Riskli yapı değerlendirmesi, yapı sahipleri için ciddi yasal sonuçlara yol açar. Bir binanın riskli olarak değerlendirilmesinin ardından alınan yıkım emrine karşı yapılacak itiraz, birçok kritik detayı barındırır.
Makalemizde, riskli yapının nasıl belirlendiğini, hangi uzmanların veya kurumların bu değerlendirmeyi yaptığını, değerlendirmenin olası sonuçlarını ve bu tespit raporlarına nasıl itiraz edileceği konusunda bilgi sunacağız. Lütfen makalemizi titizlikle gözden geçiriniz.
Riskli binanın değerlendirilmesi ve rapor hakkındaki itirazlar sırasında yapılabilecek küçük hatalar bile binanın yıkılmasına kadar varan kalıcı sonuçlara neden olabilir. Bu nedenle, bu itiraz sürecinin uzman bir avukat yardımıyla yönetilmesi esastır.
Riskli Yapı Nasıl Tanımlanır?
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu madde 2'ye göre, ekonomik yaşam döngüsünün sonuna ulaşmış ya da teknik incelemeler sonucu ciddi hasar ya da yıkılma riski tespit edilen binalara riskli yapı adı verilir.
Riskli yapı belirlemede, bina temel alınırken, binanın bulunduğu alan değil. Ancak bazı durumlarda, arsanın risk altında olması, binanın riskli kabul edilmesine yol açabilir.
Yeni inşa edilmiş bir binanın risksiz olduğunu düşünmek yanıltıcı olabilir. Bazı yeni binalar büyük tehlikeler arz edebilir. Öte yandan, eski binalar sadece yaşları nedeniyle otomatik olarak riskli olarak kabul edilmez. Riskli yapı belirlemelerinde birçok faktör bir araya getirilerek değerlendirme yapılır.
Binanın ruhsata sahip olup olmadığı risk değerlendirmesinde belirleyici bir faktör değildir. Ancak, iskanı olmayan ve tapuda arsa olarak görülen binalar riskli olarak kabul edilir.
Riskli bina değerlendirmesinde göz önünde bulundurulacak bazı önemli kriterler arasında; binaların inşa tarihleri, yapıda meydana gelen hasarlar, su sızdırma oranları ve inşaat sırasında kullanılan malzeme kalitesi bulunmaktadır.
Yapı bütünlüğü tam olmayan ya da inşaatı devam eden binalar ya da boş araziler riskli yapı değerlendirmesine alınmaz.
Riskli Yapının Belirlenmesi Ne Anlama Gelir?
Uygun kurumlarca, bir binanın üzerinde yapılan incelemeler sonucunda, binanın risk taşıdığının belirlenmesine riskli yapı belirlenmesi denir. Bu tür binaların belirlenmesinden sonra yetkili idari birimler çeşitli adımlar atar.
Riskli yapının belirlenmesiyle ilgili olarak, 6306 numaralı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu'nda hükümler bulunmaktadır. Riskli yapının belirlenmesi ve bu konudaki diğer maddeler bu kanun kapsamında ele alınır.
Riskli Yapı Belirleme Süreci
Riskli binalar, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu'ndaki kurallara göre belirlenir. Riskli yapının belirlenmesi sürecinde kimlerin başvurabileceği, başvuru sürecinin nasıl işlediği ve belirlemenin kimler tarafından yapılacağı ilgili kanun ve yönetmelikte detaylandırılmıştır.
Riskli Yapı Belirleme Başvurusu Yapabilecek Bireyler
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu madde 3'e göre bina sahipleri, binanın risk taşıyıp taşımadığının incelenmesi için talepte bulunabilir. Örneğin, bir apartmandaki dairelerin risk taşıyıp taşımadığının belirlenmesi için sadece bir daire sahibinin talepte bulunması yeterli olabilir.
