Türk vatandaşı olmayan kişiler, Türk yasalarına uygun şekilde Türkiye'de bulunan iş yeri ya da konut amacıyla gayrimenkul edinebilmektedir. Bu durumun yasal dayanağı, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesinde bulunmaktadır.
Bahsi geçen madde, yabancıların Türkiye içerisinde edinebilecekleri sürekli ve sınırlı mülkiyet haklarına ilişkin toplam alanı tanımlar. Ayrıca Cumhurbaşkanının, bu alanı birey başına iki katına çıkarma yetkisine sahip olduğu belirtilmiştir. Yani bu, belirtilen sınırın gerektiğinde genişletilebileceği anlamına gelir.
Türkiye'den gayrimenkul almak isteyen yabancı birey ya da kurumsal entitelerin Tapu Sicil Müdürlüklerine müracaatta bulunmaları şarttır. Gerekli belgeleri eksiksiz bir şekilde sunan yabancılar, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün tanımladığı ve Türkiye'de mülkiyet ve sınırlı ayni haklar kazanabilen ülke listesinden birine mensup olup olmadıklarına göre gayrimenkul edinebilirler.
1. Türk Vatandaşı Olmayan Kişilerin Türkiye'de Gayrimenkul Edinimi İçin Yasal Kısıtlamalar
Türk vatandaşı olmayan kişilerin Türkiye sınırları içerisinde gayrimenkul alımı, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesiyle belirlenmiştir. Bu maddeye göre, bazı belirlenmiş şartlara bağlı kalarak, yabancı bireyler ve şirketler taşınmaz mal sahibi olabilirler. Ancak yasa, bu hakkı belirli sınırlamalarla düzenlemiştir ve bu sınırlamalar, bireyler ve şirketler için değişkenlik gösterebilir.
1.1. Türk Vatandaşı Olmayan Bireyler İçin Yasal Kısıtlamalar
Uyrukla İlgili Kısıtlama: Gayrimenkul almayı planlayan yabancının, uluslararası politika ve ülkenin çıkarlarına göre, Bakanlar Kurulu'nca tanımlanan belirli ülke vatandaşlarından biri olması gerekmektedir.
Mülkiyet Alanıyla İlgili Kısıtlama: Yabancı bireylerin sahip oldukları taşınmazların toplam alanı ve bağımsız sürekli ayni haklarının genel alanı, ilgili ilçenin genel yüz ölçümünün %10'unu aşamaz.
Genel Alanla İlgili Kısıtlama: Yabancı bireyler tarafından edinilen taşınmazların toplam yüzölçümü, ülke genelinde kişi başına otuz hektarı aşamaz. Fakat, Bakanlar Kurulu bu miktarı iki katına kadar yükseltebilir.
Bölgesel Kısıtlama: Yabancı bireyler için, askeri yasak bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde gayrimenkul sahibi olmak ya da kiralama yapmak için öncelikle izin alması gerekmektedir.
1.2. Türkiye’de Faaliyet Gösteren Yabancı Ticaret Şirketlerine İlişkin Yasal Kısıtlamalar
Bu şirketler sadece belirli kanun maddeleri dahilinde gayrimenkul ve sınırlı ayni haklara sahip olabilirler. Ticaret kategorisine girmeyen diğer şirketler için gayrimenkul edinimi ve sınırlı ayni hak tesisine izin verilmez. Ancak, yabancı ticaret şirketleri ve yabancı bireyler lehine kurulan gayrimenkul rehni için bu yasal kısıtlamalar geçerli değildir.
2. Yapı Olmayan Gayrimenkullerde Proje Sunma Zorunluluğu
Türk vatandaşı olmayan kişiler ve Türkiye’de kendi ulusal kanunlarına bağlı olarak kurulmuş ticaret şirketleri, edindikleri yapı barındırmayan gayrimenkulde (örn. arsa, tarla) bir proje hazırlamakla yükümlüdürler. Bu hazırlanan projeyi, iki yıl içerisinde ilgili Bakanlığa onaylatmaları gerekmektedir. Projenin başlama ve bitiş tarihi ilgili Bakanlık tarafından belirlenir, onay sonrası tapu kaydına eklenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne iletilir. Projelerin belirlenen süre zarfında tamamlanıp tamamlanmadığı konusundaki denetim ilgili Bakanlık tarafından yapılır. Belirlenen şartlara uymayan durumlarda taşınmazın tasfiyesi istenebilir. Tasfiye süreci, kanunlarla belirlenmiş kurallara uymayan, belirlenen amacın dışında kullanılan ya da proje koşuluyla alınan ancak belirlenen sürede Bakanlığa başvurulmayan ya da projenin zamanında tamamlanmayan gayrimenkuller için geçerlidir.
