Riskli yapıların belirlenmesi ve bunların yıkım süreci, idari işlemlerin netleşmesi ile başlar. Kanun ve ilgili Yönetmelikte, yıkılacak binaların hangi özelliklere sahip olacağına dair net bir ayrım yapılmasa da, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın vurguladığı üzere, sadece riskli alanlarda yer alan yapılara yönelik bir yıkım zorunluluğu bulunmaktadır. Bakanlık web sitesinde belirtilenlere göre, riskli olduğu tespit edilen yapılar, eğer Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen riskli bir alanda yer alıyorsa yıkılmaları gerekmektedir. Bu çerçevede, riskli alanların dışında kalan yapılara yönelik bir yıkım zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu yapılar için yeniden inşa veya güçlendirme amacıyla kredi sağlanabilmektedir.
Bakanlığın yaklaşımına göre, yeni inşa edilmiş yapılardaki risk durumu da bu politikayı etkilememektedir. Riskli alan olarak belirlenen bölgelerdeki tüm yapılar, inşa tarihlerine bakılmaksızın yıkılacaktır. Bakanlık, riskli alan içerisindeki sağlam yapıların da, planın bütünlüğü adına yıkılabileceğini belirtmektedir. Bu durum, özellikle kanunlara uygun şekilde inşa edilmiş yapılarda, maliklerin hak kayıplarına yol açabilecek ve devlete olan güveni sarsabilecek bir durum teşkil edebilir. Özellikle, üzerindeki yapıların değeri, arazinin kendisinden daha fazla olan durumlarda bu durum daha da karmaşık bir hal alabilir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, riskli alan içerisindeki yapılara ilişkin olarak, sağlam görünen yapıların da bölgedeki potansiyel afet riskleri göz önünde bulundurularak 6306 Sayılı Kanun kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Bu yaklaşım, riskli alan tanımının, bina bazında yapılan riskli yapı tanımından farklı olarak ele alınması gerektiğine işaret etmektedir.
Riskli yapılarla ilgili mevzuatta, risksiz yapıların da dikkate alınması gereken özel durumları bulunmaktadır. Özellikle, Yönetmeliğin 15. maddesinin 10. fıkrası, riskli alanlar veya riskli yapıların bulunduğu parsellerde risksiz yapıların bulunması durumunda, bu yapının uygulamadan muaf tutulabileceğini belirtir. Bu durumda, arazi ifraz edilebilir veya maliklerin anlaşması ile binanın mevcut durumunun korunması mümkündür. Böylelikle, riskli alanlarda bulunan risksiz yapıların yıkımının gerekli olmadığı anlaşılmaktadır.
Yıkım sürecine gelince, iki temel yol bulunmaktadır:
Malikler Tarafından Gerçekleştirilen Yıkım
Binaların yıkımı, malikler tarafından gerçekleştirilebilir. Maliklerin oybirliği ile yıkım kararı alabilecekleri gibi, çoğunluk kararı ile de yıkım mümkündür. Bu, yapı maliklerinden bazılarının yıkıma karşı çıkmasına rağmen, yıkımın gerçekleştirilebileceği anlamına gelir. Ancak, malikler arasında yıkım konusunda anlaşmazlık olduğunda, yıkımın nasıl yapılacağına dair Kanun veya Yönetmelikte net bir hüküm bulunmamaktadır.
Kanunda, yıkım isteyen maliklerin yıkımı gerçekleştirip, masrafları diğer maliklerden talep etmelerine yönelik açık bir hüküm olmadığından, yıkıma karşı çıkan maliklerin olduğu durumlarda, yıkımın gerçekleştirilmesinin tek yolu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na veya ilgili idareye başvurmak olacaktır.
Riskli Yapıların Devlet Elinden Yıkılması Süreci
Riskli yapıların yıkımında ikinci önemli yöntem, devletin, özellikle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve ilgili idarenin süreci yönetmesidir. Bakanlık ve idare, yapılan başvurular üzerine harekete geçebilir veya kendi inisiyatifiyle yıkım sürecini başlatabilir.
Riskli yapılar olarak tanımlanan binaların tapu kayıtlarında bu durumun belirtilmesinin ardından, Yönetmeliğin 8. maddesi gereğince, maliklere en az altmış gün süre verilerek bu yapıların yıktırılması istenir. Yönetmelikte bu talebin kim tarafından yapılacağına dair açık bir ifade bulunmamakla birlikte, genel ifadelerden idarelerin bu istemi yapacağı anlaşılır.
Verilen süre zarfında riskli yapının malikler tarafından yıktırılıp yıktırılmadığı, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından yerinde denetlenir. Eğer yapı malik tarafından yıkılmamışsa, idari makamlarca yapının yıktırılacağı belirtilerek otuz gün ek süre verilir.
Bu ek süre içinde de yıkım gerçekleşmezse, riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ile yıkım işlemleri, yıkım masrafının öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, yerel idarelerin de katkısıyla mülki amirler tarafından gerçekleştirilir.
8. maddenin hükmü uyarınca, eğer yıkım mülki amirler tarafından da yapılamazsa, yıkılmayan riskli yapıların durumu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından ilgili idareye yazılı olarak bildirilir. Bu bildirime rağmen yapı yıktırılmazsa, yıkım işlemi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından gerçekleştirilir veya yaptırılır. Durumun gerektirmesi halinde, Bakanlık tahliye ve yıkım işlemlerini doğrudan kendisi de üstlenebilir.
Riskli Alanlarda Kamu Hizmetlerinin Durdurulması ve Yıkım Masraflarının İdaresi
Riskli alanlarda yapılan uygulamalar sırasında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ veya ilgili idare tarafından talep edilmesi durumunda ve maliklerin görüşleri alınarak, riskli yapılar ve bu alanlardaki yapılar için elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerin verilmesi durdurulabilir. Bu hizmetler, ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından kesilebilir. Ancak bu uygulama, sadece maliklerin onayı ile mümkündür; malikler istemiyorsa kamu hizmetleri durdurulamaz.
Tahliye ve Yıkım Masrafları
Yıkım, yapı malikleri tarafından gerçekleştirildiğinde, masraflar malikler tarafından karşılanmalıdır. Eğer yapı için dönüşüm amacıyla müteahhit ile özel bir anlaşma yapılmışsa, bu anlaşmada yıkım masraflarının kim tarafından karşılanacağı belirlenebilir.
Yönetmeliğin 8. maddesi uyarınca, riskli yapıların Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya idare tarafından yıktırılması durumunda, yıkım için yapılan masraflar, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Bu durumda, tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumluluğunu sağlamak adına, tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirterek, Bakanlık veya İdareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 08.10.2012 tarihli ve 1736 (2012/12) sayılı Genelgesi gereğince, tapu müdürlüğü, ilgili idarenin yazısı üzerine, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumluluğunu sağlamak üzere, masraf tutarında ilgili idare lehine müşterek kanuni ipotek tesis eder ve gerekli bilgilendirmeleri yapar.