'sen tescil edilir. Hazine adına tescil edilen paylar, maliklerce alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlık tarafından tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülen durumlarda TOKİ'ye veya İdareye devredilebilir.
- Kentsel Dönüşüm Riskli Yapılarda Gerçekleştiriliyorsa
Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşmayı kabul eden üçüncü şahıslara satış yapılma girişiminde bulunur ve alıcı çıkana kadar satış işlemi tekrarlanır.
- Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satılması Şartları
Kentsel dönüşüm uygulamalarının devam edebilmesi için karara katılmayan maliklerin paylarının satılması gerekmektedir. Payların satışının hukuka uygun kabul edilebilmesi için Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinde aranan şartların sağlanması gerekmektedir. Bu şartlar şunlardır:
Riskli yapı tespiti yapılmış olmalıdır.
Arsa payı satışının ilk şartı, riskli yapı tespitinin yapılmış olmasıdır. Bu tespitle birlikte ilgili yapının hukuki statüsü değişir ve kentsel dönüşüm süreci başlar.
Maliklerce pay satışı kararı alınmış olmalıdır.
Riskli yapıda gerçekleştirilecek uygulama işlemleri konusunda riskli yapı paydaşları, hisselerin en az üçte iki çoğunluğuyla karar alabilirler. Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname gibi belgeler başvuruya eklenmelidir."
Pay Satışına Esas Alınacak Rayiç Bedelin Tespit Ettirilmesi
Kentsel dönüşüm sürecinde, payları satılacak olan maliklerin hisselerinin değeri, satış öncesinde tespit edilmelidir. Bu değerin belirlenmesi için yetkilendirilmiş bir gayrimenkul değerleme şirketi seçilmelidir ve bu şirketin Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisanslı olması gerekmektedir.
Pay Satışı Kararının, Karara Muhalif Kalan Maliklere Tebliğ Edilmesi
Pay satışına ilişkin alınan karar, anlaşma şartlarını içeren teklif ile birlikte, karara muhalif olan maliklere noter aracılığıyla veya Tebligat Kanunu'na uygun bir şekilde tebliğ edilmelidir.
Karara katılmayan bir malik, tebligatın kendisine ulaştığını öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içerisinde, payının satışına engel olmak amacıyla katıldığını bildirebilir. Bu süre zarfında herhangi bir katılma iradesi gösterilmediği takdirde, pay satış süreci devam edecektir.
Kararın ve anlaşma şartlarının karara katılmayan malike bildirilmesi ve kabul için on beş gün süre verilmesi belgelerinin başvuruya eklenmesi gerekmektedir.
Müdürlüğe veya Belediyeye başvuruda bulunulması
Pay satış işlemi gerçekleştirilebilmesi için, bu konuda yetkilendirilmiş olan ilgili Müdürlüğe veya yetki devri varsa Belediyeye başvurulmalıdır.
- Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satılması Usulü
Kentsel dönüşüm sürecinde, yapı maliklerinin paylarının satılabilmesi için, ilgili idare bünyesinde bedel tespiti komisyonu ve satış komisyonu oluşturulur. Bu komisyonlar, arsa paylarının rayiç değerini belirlemek ve satış işlemini gerçekleştirmekle görevlidirler. Arsa paylarının rayiç değeri, malikler tarafından tespit ettirilen taşınmazın değeri de dikkate alınarak bedel tespiti komisyonu tarafından saptanır. Belirlenen bu bedelin altında satış işlemi gerçekleştirilemez.
- Payların Satışı İşlemine Karşı Başvurulabilecek Hukuki Yollar
6306 sayılı Kanun'un 6/9. maddesine göre, "Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir."
Pay satışına ilişkin başvurunun reddedilmesi, bedel tespiti, satışın ilan edilmesi ve pay satışı, icrai nitelikte işlemler olduğundan, bu işlemlere karşı idari yargıda dava açılabilir. Ancak bedel tespit komisyonunun belirlenmesi gibi icrai nitelikte olmayan işlemlere karşı, bu işlemler tek başlarına doğrudan dava açılamayacaklardır.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 11. maddesine göre, "İlgililer tarafından idari dava açılmadan önce, idari işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılması üst makamdan, üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan, idari dava açma süresi içinde istenebilir. Bu başvurma, işlemeye başlamış olan idari dava açma süresini durdurur." Pay satışı usulü kapsamında gerçekleştirilen idari işlemlere karşı malikler, istedikleri takdirde bu işlemlerin iptali, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılması amacıyla üst makama başvurabilirler.
- Süreç Hakkında Sık Sorulan Sorular
İdare Mahkemelerinde Avukat Tutmak Zorunlu Mudur?
İdare Mahkemelerinde avukat tutma zorunluluğu, Türk Hukuku'na göre belirli istisnalar dışında bulunmamaktadır. Ancak, İdare Hukuku'nun karmaşık yapısı, İdari Yargılama Usul Kanunu'nda yer alan kesin ve kısa süreler gibi nedenlerle, dava sürecinin hukukçu olmayan kişiler tarafından yürütülmesi durumunda, hem şekil hem de esas açısından telafisi mümkün olmayan hatalar yapılabilmektedir. Bu nedenle, idari dava süreçlerinde hak kaybının yaşanmaması için, işlem yapmadan önce "İdare Hukuku" konusunda deneyimli avukatlardan hukuki destek almanız tavsiye edilir.
Salt Çoğunluk Hesabı Nasıl Yapılır?
Salt çoğunluk hesaplaması, maliklerin sahip oldukları arsa paylarına göre yapılır. Riskli yapıların yıkılmasından sonra yapılacak işlemlerde, maliklerin toplam arsa paylarına bakılır ve üçte iki çoğunluğun hesaplaması bu arsa paylarına dayalı olarak yapılır. Salt çoğunluğa ulaşmak için maliklerin sahip oldukları arsa paylarının toplamı dikkate alınır.
Çoğunluk kararına muhalefet eden bir malik, pay satışına ilişkin kararın ve anlaşma şartlarının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde karara katılmak istediğini bildirebilir. Bu süre içinde katılmama kararı değiştirilmezse, karara katılmayan malikin arsa payı satılacaktır.
Payların Satışında Rayiç Değer Kim Tarafından Belirlenir?
Payların satışında dikkate alınacak rayiç değer, maliklerce tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek bedel tespiti komisyonu tarafından belirlenir. Bu tespit için SPK lisanslı gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından yapılan bir değerleme kullanılır.
Pay Satışı İçin Belirlenen Bedel Rayiç Bedel Değerden Düşükse İtiraz Edilebilir Mi?
Eğer pay satışı için belirlenen bedel, maliklerce tespit ettirilen rayiç değerin altında ise, bu duruma itiraz edebilirsiniz. Bedel tespit işleminin tebliğinden itibaren otuz gün içinde üst makama itiraz etme hakkınız bulunur. Ayrıca, üst makama başvurmak zorunluluğu olmadan doğrudan bedel tespitine karşı iptal davası açabilirsiniz.