Yurt dışından Türkiye'de gayrimenkul satın almayı düşünen kişilerin ortak soru ve meraklarını ele alacağız. Türkiye'deki mülk alımı süreci, yasal gereklilikler ve yatırımın avantajları gibi konular, hem yurt dışında yaşayan vatandaşlarımız hem de yabancı uyruklu kişiler tarafından sıkça gündeme getirilmektedir. Asrın Grup olarak, hem internet kaynaklarından hem de müşterilerimizden gelen bu soruları bir araya getirerek, yurt dışından gayrimenkul almayı düşünenlere yönelik detaylı bilgiler sunuyoruz. Bu konuda sadece yabancılar değil, çifte vatandaşlık sahibi kişilerin de ilgisini çekecek bilgiler mevcut. Türkiye’de mülk edinmek isteyen herkese, konu hakkında ayrıntılı bilgi vermekten memnuniyet duyacağız.
En sık sorulan sorular arasında, Türk vatandaşlığına sahip olmayan kişilerin Türkiye'de gayrimenkul satın alırken karşılaşabileceği kısıtlamalar yer almaktadır. Çoğu ülke vatandaşları, belirli koşullar altında Türkiye'den gayrimenkul satın alabilirler. Türkiye'deki mülk satın alımı genellikle tapu üzerinden gerçekleşir, bu da alım sürecinin resmi ve güvenilir olduğunu gösterir.
Türkiye'den mülk satın alabilme yetkisi genel olarak dünya genelindeki pek çok ülke vatandaşına açıktır. Ancak Ermenistan, Kuzey Kore ve Suriye vatandaşları dışında, bazı ülkelerin vatandaşları için belirli Türk şehirlerinde mülk alımında kısıtlamalar bulunabilir. Örneğin, Rusya ve Yunanistan vatandaşları belirli bölgelerde mülk edinme hakkına sahip olmayabilir. Bu yasal durumlar, uluslararası ilişkiler ve siyasi gelişmelere bağlı olarak değişkenlik gösterebilir, bu nedenle güncel mevzuatı takip etmek önemlidir. Özellikle, Ermenistan ile ilişkilerdeki olumlu gelişmeler, mevzuatta değişikliklere yol açabilir.
Türkiye'de Gayrimenkul Satın Almak İçin Gerekli Evraklar ve Emlak Fiyatlarına İlişkin Sıkça Sorulan Sorular
1) Türkiye'deki Emlak Fiyatları Nasıl Belirlenir?
Yeni inşaatlardan satın alınan mülklerin fiyatları, inşaat firması ve müteahhit tarafından belirlenir. Emlak acentesinin komisyonu, satış fiyatına dahil edilir ve bu, müşteri tarafından ödenen toplam fiyatı değiştirmez.
2) Türkiye’de Mülk Satın Almak İsteyenler İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
Türkiye’de mülk satın almak isteyenler için gerekli belgeler şunlardır:
- Pasaport ve Tercümesi: Alıcının pasaportunun aslı ve Türkçe'ye noter tarafından tasdiklenmiş tercümesi.
- Vesikalık Fotoğraf: Alıcının 4 adet kişisel vesikalık fotoğrafı.
- Vergi Numarası: Herhangi bir vergi müdürlüğünden alınacak vergi numarası.
- Türk Banka Hesabı: Alıcı adına Türkiye’de bir bankada açılacak hesap, satıcıya yapılan ödemelerin takibi için gereklidir.
3) Türkiye’den Emlak Satın Alarak Vatandaşlık Almak Mümkün Müdür? Şartları Nelerdir?
Türkiye'de gayrimenkul satın alarak vatandaşlık kazanma hakkı, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde düzenlenmiştir. Bu sürecin temel şartları ve aşamaları şunlardır:
Maddi Şartlar: En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında bir taşınmaz satın almak gerekmektedir. Bu miktar, önceden 250.000 Dolar iken, 13 Mayıs 2022 tarihli Cumhurbaşkanı Kararnamesi ile 400.000 Dolara yükseltilmiştir.
Taahhütler: Satın alınan taşınmazın 3 yıl süreyle satılmayacağına dair bir taahhüt verilmesi gerekmektedir.
Gerekli Belgeler: İlgili bakanlığa yapılacak başvuruda, aşağıdaki belgeler sunulmalıdır:
- İsteği belirten form dilekçe.
- Kişinin hangi devlet vatandaşı olduğunu gösteren pasaport veya benzeri belge.
- Medeni hal belgesi ve varsa evlenme, boşanma veya eşin ölüm belgesi.
