Konut ve kapalı iş alanları için yapılan kira anlaşmalarında, kiralama sürecinin bitme nedenlerinden bir tanesi, daha önce de belirttiğim üzere, ev sahibinin bu yerlere olan gereksinimidir. Kiracının ihtiyaç gerekçesiyle evden çıkartılması isteği, yasal olarak belirlenen koşullar yerine getirildiğinde, ev sahibi bu tür bir dava ile malını boşaltabilir.
Evden Çıkartma Davası Nedir? Ev ve iş yerleri için kiralama anlaşmaları, anlaşmanın belirlenen süresinin bitmesiyle sona erebileceği gibi, evden çıkartma davasıyla da sonlandırılabilir. Bu dava ya kiracının ya da ev sahibinin yaptığı bir hata sonucu ev sahibi tarafından başlatılabilir. Ev sahibi, yasada belirtilen koşullara bağlı kalarak ve gerekli diğer adımları atarak kirada olan mülkünün boşaltılmasını talep edebilir. Ev sahibinin böyle bir dava aracılığıyla malını boşalttığı davalara evden çıkartma davası adı verilir. Ülkemizdeki Kira Anlaşmaları ve Kapalı İş Yerleri Kiraları ile ilgili detaylar, 6098 numaralı Borçlar Kanunu ile belirlenmiştir.
Mülkten Çıkartma veya Tahliye Davasının Nedenleri Nelerdir?
Mülkten çıkartma veya tahliye davası olarak adlandırılan davanın nedenleri Borçlar Kanunu'nda belirtilmiştir. Bu nedenleri, kiracının ya da ev sahibinin hatasından kaynaklanan nedenler olarak iki kategoriye ayırabiliriz.
Ev Sahibinin Tahliye Talebinin Temel Sebepleri Aşağıdaki Gibidir:
• Ev sahibi, ailesi veya yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilere ev veya iş yeri olarak kullanım ihtiyacının doğması,
• Ev sahibi veya ailesinin belirli bir meslek ya da sanatla uğraşmak üzere iş yeri ihtiyacının oluşması,
• Mülkü yeni satın alan bir kişinin orada oturma veya çalışma amacıyla kullanma ihtiyacı,
• Evin ya da iş yerinin, yeniden yapılmak ya da değiştirilmek amacıyla, içinde yaşanamayacak bir hale getirilmesi ihtimali.
Kiracının Tahliye Edilme Sebepleri İse Şunlardır:
• Kiracının evi boşaltma taahhüdünü yazılı olarak yerine getirmemesi,
• Kira ödememeleri nedeniyle ev sahibinin haklı olarak iki kez uyarı yapması,
• Kiracının ya da ailesinin aynı bölgede başka bir evinin bulunması, böyle bir durumda da tahliye talep edilebilir.
Ev Sahibinin Hangi Durumlarda İhtiyaç Duyduğu Ne Zamanlar Olabilir?
Bir mülk sahibi, kiraladığı ev veya iş yerine belirli dönemlerde ihtiyaç duyar. Eğer bu tür bir ihtiyaç söz konusu olursa, yasa gereği ev sahibi, belirli haklarla mülküne geri dönebilir.
Türk Borçlar Kanunu'na göre, belirli ihtiyaç durumları için tahliye talebinde bulunulabilir:
a) Kiralanan mülke, ev sahibinin ailesi veya yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilerin oturma ya da çalışma amacıyla ihtiyaç duyması durumunda, ev sahibi tahliye talep edebilir. Ancak bu ihtiyacın samimi ve gerçekçi bir temele dayandırılması gerekmektedir. Yargıtay'ın aldığı kararlarda da bu kriterin önemine dikkat çekilmektedir.
b) Kiralanan yerin, yeniden yapılmak, genişletilmek veya modifiye edilmek amacıyla tadilata ihtiyaç duyulması ve bu tadilat sırasında mülkün kullanılamaz hale gelmesi durumunda, ev sahibi mülkü boşaltma hakkına sahiptir.
c) Mülkün yeni sahibinin belirli bir ihtiyaçla karşı karşıya kalması da tahliye için bir neden olarak kabul edilir. Eğer kiralanan mülkün sahibi değişirse, bu yeni sahip, kira sözleşmesinin de yeni bir tarafı olur. Yeni ev sahibi ya da yasa gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilere belirli bir ihtiyaç duyulduğunda, bu mülkü boşaltabilir. Ancak mahkemeler, bu ihtiyaçların gerçek ve samimi olduğundan emin olmak istemektedir.