Bina sahiplerinin dışında, Bakanlık da belirli bir binanın risk taşıyıp taşımadığının incelenmesi için ilgili binanın sahiplerine ya da belediyelere başvurabilir. Bakanlık, incelemenin yapılması için bir süre belirler. Bu süre içerisinde inceleme yapılmazsa, riskli yapı belirleme işlemi Bakanlık tarafından gerçekleştirilir.
Riskli Yapı Belirlenmesi İçin Gereken Evraklar
Daha önce de belirttiğimiz gibi, bina sahipleri riskli yapı belirlenmesi talebinde bulunarak, binanın risk taşıyıp taşımadığının incelenmesini isteyebilirler. Başvuruda bulunabilmek için riskli yapı belirlenmesi talebinin olduğunu gösteren bir dilekçe gerekmektedir. Dilekçeye ek olarak, kişisel kimlik belgesi ve binanın tapu kaydı da eklenmelidir.
Özellikle vurgulamakta fayda var; bu başvuruyu yapabilmek için binadaki tüm sahiplerin ortak başvurması gerekmemektedir. Hatta çoğunluğun kabulü de şart değildir. Tek bir bina sahibinin talebi dahi yeterlidir.
Başvuru, bina sahiplerinin yasal temsilcileri aracılığıyla da gerçekleştirilebilir. Eğer başvuru yasal temsilci aracılığıyla yapılacaksa, ek olarak vekaletname de eklenmelidir.
Riskli Yapıyı Belirleyecek Merciler Hangileridir?
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu'nda, riskli yapı belirlenmesi konusunda yetkili mercilere değinilmektedir. Bunlar Bakanlık, İdare ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş olan kurum ve organizasyonlardır.
Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş olan kurum ve kuruluşlara bazı üniversiteler, belirli kriterlere tabi özel organizasyonlar ve bazı sivil toplum örgütleri örnek gösterilebilir.
Gerçekte, bu konuda Bakanlık tarafından hazırlanan bir referans listesi bulunmaktadır. İlgili listeye erişim için belirtilen bağlantıyı kullanabilirsiniz. Ancak, bu merciler sadece riskli yapı belirlenmesi işlemleri için yetkilendirilmiştir. Başvurunun doğru yapılması, rapora karşı alınacak olan yasal adımlar vb. tamamen bina sahibinin sorumluluğundadır. Bu tür süreçlerde hukuki rehberlik almak her zaman daha iyidir.
Riskli Yapı Değerlendirmesine Karşı Başvuru Hakkı
Bir yapının maliki ya da Bakanlık tarafından talepte bulunulduğunda, yetkili değerlendirme mercileri çeşitli kriterlere göre yapının risk durumunu değerlendirir.
Bu incelemenin ardından, ilgili yetkili merci Riskli Yapı Değerlendirme Raporu'nu oluşturur. Eğer bina riskli olarak kabul edilirse, bu bilgi taşınmazın tüm sahiplerine ulaştırılır.
Sahiplere risk durumu iletildiğinde, ek bilgi olarak, binanın bu duyurudan 60 gün sonrasında yıkılacağı ve 15 gün içerisinde yapılan değerlendirmeye karşı başvuruda bulunulabileceği de paylaşılır. Bildirimden itibaren 15 gün içinde sahipler, Riskli Yapı Değerlendirme Raporu'na başvuruda bulunabilir. Bu başvuru Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü aracılığıyla yapılır.
Bu başvurular, Bakanlıkça belirlenen uzmanlarca oluşturulan teknik heyet tarafından değerlendirilir. Teknik heyet, başvuruyu değerlendirirken binayı yerinde gözlemleyebilir. Eğer başvuru kabul edilirse, bina için riskli durumu kalkar. Fakat başvuru reddedilirse, bina sahipleri bu kararın kendilerine ulaştığı tarihten itibaren 30 gün içerisinde Riskli Yapı Değerlendirme Raporu'nun kaldırılması için hukuki yollara başvurabilirler.
Riskli Yapı Değerlendirmesine İtiraz Nasıl Yapılır?
Bir yapının riskli olduğu yönünde yapılan resmi değerlendirme sonucunda, maliklere ulaşan raporla birlikte itiraz hakkı doğar. İtirazda bulunmak için hazırlanan dilekçede, yapıya ait spesifik detaylarla neden riskli olmadığına dair sebepler ayrıntılı olarak belirtilmelidir. Genel ve soyut ifadelerle yapılan itirazların kabul görmesi zordur. Dolayısıyla, bu dilekçenin olabildiğince detaylı ve objektif verilere dayandırılarak hazırlanması gerekir. Bu süreçte hukuki danışmanlık almak, başarılı bir itiraz süreci için faydalı olabilir.
Riskli Yapı Raporuna Karşı Hukuki Süreç
Riskli yapı değerlendirmeleri idari bir işlem olarak kabul edilir. Dolayısıyla bu raporlara karşı idari yargılama yoluyla dava açılabilir. Malikler, riskli yapı kararına hem itiraz edebilirler hem de bu kararı iptal ettirmek amacıyla 30 gün içinde dava yoluna gidebilirler. İtiraz sonuçsuz kalırsa da aynı şekilde dava açma hakkı mevcuttur.
Bu tür davalarda İdare Mahkemeleri yetkilidir. Mahkeme, eğer raporda bir hukuka aykırılık tespit ederse raporu iptal eder. Ancak rapor hukuka uygun bulunursa, dava reddedilir. Mahkemenin verdiği bu kararlara karşı da temyiz yoluyla itiraz hakkı bulunmaktadır.
İdari Kararların İptali: Riskli Yapı Davaları
Bir yapı hakkında 'riskli' kararı alındığında, bu karara itiraz edebilir ya da iptal davası açabilirsiniz. Ancak bu, teknik ve hukuki detayları içeren bir süreçtir. Bu nedenle bir avukat eşliğinde bu yola başvurmanız önerilir. Daha detaylı bilgi için ‘İdari İşlemin İptali’ başlıklı yazımıza başvurabilirsiniz.
Yıkım Kararı ve İptal Davası:
Riskli yapı olarak nitelendirilen bir binaya dair iptal davası açmak, otomatik olarak yıkım kararını durdurmaz. Yıkımın durdurulmasını istiyorsanız, dava dilekçenizde "yürütmenin durdurulması" talebinde bulunmalısınız.
Eğer mahkeme bu talebi kabul ederse, iptal davasının sonucu belli olana kadar yıkım süreci durur. Ancak bu, geçici bir durumdur. Eğer mahkeme sonucunda riskli yapı raporunu iptal ederse yıkım kararı da kalkar. Ancak dava reddedilirse, yıkım süreci devam eder.
Yürütmenin durdurulması" talebinde bulunurken, bu talebin nedenini detaylı bir şekilde açıklamalısınız. Talep için yeterli gerekçe sunmazsanız, bu isteğinizin reddedilme olasılığı yüksektir.
Riskli Yapının Yıkımı ve Maliyetleri
Yıkım Süreci:
- Bir binanın "riskli" olarak belirlenmesinin ardından, bina sahiplerine bu binayı 60 gün içerisinde yıkmaları için bir süre verilir.
- Eğer bu süre zarfında "yürütmenin durdurulması" kararı alınırsa ya da yapı sahipleri itirazı kazanırsa, yıkım yapılmaz.
- Eğer 60 günlük süre içinde yıkım gerçekleştirilmezse, 30 gün ek süre tanınır. Bu ek süre zarfında da yıkım yapılmazsa, yıkımı belediye yapar. Ancak bu yıkımın masrafları bina sahiplerinden talep edilir.
Maliyetler:
- Riskli yapı tespiti ücreti, kullanılan yöntemlere, binanın kat sayısına ve şekline göre değişkenlik gösterir.
- Bu ücretlendirme konusunda kesin bir rakam vermek zordur çünkü masraflar her duruma özel olarak değişebilir.
- Maliyetler konusunda detaylı bilgi almak için bir avukata danışmanız tavsiye edilir.
Riskli Yapı Tespiti: Sık Sorulan Sorular
1. Riskli Yapı Nedir?
Ekonomik ömrünü tamamlamış ve yıkılma tehlikesi bulunan yapılar riskli olarak nitelendirilir. Ancak, bir binanın yaşlı olması otomatik olarak riskli olduğu anlamına gelmez.
2. Riskli Yapının Tespiti Nasıl Yapılır?
Bina sahipleri bu tespiti yetkili kurumlardan isteyebilir. Eğer sahipleri tespiti belirli bir süre içinde yaptırmazlarsa, Bakanlık bu tespiti yapar ve masrafları bina sahiplerinden alır.
3. Birden Fazla Malik Varsa Tek Bir Malikin Başvurusu Yeterli midir?
Evet, tek bir bina sahibinin başvurusu yeterlidir. Eğer binada sınırlı ehliyetsiz bir birey varsa, yasal temsilci riskli yapı tespiti için başvurabilir.
4. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edilebilir mi?
Evet, yapı riskli olarak belirlendikten sonra maliklere 60 gün içerisinde yıkım yapılacağı, fakat bu karara 15 gün içinde itiraz edilebileceği bildirilir. İtirazlar Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne yapılmalıdır.
5. Riskli Yapı Tespiti Raporuna Karşı Yapılan İtiraz Reddedilirse Ne Yapılmalıdır?
Bu durumda, raporun iptali için idare mahkemelerinde dava açılabilir. Ayrıca, direkt olarak itiraz etmeden de dava açmak mümkündür.
Bu metin, riskli yapı tespiti konusunda dava süreci, yıkım süreci ve riskli bir yapının satılabilirliği hakkında bilgi vermektedir. İşte bu bilgilere dair basit bir özet:
Riskli Yapı Tespiti: Temel Bilgiler
1. Riskli Yapı Tespitine Karşı Dava Açılınca Yıkım Durur mu?
Dava açılması tek başına yıkımı durdurmaz. Yıkımın durdurulmasını isteyen bina sahipleri, davayı açarken "yürütmenin durdurulması" talebini de dilekçelerine eklemeli ve bu talebi gerekçelendirmelidir.
2. Riskli Yapının Yıkım Süreci Nasıldır?
Riskli yapı olarak tespit edilen bir binanın sahiplerine, yıkım için toplamda 90 gün süre verilir. İlk olarak 60 günlük bir süre tanınır. Bu süre zarfında yıkım gerçekleştirilmezse, 30 günlük ek bir süre daha verilir. Eğer malikler bu süre zarfında da yıkımı gerçekleştirmezlerse, belediye kendi imkanlarıyla yıkımı gerçekleştirebilir.
3. Riskli Yapı Satılabilir mi?
Evet, bir yapının "riskli" olarak tespit edilmiş olması, bu yapının satışını engellemez. Malik, bu yapısını satabilir veya üzerinde sınırlı ayni haklar da tesis edebilir.
Özetle;
Riskli bina tespit süreci, yapıların güvenliğini belirlemek için kritik bir öneme sahiptir. Riskli bir yapı olarak belirlenen binaların yıkılma tehlikesi taşıdığı kabul edilir. Tespitin nasıl yapıldığı, hangi kriterlere göre belirlendiği, rapora karşı nasıl itiraz edileceği ve bu itiraz sürecinin nasıl işlediği gibi konular, bina sahipleri için hayati öneme sahip olabilir.
Yapının riskli olduğunun tespit edilmesi durumunda, itiraz süreci oldukça önemlidir. Eğer bu süreçte yanlış bir adım atılırsa, bina sahipleri yapının yıkılmasına engel olamayabilirler. Bu nedenle, bu tür bir süreçle karşı karşıya kalındığında uzman bir gayrimenkul avukatının desteği büyük bir fayda sağlar. Avukatın deneyimi ve uzmanlığı, bina sahiplerini olası olumsuz sonuçlardan koruyabilir.