- ç) Kişinin kimlik bilgilerini gösteren doğum belgesi veya nüfus kayıt örneği.
- Türk vatandaşı birinci veya ikinci derece yakınları varsa bu kişilere ait nüfus kayıt örneği.
- Kişinin doğum tarihinin tamamlanması için gereken belgeler.
- Hizmet bedelinin ödendiğini gösteren makbuz.
Bu süreçte, başvuru eksiksiz ve doğru bir şekilde yapılmalıdır. Başvurunun başarıyla tamamlanması için genellikle bir avukatın yardımı önerilmektedir. Bu şartlar yerine getirildiğinde, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığına başvurulabilir ve kazanılabilir.
4) Türkiye’de Emlakçı Komisyonları Ne Kadardır?
Türkiye’de kayıtlı ve lisanslı emlakçılar, mülkün gerçek satış fiyatı üzerinden, hem alıcıdan hem de satıcıdan %3 komisyon alabilirler. Yeni projelerde bu oran genellikle satış fiyatına dahil edilir ve satın alınan yer müteahhit ya da emlakçıdan alınsa da fiyat aynıdır.
5) Türkiye’de Emlakçı Aracılığıyla Satın Almanın Avantajları Nelerdir?
Emlakçılar, satış öncesi ve sonrasında çeşitli hizmetler sunarlar; bunlar arasında ulaşım, tercüme, emlak danışmanlığı, emlak turları gibi hizmetler bulunmaktadır. Emlakçılar, alıcının ihtiyaçlarına uygun çeşitli gayrimenkul projelerini sunarlar, böylece alıcılar daha geniş bir seçenek yelpazesi değerlendirebilirler. Emlakçıların piyasa deneyimi ve entegre ekip çalışmaları, alım sürecinde büyük avantaj sağlar.
6) Türkiye'de Gayrimenkul Maliyetleri ve Vergileri Hakkında Bilgiler
Türkiye'de emlak satın alındıktan sonraki maliyetler ve vergiler, başka ülke vatandaşları tarafından sıkça sorulan konulardan biridir. Bu maliyetler ve vergiler aşağıdaki gibi özetlenebilir:
7) Bina ve Tesis Yönetim Ücretleri (Aidatlar) Nelerdir?
Türkiye'de aidatlar, bina ve tesislerin temizliği, bakımı, aydınlatması, asansör, güvenlik, spor ve sağlık tesisleri gibi hizmetler için ödenen yönetime ait ücretlerdir. Aidat miktarları, mülkün bulunduğu semt ve binanın durumuna göre değişebilir, ancak genellikle metrekare başına 0,5 ila 1,5 dolar arasındadır. Örnek olarak, yüksek metrekare satış fiyatına sahip bir semtte 100 metrekarelik bir dairenin aylık aidatı yaklaşık 100 dolar civarında olabilir.
8) Türkiye’de Emlak Vergisi Oranları Ne Kadardır?
Türkiye'de 2023 yılı için emlak vergisi oranları şu şekilde belirlenmiştir:
Konutlar için, gayrimenkulün emlak rayiç değeri üzerinden binde 1 (büyükşehirlerde binde 2) emlak vergisi hesaplanıyor. İşyerlerinde ise, emlak vergi değerinin binde 2'si (büyükşehirlerde binde 4) oranında emlak vergisi alınıyor.
2022 yılı emlak vergisi değeri, 2023 yılı için yeniden değerleme oranı uygulanarak hesaplanıyor. Örneğin, 2022 yılında 950 bin lira olan bir emlak vergisi değeri, 2023 yılı için 1 milyon 533 bin lira olarak yeniden hesaplanmıştır.
Emlak vergisinin ilk taksiti Mart ayından Mayıs sonuna kadar, ikinci taksiti ise Kasım sonuna kadar ödenebiliyor. Süresinde ödenmeyen vergiler için aylık yüzde 2.5 oranında gecikme zammı uygulanıyor.
Brüt 200 metrekareyi aşmayan tek konutu olan mülk sahipleri, emlak vergisinde avantajlardan yararlanabiliyor. Emekliler, ev hanımları, işsizler, engelliler, gaziler ve şehit yakınları gibi belirli gruplar, sıfır oranlı emlak vergisi avantajından yararlanarak vergi ödeme yükümlülüğünden muaf tutuluyor.
9) Depreme Karşı Sigorta (DASK) Nedir? Nasıl Uygulanıyor?