3. Bakanlar Kurulu'nun Yasaklama ve Sınırlama Yetkisi
Tapu Kanunu'nun 35/3 maddesine göre, Bakanlar Kurulu, ulusal çıkarlar gerektirdiğinde, yabancı bireylerin gayrimenkul ve sınırlı ayni hak alımlarını; ülke, birey, bölge, zaman dilimi, miktar, orantı, çeşit, özellik, alan ve boyut açısından tanımlayabilir, kısıtlayabilir, geçici ya da kalıcı olarak askıya alabilir veya yasaklama kararı alabilir. Bakanlar Kurulu, bu kısıtlama ve yasaklamaları ülkeler bazında ayarlamaktadır. Bu sebeple, farklı ülkeler için değişik kısıtlamalar ortaya çıkabilir.
4. Türk Vatandaşı Olmayan Kişiler için Gayrimenkul Edinim Başvurusu ve İstenen Evraklar
Gayrimenkul sahibi ya da yetkili vekilinin, Tapu Müdürlüğü'nde önceden başvuru yapması zorunludur. Vatandaş olmayan bireylerin bu başvuruyu gerçekleştirirken sağlamaları gereken belgeler şunlardır:
• Gayrimenkulün Tapu Kaydı veya köy/mahalle, ada, parsel, bina ve bağımsız bölüm detayları,
• Kimlik ya da pasaport (Eğer gerekiyorsa çevirisiyle birlikte),
• İlgili Belediye'den alınan ”Emlak Rayiç Değeri Belgesi”,
• Binalar için (mesken, ticari alan vb.) zorunlu deprem sigortası belgesi,
• Satışı yapan kişiden 1, alıcıdan 2 adet fotoğraf (son yarım yıl içerisinde çekilmiş, 6x4 boyutlarında).
• Eğer işlemi gerçekleştiren kişi Türkçe bilmiyorsa, yeminli tercüman gerekliliği,
Yurt dışında hazırlanan vekaletname ile işlem gerçekleştirilmesi durumunda, vekaletnamenin çevirisiyle beraber aslı veya noter onaylı kopyası.
5. Yurt Dışında Düzenlenen Vekaletnamelerin Özellikleri
Yurt dışında düzenlenen vekaletnameler, bazı özellikleri ile Türkiye'deki vekaletnamelerden ayrışır. Yurtdışında düzenlenen vekaletnameler Türkiye Cumhuriyeti'nin elçilikleri ya da konsolosluklarında hazırlanabilir. Bu elçilikler veya konsolosluklar tarafından verilen vekaletnameler, alındığı ülkenin yetkili noterleri tarafından 5 Ekim 1961'de imzalanan Lahey Sözleşmesine uygun olarak onaylanmalıdır. Eğer onay mühründe 'Apostille' ibaresi yer alıyorsa ve bu Fransızca veya ülkenin resmi dilinde yazılmışsa, bu belgelerin ve Türkçe çevirilerinin ek olarak o ülkede bulunan Türk Konsolosluğu'nda onaylanmasına gerek kalmaz. Lahey Sözleşmesi'ne taraf olmayan ülkelerde noterlerce düzenlenen vekaletnamelerde, noterin imzası, o ülkedeki yetkili makam ve Türk Konsolosluğu tarafından onaylanır.
6. Türk Vatandaşı Olmayan Kişilerin Türkiye'de Gayrimenkul Edinimindeki Maliyet
Türkiye'de gayrimenkul satın almak isteyen Türk vatandaşı olmayan kişiler için, bu işlemler sırasında karşılanması gereken bazı masraflar bulunmaktadır. İlgili belediyeden alınan emlak rayiç değeri altında olmamak şartıyla, satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan tapu harcı alınır. Ayrıca, belirlenmiş olan döner sermaye ücreti ödenir. Ek olarak, mülkiyetin devredilmesiyle doğan borçlara karşılık gelen hizmet bedeli de Tapu Müdürlüğü tarafından tahsil edilmektedir.
7. Türk Vatandaşı Olmayan Kişilerin Gayrimenkul Ediniminde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Türk vatandaşı olmayan kişilerin Türkiye’deki mevzuata ve uygulamaya aşina olmamaları nedeniyle meydana çıkabilecek olan sorunların önüne geçilebilmesi için taşınmaz edinmek isteyen vatandaş olmayanların dikkat etmeleri gereken bazı hususlar bulunmaktadır. Buna göre, taşınmaz üzerinde, intifa hakkı, ipotek, haciz vb. bir kısıtlama bulunup bulunmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar, ilgili Tapu Müdürlüğü’nden kontrol edilmelidir. Taşınmaz edinme başvurusunun reddi halinde, işlem yapılan Tapu Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü’ne itiraz başvurusu yapılabilir. Vatandaş olmayan kişinin Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için ikamet izni almış olması şartı aranmamaktadır. Ayrıca, taşınmaz edinimine ilişkin taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde, durum adli makamlara intikal ettirilerek Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir.