Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla sona erdirilebilir. Ancak, fesih konusunda taraflar anlaşmazlık yaşarsa veya uzlaşamazsa, sözleşmenin sona erdirilmesi için mutlaka hukuki yollar başvurulması gerekmektedir. Feshin koşulları mahkeme tarafından değerlendirilmelidir ve bu koşulların ispatlanması gerekmektedir. Eğer feshin koşulları mahkeme tarafından kabul edilirse, kat karşılığı inşaat sözleşmesi mahkeme kararı ile sona erdirilebilir. Bir tarafın tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeyi sona erdirme yetkisi yoktur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi iki şekilde gerçekleşebilir: taraflar arasındaki anlaşma veya mahkeme kararı. Her iki seçenek de karmaşık hukuki prosedürler içerir, çünkü taraflar arasındaki anlaşmazlıkların çözülmesini gerektirirler. Feshin nasıl gerçekleştiği, sonuçları ve tarafların talep edebileceği haklar ve alacaklar açısından büyük önem taşır.
Bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi sonucunda, tarafların mülkiyet hakları, maliyetler, tazminatlar ve diğer ayrıntılar konusunda kesin bir çözüme varması gerekmektedir. Bu nedenle, tarafların hukuki danışmanlık alması ve anlaşmazlığı etkin bir şekilde çözmesi son derece önemlidir.
- Kat Karşılığı İnşaat Anlaşmasının Tanımı ve İşleyişi
Kat karşılığı inşaat anlaşması, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve genellikle eser sözleşmesi kapsamında değerlendirilen bir hukuki düzenlemedir. Bu anlaşma çerçevesinde, arsa sahibi, karşılığında alacağı konutlar karşılığında arsasının bir kısmını inşaatı üstlenen müteahhite bırakma sorumluluğunu alır. Müteahhit ise, anlaşma gereğince belirlenen oranlarda bağımsız birimlere ve arsa paylarına hak kazanır. Bu tür anlaşmaların tercih edilmesinin başlıca sebebi, arsa sahiplerinin finansal veya teknik yetersizlikler nedeniyle inşaat projelerini kendileri gerçekleştirememeleri ve bu sayede kendi arazileri üzerinde ev sahibi olma imkanı bulmalarıdır.
- Kat Karşılığı İnşaat Anlaşmasının Feshi İçin Gerekli Prosedür
Kat karşılığı inşaat anlaşmalarında, hem arsa sahipleri hem de müteahhitler için çeşitli yükümlülükler söz konusu olduğundan, anlaşmanın sonlandırılması için belirli prosedürlere uyulması gerekmektedir. Anlaşmanın yasal olarak feshedilebilmesi için, işlemin noter yoluyla resmiyete kavuşturulması veya bir mahkeme kararı ile gerçekleştirilmesi zorunludur.
- Kat Karşılığı İnşaat Anlaşmalarının Sonlandırılma Yöntemleri
Kat karşılığı inşaat anlaşmalarının sona erdirilmesi sürecinde, tarafların karşılıklı mutabakatı veya adli yargı kararları gibi çeşitli yöntemler mevcuttur. Anlaşmanın feshedilmesi genellikle, anlaşmanın şartlarının bir tarafça yerine getirilmemesi gibi durumlar neticesinde gündeme gelir.
Tarafların Anlaşmasıyla Fesih
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taraflar arasında karşılıklı anlaşma ile sona erdirilebilir. Taraflar, fesih konusunda anlaştıklarında, sözleşme sona erer. Ancak bu durumda, fesih sonucunda ödenecek tazminatlar gibi ayrıntılar konusunda anlaşmazlık çıkması halinde mahkeme yoluna başvurulabilir.
Mahkeme Kararıyla Fesih
Eğer bir taraf, sözleşmenin geçerli bir nedenle sonlandırılması gerektiğine inanıyorsa ve karşı taraf bu fikre katılmıyorsa, resmi bir şekilde sözleşmenin sona erdirilmesi için mahkeme kararı gereklidir. Taraflar, kendi iradeleriyle kat karşılığı inşaat sözleşmesini tek taraflı olarak sonlandıramazlar.
Bu nedenle, arsa sahibi veya müteahhit, karşı tarafın yükümlülüklerini yerine getirmediği iddiasıyla sözleşmeyi geçerli bir nedenle sonlandırmak istiyorsa, bu işlemi yalnızca mahkemeye başvurarak gerçekleştirebilir.