Kiraya Veren Tarafından İhtiyaç Temelinde Tahliye Davası Nasıl Başlatılır?
1. Eğer kiraya veren ya da onun ailesi, doğrudan soyundan gelenler ya da bakmakla yükümlü olduğu bireyler için kiralanan mülke ihtiyaç duyuluyorsa, kiraya veren fesih bildirimine dikkat ederek belirlenen zaman diliminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açabilir.
2. Kiralanan mülkün yeniden yapılması, genişletilmesi ya da modifikasyonu gerektiğinde, kiraya veren yine fesih bildirim sürelerine uyarak bir ay içinde dava açma hakkına sahiptir.
3. Mülkün yeni bir sahibi varsa ve bu yeni sahip mülke ihtiyaç duyarsa, yasa iki farklı seçenek sunmaktadır:
Yeni sahip, mülkü satın aldığı tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye talebini kiracısına yazılı olarak iletmelidir. Bu durumu yerine getirdiği takdirde, 6 ay sonunda tahliye talebi için dava açabilir. Bu noktada Yargıtay'ın aldığı kararlar referans alınmalıdır.
Yargıtay'ın aldığı kararlara göre, bir mülkü yeni satın alan birey, eğer isterse mevcut kira sözleşmesini baz alarak veya TBK'nın 351. maddesini gözeterek, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bir tahliye bildirimi gönderebilir. Dava, bu altı aylık sürenin hemen sonunda ya da kira sözleşmesinin bitimine kadar herhangi bir zamanda açılabilir. Ancak, satın almanın ardından ilk ay içerisinde bu bildirimin kiracıya ulaştırılması esastır ve bu süre içerisinde gerçekleştirilmezse bu durumun telafisi mümkün değildir.
Yeni Malikin Tahliye Davası Açma Hakkı Ne Zaman Başlar?
Yeni mülk sahibi, kira sözleşmesinin sonlandığı tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası başlatabilir. Yasa, yeni malike kiralananın tahliye edilmesi için iki farklı seçenek sunmaktadır ve yeni malik bu seçeneklerden birini kullanarak dava açabilir.
Yeniden Kiralama Yasağı Nedir ve Hangi Durumlarda Geçerlidir?
Eğer bir mülk, ihtiyaç sebebiyle tahliye edildiyse, kira sözleşmesi resmi olarak sona erer. Bu tahliye sonrası, mülk sahibinin o mülkü eski kiracının dışında başka birisine 3 yıl süresince kiralaması yasaktır. Bu, 'yeniden kiralanma yasağı' olarak adlandırılır. Elbette, haklı sebepler söz konusu olduğunda bu değerlendirilir. Ancak genel kural olarak, mülk sahibi 3 yıl boyunca eski kiracı dışında birine mülkü kiralamamalıdır. Bu yasağa uymayan mülk sahipleri, Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesi gereğince ödenmiş olan son bir yıllık kira bedelinin en az miktarında tazminatla karşı karşıya kalabilirler. Yani mülk sahibi yeniden kiralamayı tercih edebilir, fakat bu kararın mali sonuçları olabilir.
Kiraya Verenin Gereksinimiyle İlgili Tahliye Davasının Tarafları Kimdir?
Bu tür bir dava söz konusu olduğunda, kiraya veren her zaman davacıdır. Yani, kiralanan mülkün ihtiyacı başka biri için bile olsa, dava kiraya veren tarafından açılır.
Davalı ise mülkte kiracı olarak bulunan kişi ya da kişilerdir. Önemli olan, kira sözleşmesinde kimin kiracı olarak belirtildiğidir.
Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kiraya verenin ihtiyacından kaynaklanan tahliye davası, mülkün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde başlatılır.