Türkiye'de depreme karşı sigorta zorunludur ve bu sigortanın bedeli gayrimenkulün rayiç bedeli üzerinden hesaplanır. Gayrimenkul sahipleri bazen daha düşük prim ödemek için emlak değerini düşük gösterebilir, ancak ülkenin deprem riskini göz önünde bulundurarak gerçek değerler üzerinden sigorta yaptırmak daha doğru bir yaklaşımdır.
10) Türkiye'de Gayrimenkul Satın Almanın Maliyeti ve Vergileri Nelerdir?
Emlak Alım Vergisi: Emlak alım vergisi, satış fiyatının %4'üdür ve genellikle alıcı ve satıcı arasında paylaşılır ya da anlaşmaya bağlı olarak ayrı ayrı ödenir.
11) Türkiye’de Emlak Alım-Satımında Uygulanan Katma Değer Vergisi (Kdv) Oranları Ne Kadardır?
Türkiye'deki konut teslimlerinde uygulanan Katma Değer Vergisi (KDV) oranları, 1 Nisan 2022 tarihi itibarıyla yapılan önemli değişiklikler doğrultusunda belirlenmiştir. Bu değişiklikler, konut teslimlerinin KDV oranını belirlerken çeşitli faktörlere bağlıdır. İşte bu oranların bazı detayları:
150 Metrekareye Kadar Olan Konut Alım-Satımında;
Büyükşehirler hariç, 150 metrekareye kadar olan konut teslimleri için KDV oranı %1'dir.
Büyükşehirlerde, 150 metrekareye kadar olan konut teslimleri de %1 KDV'ye tabidir. Bu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki konutlar için de geçerlidir.
150 Metrekareden Fazla Olan Konut Alım-Satımlarında;
150 metrekareyi aşan konut teslimlerinde, 150 metrekareye kadar olan kısım için %10, 150 metrekarenin üzerindeki kısım için ise %20 KDV uygulanır (kademeli).
Genel KDV Oranı ise;
7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 10 Temmuz 2023 tarihinden itibaren uygulanmak üzere, genel KDV oranı %18'den %20'ye çıkarılmıştır. Ancak, I Sayılı Liste için bir değişiklik yapılmamıştır.
12) Türkiye’de Elektrik, Su vb. Abonelik İçin İlk Bağlantı Ücretleri Yaklaşık Ne Kadardır?
Elektrik, su, iletişim, doğalgaz gibi hizmetler için ilk abonelik bağlantıları yaklaşık olarak 500 dolar maliyete sahip olabilir.
13) Türkiye'de Sermaye Kazancı Gelir Vergisi Oranları Ne Kadardır?
Türkiye'de, gayrimenkul satışından elde edilen sermaye kazancı üzerinden %15 ile %35 arasında değişen bir oranda vergi alınır. Bu vergi, mülkün Türkiye'de satın alındığı tarihten itibaren 5 yıl içinde satılması durumunda uygulanır.
14) Türkiye'de Gayrimenkul Kiralama Her Dönem Yapılır Mı?
Türkiye'de satın alınan her gayrimenkul kiraya verilebilir. Mülk sahipleri, mülklerini istedikleri zaman kiraya çıkarabilirler. Türkiye'de, özellikle turist sezonlarında emlak kiralama talebi artmakta ve kira bedelleri mülk sahibinin takdirine bağlı olarak belirlenmektedir.
15) Türkiye'de Gayrimenkul Satışında Kısıtlama Yapılan Dönemler Var Mıdır?
Türkiye'de bir mülk, herhangi bir kısıtlama olmaksızın her zaman satılabilir.
16) İnşaat Projesinden Alınan Mülkün Satışı Nasıl Yapılır?
İnşaat aşamasındaki bir mülk de Türkiye'de satılabilir. Ancak, satış sözleşmesine bağlı olarak geliştiriciye ödenmesi gereken bir komisyon olabilir. Bu komisyon genellikle %2 ile %3 arasında değişir.
17) Türkiye'de Taksitli Gayrimenkul Alımı Yapılır Mı?
Türkiye'deki çoğu yeni gayrimenkul projesinde, ister plan dışı, ister yapım aşamasında olsun, taksitli ödeme planları mevcuttur. Peşinat değeri genellikle %35 veya daha yüksek olabilir.
Türkiye'de Gayrimenkul Finansmanı ve Tapu İşlemleri Hakkında Bilgiler
19) Türkiye'de Mülk İçin Kredi Nasıl Alınır?