4. Arsa Sahibin Sözleşmeyi Feshi
Müteahhidin Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmeden Dönme ve Fesih (TBK Madde 125/2)
Müteahhit, anlaşmada belirtilen süre içinde işe başlamaz, işi geciktirir veya işin belirlenen süre içinde tamamlanmasının mümkün olmadığı durumlarda, arsa sahibi, belirtilen süreyi beklemeden sözleşmeyi sonlandırabilir. Eğer işe başlama süresi anlaşmada belirtilmemişse, işe başlama tarihi sözleşmenin yapıldığı tarihte olmalıdır.
Arsa sahibi, temerrüde düşen yükleniciye karşı, işin hemen yerine getirilmesi için süre tanıyabilir, işi aynen yerine getirmekten vazgeçerek tazminat talep edebilir veya sözleşmeyi sonlandırabilir. Tazminat talebini veya sözleşmeyi sonlandırmayı yükleniciye hemen bildirmelidir.
Yüklenicinin Zamanında Teslim Edememe Durumunda Sözleşmenin Sonlandırılması
Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesi uyarınca, eğer yüklenici projeye belirlenen sürede başlamaz, işlemi gereği gibi yürütmez ya da kabul edilemez gecikmelere neden olursa ve bu durumlar yüzünden işin zamanında tamamlanamayacağı açıkça belli olursa, iş sahibi, teslim tarihini beklemeden sözleşmeyi iptal etme hakkına sahiptir. Bu düzenleme, iş sahibine, işin belirlenen sürede tamamlanamayacağının net olarak görülmesi halinde, önlem alabilme imkanı tanır.
Tazminatla Sözleşmenin Feshi
Türk Borçlar Kanunu'nun 484. maddesi gereğince, iş sahibi, inşaatın henüz tamamlanmamış kısmı için ödeme yaparak ve yüklenicinin tüm zararlarını karşılayarak, inşaatın bitiminden önce sözleşmeyi sonlandırabilir. Ancak, inşaatın neredeyse tamamlandığı veya tamamlanmak üzere olduğu durumlarda, bu hakkın kullanılması genellikle mümkün değildir, zira hukuki doktrin bu durumlarda iş sahibinin fesh hakkını sınırlar.
Ayıplı İnşaat Sebebiyle Sözleşmenin Sonlandırılması
Yapıda meydana gelen kusurlar sebebiyle, Türk Borçlar Kanunu'nun 475. maddesi iş sahibine çeşitli haklar tanır. Eğer yapı, kullanılamaz durumda veya sözleşme şartlarına büyük ölçüde aykırı ise, iş sahibi, sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Bu düzenleme, iş sahibine, eserin kabul edilemez derecede kusurlu olduğu durumlarda, sözleşmeyi sona erdirme seçeneği sunar.
5. Müteahhidin Sözleşmeyi Feshi
Tahmin Edilemeyen Olaylar Nedeniyle Sözleşmenin Değiştirilmesi veya Feshi
Türk Borçlar Kanunu'nun 480. maddesinin ikinci fıkrası, sözleşme anında taraflarca öngörülemeyen veya öngörülse dahi ihmal edilen durumların, işin bedeliyle orantısız bir şekilde gerçekleştirilmesini imkansız hale getirmesi veya aşırı derecede zorlaştırması halinde, müteahhite mahkemeye başvurarak sözleşmenin şartlarının değiştirilmesini ya da feshedilmesini talep etme hakkı verir. Deprem, sel veya yangın gibi beklenmedik durumlar bu kapsamda değerlendirilebilir. Ancak, müteahhit, sözleşme şartlarının değiştirilmesi veya feshi için mahkeme kararı almak zorundadır ve bu değişiklikleri tek başına gerçekleştiremez. Mahkeme, durum gerektirmediği sürece sözleşmenin feshine karar vermeyebilir ve yerine ücretin artırılmasına hükmedebilir.
Arsa Sahibinin Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi Durumunda Müteahhitin Hakları
Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, arsa sahibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini, örneğin arsayı zamanında teslim etme veya arsa payını devretme yükümlülüklerini yerine getirmezse, temerrüde düşmüş olur. Bu durumda müteahhit, arsa sahibine karşı belirli haklara sahip olur ve temerrüde düşen tarafa uygun bir süre verebilir, sözleşmeden kaynaklanan haklarını tazminat talep ederek kullanabilir veya sözleşmeyi feshedebilir.
