Kamulaştırma, devlet ve kamu tüzel kişiliklerinin, kamu yararının gerektirdiği durumlarda özel mülkiyetteki taşınmaz mallara, belirlenmiş usul ve mevzuat hükümleri çerçevesinde hak sahibi olma işlemidir. Bu süreç, Kamulaştırma Kanunu'nda belirtilen yöntem ve prosedürlere göre işler. Kamulaştırma işleminde, hem zaman hem de maliyet açısından verimlilik sağlamak amacıyla, öncelikle uzlaşma yöntemine başvurmak yasal bir gerekliliktir. Kamulaştırma bedeli üzerinde tarafların mahkemeye gitmeden anlaşmasına olanak tanıyan bu yöntem, "uzlaşma" olarak adlandırılır ve belirli prosedür ve koşullara bağlıdır.
Kamulaştırma Kanunu'nda gerçekleştirilen bazı önemli değişiklikler sonucunda, taşınmaz malik ile idare arasındaki uzlaşma, bazı özel durumlar için kamulaştırma davası açılmasının bir ön koşulu olarak belirlenmiştir.
Kamulaştırma Nedir?
Kamulaştırma, Devlet ve Kamu Tüzel Kişiliklerinin kamu yararını gözeterek özel kişilere ait taşınmaz malları ve kaynakları, yasal prosedürler ve yetkili organların kararları doğrultusunda, bedeli peşin olarak ödenmek suretiyle zorunlu mülkiyet transferi ve irtifak hakkı kurulması işlemidir.
Kamulaştırma sürecinin temel unsurları aşağıdaki gibidir:
1. Kamu yararının varlığı,
2. Yetkili organ tarafından karar alınmış olması,
3. Kamulaştırmanın yasada belirtilen usul ve esaslara uygun şekilde gerçekleştirilmesi,
4. Kamulaştırma bedelinin peşin olarak ödenmesi (Anayasa'nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kanunun 3. maddesinde, bedelin hangi durumlarda taksitlendirilebileceği belirtilmiştir),
5. Kamulaştırılan malın özel mülkiyette olması,
6. Mülkiyetin, mal sahibinin rızası olmaksızın alınması veya kısıtlanması.
Kamulaştırmada Uzlaşma Süreci Nasıl İşler?
Kamulaştırma Kanunu, kamulaştırma işlemlerinin hızlı ve etkili bir şekilde gerçekleştirilmesi amacıyla, idarenin taşınmazların kamulaştırılmasında ilk olarak satın alma yöntemine başvurmasını zorunlu kılmıştır. Burada vurgulanması gereken husus, kamulaştırmada satın alma yöntemi ya da uzlaşmanın, sadece tapu kayıtlarında yer alan taşınmazlar için geçerli olan bir prosedür olmasıdır.
Satın alma yöntemi temelde tarafların karşılıklı anlaşmasına dayanır. Bu çerçevede, idare belirli kamulaştırma durumlarında, ilk olarak malik ile satın alma yöntemi üzerinden uzlaşmayı denemekle yükümlüdür. Eğer malik ile bir uzlaşma sağlanamazsa, idare mahkemeye başvurarak, taşınmazın bedelinin belirlenmesini ve kendisi adına tescilini talep edebilir.
Kamulaştırmada Uzlaşma Yöntemi ve Usulleri
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 8. maddesi gereğince, tapuda kayıtlı taşınmazlar için kamulaştırma işlemi gerçekleştirilirken, ilk olarak "satın alma" yöntemine başvurulması şarttır. Tapu kayıtlarına geçmiş taşınmazların kamulaştırılmasında, "uzlaşma" olarak adlandırılan satın alma yöntemi kullanılmadan doğrudan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil talebiyle dava açılması durumunda, bu dava, "dava şartının" bulunmamasından dolayı reddedilecektir.
Kamulaştırma süreci, idarenin kamu yararı ve ihtiyaçları doğrultusunda, özel mülkiyetteki bir taşınmaza kamulaştırma kararı vermesiyle başlar. Bu kararın alınmasının ardından, kamulaştırma yapılacak taşınmazın kayıtlı olduğu tapu idaresine bilgi verilir ve tapu sicil kaydına kamulaştırma şerhi eklenir.
Kamulaştırma kararının verilmesinin ardından, idare kamulaştırılacak taşınmazın değerini belirlemek üzere bir kıymet takdir komisyonu kurar. Bu komisyon, taşınmazla ilgili tüm bilgileri toplayarak değerini belirler. Kıymet takdir komisyonları, gerekli bilgileri kamu kurumlarından ve yerel emlak alım satım ofislerinden edinebilirler. Ayrıca, değer tespiti için uzman kişi veya kuruluşlardan rapor hazırlatma yetkileri de bulunur.
Satın alma işlemi olarak da bilinen uzlaşma, kıymet takdir komisyonunca belirlenen bedel üzerinden pazarlık yoluyla gerçekleşmelidir. Pazarlık, satım ve takas işlemleri ile uzlaşma görüşmelerinin yürütülmesi için idare, kıymet takdir komisyonuna ek olarak kendi bünyesinde bir uzlaşma komisyonu oluşturacaktır.