Türkiye'de gayrimenkul finansmanı çoğunlukla Türk bankaları tarafından sağlanır. Bu durum, başvuru sahibinin Türkiye'de düzenli bir gelire sahip olmasını gerektirir. Bazı büyük gayrimenkul projeleri veya devlet garantili projeler özel finansman imkanları sunabilir. Bu tür durumlarda, proje geliştiriciler veya ilgili bankalar talep üzerine yardımcı olabilirler.
20) İslami Bankacılık Yoluyla Gayrimenkul Finansmanı Nasıl Yapılır?
Yurtdışındaki bankalar üzerinden sağlanan finansman ile Türkiye'de gayrimenkul satın almak mümkündür. Bu durumda, finansmanın tamamı veya aylık taksitler alıcının Türkiye'deki banka hesabına aktarılabilir.
21) Türkiye'de Tapu Nedir? Tapu Nereden Alınır?
Türkiye'de gayrimenkul sahipliğini belgeleyen resmi evrak, “Tapu” olarak adlandırılır. Tapu, mülkün sahipliğini ve yerini belirtir. Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul alımı, mülkün bulunduğu bölgenin Tapu Müdürlüğü şubesi aracılığıyla gerçekleştirilir.
22) Mülk Satın Alma Ve Tapu Alma Süreci Nasıl İşler?
Türkiye'de uygun bir mülk seçildikten sonra, satın alma ve tapu işlemleri birkaç gün içinde tamamlanabilir. Bu süreç, ilgili evrakların hazırlanması ve resmi işlemlerin hızına bağlı olarak değişiklik gösterebilir.
23) Türkiye'de Uzaktan Gayrimenkul Satın Alma ve İlgili Sorular
24) Türkiye'de Uzaktan Mülk Nasıl Satın Alınır?
Türkiye’ye gelmeden de mülk satın almak mümkündür. Bu, Türkiye'de alıcı adına hareket edecek bir kişi veya kuruma verilecek yasal vekaletname ile gerçekleştirilebilir. Vekaletnameler, alıcının ikamet ettiği yerdeki Türk Büyükelçilikleri aracılığıyla düzenlenebilir.
25) Türkiye’de Birden Fazla Kişinin Mülk Sahibi Nasıl Olabilir?
Türkiye'de bir mülk, birden fazla kişinin ortak mülkiyetine kaydedilebilir. Mülkün tapusu, her bir ortak için belirtilen paylarla tüm alıcılar adına tescil edilebilir.
26) Türkiye'de Gayrimenkul Almadan Önce Oturma İzni Gerekli Midir?
Türkiye’de gayrimenkul satın almadan önce oturma izni almak genellikle gerekli değildir. Ancak, seyahat belgesine sahip Filistinliler ve “vatansız” olarak kabul edilen kişiler bu kuralın dışında tutulur.
Özetle Türkiye’de Gayrimenkul Satın Almanın Temel Adımları Nelerdir?
Güvenilir Emlak Aracısı Bulma: Türkiye’de mülk satın almanın ilk adımı, güvenilir bir emlak aracısı bulmaktır. Emlak uzmanı, yasal prosedürler ve satın alma süreci hakkında detaylı bilgi sağlayacak ve işlemleri sizin adınıza yürütecektir.
Güvenlik İzni Başvurusu: Türkiye'de mülk satın almak için, ilgili yetkili kurumlara güvenlik izni başvurusunda bulunulması gerekmektedir. Bu işlem genellikle emlak acenteniz veya inşaat şirketiniz tarafından yapılır.
Kaparo Ödemesi: İstediğiniz gayrimenkul için kaparo ödenmesi gerekir. Bu, gayrimenkulün sizin için rezerve edildiği anlamına gelir.
Tapu Durumunun Kontrolü: Emlak acentesi veya aracı, seçilen mülkün tapusunun geçerli olup olmadığını, herhangi bir haciz veya yasal engelin bulunup bulunmadığını kontrol eder.
Satış Sözleşmesi İmzalanması: Satıcı ve alıcı arasında, teslimat tarihi, ödeme planı ve diğer şartlar dahil olmak üzere bir satış sözleşmesi imzalanmalıdır. Bu sözleşme Türkiye'de noter huzurunda onaylanmalıdır.
Mülkiyet Devri ve Geri Kalan Ödeme: Güvenlik onayının alınmasının ardından, gayrimenkulün mülkiyeti yeni alıcıya devredilir ve Tapu Müdürlüğü'nde yeni bir tapu düzenlenir. Gayrimenkulün değerinin geri kalanı, Tapu Müdürlüğü'nde mülkiyet devri sırasında banka havalesi veya nakit olarak ödenir.