Alacaklı Temerrüdü Halinde Borçlunun Hakları
Alacaklı temerrüdü, alacaklının borçlunun usulüne uygun ifa teklifini geçerli bir neden olmaksızın reddetmesi durumudur. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, eğer müteahhit gerekli işlemleri tamamlamış ve bağımsız bölümleri teslime hazır hale getirmişse ancak arsa sahibi bunları teslim almak istemezse, arsa sahibi alacaklı temerrüdüne düşer. Bu durumda, borçlu, zarar ve masrafların alacaklıya ait olacağını belirten bir bildirimde bulunarak borcundan muaf olabilir. Ancak, teslimin gerçekleşeceği yeri belirlemek için mahkemeye başvurulması gerekebilir, böylece borçlu, zarar ve masrafları alacaklıya yükleyerek borcunu sona erdirebilir.
6) Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü Koşulları
Borçlunun Ödeme Yapmaması ve Müteahhidin Teslim Yükümlülüğü
Bir borç, ödeme tarihi geldiğinde ödenmezse, borçlu temerrüde düşmüş sayılır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhidin bağımsız bölümleri belirlenen tarihte teslim etme yükümlülüğü vardır. Eğer müteahhit, kararlaştırılan teslim tarihine rağmen daireleri teslim etmezse, bu durumda temerrüde düşmüş olur. Ancak, müteahhidin temerrüde düşmesi için bazı önkoşulların yerine getirilmesi gereklidir:
Yüklenicinin Borcunun Vadesi Gelmiş Olmalıdır
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhidin ana yükümlülüğü, inşaatı tamamlayıp bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmektir. Eğer sözleşmede teslim tarihi belirlenmişse, bu tarih geldiğinde borç vadesi gelmiş sayılır. Eğer belirli bir tarih yoksa, inşaatın tamamlanması için makul bir süre geçtikten sonra arsa sahibinin bir bildirim yapmasıyla borç vadesi gelmiş olur.
Borcun İfası Mümkün Olmalıdır
Temerrüde düşebilmek için, borcun yerine getirilmesi mümkün olmalıdır. Bu, hem maddi hem de hukuki imkansızlıkları kapsar. Eğer bir hukuki veya fiziksel engel nedeniyle ifa mümkün değilse, temerrüt söz konusu olamaz. Örneğin, inşaatın yapılmasına engel olan bir imar yasağı hukuki imkansızlık oluştururken, müteahhidin mali sorunları bu kapsamda değerlendirilmez.
İhtar Zorunluluğu
Bir tarafın temerrüde düşebilmesi için genellikle diğer tarafa ihtar gönderilmesi gerekir. Ancak, sözleşmede belirlenen bir tarih varsa ve bu tarihe uyulmazsa, ihtar gerekmeden temerrüt oluşabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de, teslimatın ne zaman yapılacağı genellikle belirlenir ve bu durumda müteahhidin temerrüde düşmesi için ayrıca bir ihtara ihtiyaç yoktur.
Alacaklının Temerrüdü
Alacaklı temerrüdü, borçlunun ifasını usulüne uygun şekilde teklif etmesine rağmen, alacaklının bunu haksız yere reddetmesidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, eğer müteahhit gerekli işlemleri tamamlamış ve bağımsız bölümleri teslime hazır hale getirmişse ancak arsa sahibi teslim almaktan kaçınıyorsa, alacaklı temerrüdü gerçekleşir. Bu durumda, müteahhidin temerrüde düşmesi söz konusu değildir, çünkü ifa etmeme durumu arsa sahibinin eylemlerinden kaynaklanmaktadır.
7) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinin Sonuçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi, sözleşmenin feshedilmesi ya da tarafların anlaşmasıyla gerçekleşebilir ve bu işlem, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini önemli ölçüde etkiler. Fesih işlemi, inşa edilen yapıların durumu, yatırılan emek ve malzemelerin maliyeti, arsa sahiplerinin olası zararları gibi konularda çeşitli hukuki sonuçlar doğurabilir.
Geçmişe Etkili Fesih ve Sonuçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili feshi, sözleşmeden dönme yoluyla gerçekleşebilir. Bu fesih türünde, sözleşmenin etkileri sanki başlangıçtan itibaren hiç olmamış gibi ortadan kalkar. Sözleşmeden dönme, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi, taşınmazı belirlenen sürede teslim etmemesi gibi durumlarda mümkündür. Yargıtay uygulamalarına göre, sözleşmenin bu şekilde feshedilebilmesi için inşaatın önemli bir bölümünün tamamlanmamış olması gerekir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre, sözleşmeden dönülmesi halinde taraflar, gerçekleştirdikleri edimleri geri talep edebilirler. Bu durumda, arsa sahibi tapuda müteahhide devrettiği arsaları geri alabilir ve müteahhit de şimdiye kadar yaptığı işin karşılığını isteyebilir.