Daha önce, imar planlarındaki değişiklikler nedeniyle taşınmazına kamulaştırmasız el konulan maliklerin, dava açmadan önce idare ile uzlaşma yoluna gitmeleri yasal bir zorunluluktu. Ancak Anayasa Mahkemesi'nin 05.04.2019 tarihli ve 30736 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 2016/181E., 2018/111K. sayılı kararı ile, hukuki el atma temelindeki tazminat davalarında, malik için öngörülen “önce idareye başvuru ve uzlaşma başvurusu yapma” şartı iptal edilmiştir.
Kamulaştırmada Maliklere Uzlaşma Teklifi
İdare, daha önce bahsedilen komisyonları oluşturduktan sonra, malik ile iletişime geçerek uzlaşma sürecini resmi olarak başlatır. Bu işleme pratikte "uzlaşmaya davet" adı verilir.
İdare, malikle resmi ve taahhütlü bir yazı yoluyla iletişim kuracaktır. Resmi ve taahhütlü bildirim, Kamulaştırma Kanunu'nda hüküm bulunmayan durumlar için 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı uyarınca yapılacaktır. Malik, kamulaştırma kararını ve satın alma usulünün bildirilmesiyle bu karara karşı idari mahkemede dava açma hakkına sahip olacak ve bu süre tebligatla başlayacaktır.
Resmi taahhütlü yazıda, kamulaştırılacak taşınmazın, bedeli karşılığında pazarlık yoluyla satın alınması veya idareye ait başka bir taşınmaz ile takas edilmesi teklif edilecektir. İdarenin bu bildiriminde, kıymet takdir komisyonunun daha önce belirlediği tahmini taşınmaz bedeli yer almayacaktır."
Kamulaştırmada Uzlaşma Sürecinin Süreleri
Malik veya onun temsilcisi, idarenin gönderdiği yazının tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde, kamulaştırma konusu taşınmazı pazarlık yoluyla ve anlaşarak satma veya takas etme (trampa) talebinde bulunabilir. Malikin başvurusu yapıldıktan sonra uzlaşma görüşmeleri başlar.
Uzlaşma görüşmeleri sonucunda, kıymet takdir komisyonunun belirlediği tahmini değeri aşmayacak şekilde bir bedelde veya takas konusunda anlaşmaya varılabilir. Bu durumda, anlaşmanın şartlarını içeren bir tutanak hazırlanır ve hem komisyon üyeleri hem de malik tarafından imzalanır.
Yargıtay'ın yerleşik kararlarına göre, uzlaşma komisyonu ile malik arasında yapılacak pazarlıkta sunulan ve kabul edilen fiyatların taraflar için bağlayıcı olmadığını belirtmek önemlidir. Yani, tarafların dava açması durumunda, mahkeme taşınmazın değerini belirlerken, uzlaşma görüşmelerinde belirtilen bedelleri bir ölçüt olarak kabul etmeyecektir. Benzer şekilde, idarenin anlaşma tutanağına dayanarak malike tescil davası açması ya da malikin bedelin ödenmesi talebiyle dava açarak idareyi zorlaması da mümkün değildir.
İdare, uzlaşma tutanağının imzalanmasından itibaren en geç 45 gün içinde, tutanakta belirtilen bedeli ödeme hazır hale getirip bu durumu malike veya onun yetkili temsilcisine yazılı olarak bildirmelidir. Bu yazıda, malikten belirlenen tarihte idare adına tapuda devir işlemi yapması (ferağ vermesi) istenebilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından devir işlemi gerçekleştirildiğinde, kamulaştırma bedeli de kendilerine ödenir.
Kamulaştırmada Uzlaşmaya Varılmasının Sonuçları
Tarafların uzlaşmaya varmasının en önemli sonucu, ilgili taşınmazın malikten kamulaştırma yoluyla alınmış sayılması ve bu yolla gerçekleştirilen kamulaştırma işlemi veya bedeline karşı itiraz davası açılamamasıdır. Bu nedenle, taşınmaz maliklerinin, taşınmazın değerini kapsamlı bir şekilde araştırmaları faydalı olacaktır.
Kamulaştırmada Uzlaşma Sağlanamamasının Sonuçları
İdare ile malik arasında bir uzlaşma sağlanamaması ya da malikin tapuda devir işlemi için hazır bulunmaması gibi durumlarda, eğer taşınmaz satın alma yoluyla elde edilemezse, Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesi uyarınca işlem yapılır. Başka bir deyişle, uzlaşma sağlanamadığında, idare kamulaştırma bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesi ve taşınmazın idare adına tescili talebiyle, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesine başvurabilir.
Sonuç olarak, eğer taraflar uzlaşma görüşmeleri sonucunda anlaşmaya varırlarsa, kamulaştırma işlemine ve bedeline karşı itiraz davası açılamaz. Ancak, tarafların anlaşamaması durumunda, kamulaştırma bedelinin tespiti mahkemece yapılacak ve taşınmaz malın idare adına tescili gerçekleştirilecektir.