Geleceğe Etki Eden Fesih ve Sonuçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye dönük feshi, sözleşmenin yalnızca gelecekteki etkilerini sona erdirir. Bu tür bir fesih, genellikle inşaatın büyük bir kısmı tamamlandığında ve taraflar arasında önemli bir anlaşmazlık olduğunda tercih edilir. İleriye etkili fesih için, inşaatın tamamlanma oranının %90 gibi yüksek bir seviyede olması gerektiği kabul edilir.
Bu fesih yöntemi, sözleşmenin devam eden yükümlülüklerini ortadan kaldırırken, tarafların daha önce gerçekleştirdiği edimlerin sonuçlarını korur. Bu durumda, müteahhitin yaptığı işlerin bedeli ve arsa sahibinin karşılanması gereken zararlar, feshin ardından yeniden değerlendirilir ve tazminat gibi konular gündeme gelebilir.
Her iki fesih türü de, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin sonlandırılması durumunda tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirleyen önemli hukuki mekanizmalardır. Sözleşmenin feshi, genellikle karmaşık hukuki süreçleri beraberinde getirir ve tarafların, haklarını korumak ve olası zararları en aza indirmek için dikkatli ve bilinçli hareket etmeleri gerekir.Bu konuda Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/5183 Esas, 2018/3243 Karar sayılı kararında;
“Sözleşmenin feshinin ileriye mi yoksa geriye mi etkili fesih olacağı hususu inşaatı yargılama safhasındaki son durumu itibari ile belirlenmelidir. Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte olması gerekir.”
Şeklinde karar vererek %90 oranının altındaki inşaatlarda sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilemeyeceğini belirtmiştir. Bu düzenlemenin temel amacı, müteahhitin inşaatı büyük ölçüde tamamladığı durumlarda, herhangi bir nedenle sözleşmeden dönülmesinin müteahhidin haklarını önemli ölçüde etkilemesini engellemektir. İleriye etkili olarak feshedilen sözleşme durumunda, müteahhit, inşaatın tamamladığı orana bağlı olarak arsa payı veya inşa ettiği bağımsız bölümlere hakkını korur.
Bu tür bir sözleşmenin ileriye dönük olarak feshedilmesi durumunda, müteahhit inşaatın tamamlanmış bölümlerine karşılık arsa payı veya bağımsız birim haklarını elde ederken, arsa sahibi ise gecikmiş veya eksik teslim nedeniyle uğradığı kira kaybı gibi zararları ile müteahhidin kusurları nedeniyle oluşan diğer zararları talep edebilir.
8. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshine İlişkin Uyuşmazlıklarda Görevli ve Yetkili Mahkeme
Uyuşmazlıkların Çözümü;
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde, görevli ve yetkili mahkeme, olayın özelliğine ve uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenmektedir.
Görevli Mahkeme;
Genel kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Ancak, uyuşmazlık ticari nitelik taşıyorsa ve taraflardan biri tacirse (ticaret yapma ehliyetine sahipse), görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır.
Yetkili Mahkeme;
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme, uyuşmazlığın türüne ve konusuna göre belirlenir. Bu belirleme, aşağıdaki temel kriterlere göre yapılır:
1. Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesi: Eğer uyuşmazlık, sözleşmenin konusu olan taşınmazın bulunduğu yerle ilgili ise, yetkili mahkeme o taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme olacaktır.
2. Davalının Yerleşim Yeri Mahkemesi: Uyuşmazlık, davalının yerleşim yeri ile ilgili ise, yetkili mahkeme davalının yerleşim yerindeki mahkeme olacaktır.
3. Sözleşmenin İfa Edileceği Yer Mahkemesi: Eğer uyuşmazlık, sözleşmenin ifa edileceği yerle ilgili ise, yetkili mahkeme sözleşmenin ifa edileceği yerdeki mahkeme olacaktır.
Uyuşmazlığın niteliğine ve bulunduğu yere göre bu kriterlere dikkat edilerek yetkili mahkeme belirlenmelidir.