Makaleler
Asrın Grup'tan makaleler, gelişmeler, gayrimenkul, medya ve yerel haberleri...

İmar Hukuku, şehirlerin, kasabaların ve yerleşim alanlarının planlanması, yapılaşması ve kullanımı ile ilgili hukuki düzenlemeler ve yönetmelikler bütünüdür. Bu hukuk dalı, imar yapılacak bölgelerin belirlenmesi, bu bölgelerdeki yapıların ölçek ve özelliklerinin sınırlanması gibi konuları içerir. İmar Hukuku, binaların özelliklerini, park etme ve yükleme alanlarının sayısını ve yerlerini, kullanılan işaretleri düzenler ve okullar, parklar ve diğer kamu tesisleri için alan tahsis edilmesine yönelik kurallar içerir. İmar, şehir planlamasının düzenli değişimini ve şehirlerin gelişimini sağlar, nüfus yoğunluğunu düzenler ve sağlıklı konaklama bölgeleri ile cazibe merkezlerinin oluşturulmasına katkıda bulunur.

İmar Hukuku, ayrıca yerel yönetimler tarafından taşınmazların kullanımı için belirlenen kuralları da içerir. İdare, belirli bir bölgeyi konut, ticaret ve endüstriyel kullanım için tahsis eder ve yerel yönetimler bu bölgelerin karakterini ve kullanım amaçlarını belirler. İmar süreci, arazi kullanım planları, ulaşım ağları, kamu hizmetlerinin yerleştirilmesi, çevresel koruma alanları, altyapı gelişimi, yapı denetimleri, yeşil alanlar ve parklar gibi çevresel düzenlemeler, ve kentsel yenileme ve gelişim gibi çeşitli unsurları kapsar. İmar faaliyetleri, bir bölgenin ekonomik, sosyal ve çevresel ihtiyaçlarını dengelerken gelecek nesillerin ihtiyaçlarını da göz önünde bulundurarak, genellikle yerel yönetimler, planlama kurumları ve diğer kamu otoriteleri tarafından yürütülür.

İmar Hukuku Nedir 1

Kapsamlı Plan Nedir?

Kapsamlı Plan, bir belediyenin veya geniş bir bölgenin, mülklerin kullanımını ve gelişimini düzenlemek için oluşturduğu genel bir plandır. Bu plan, idarenin keyfi ve düzensiz çalışmalarını önlemek, arazi kullanımını düzenli ve planlı bir şekilde yönetmek amacıyla hazırlanır. Kapsamlı plan, belirli mülklerin veya küçük parsel alanlarının özel ihtiyaçlarına göre değil, genel bir bakış açısıyla ve bütüncül bir yaklaşımla hazırlanır. Örneğin, bir veya iki parselin özel bir bölgeye yerleştirilmesi veya benzer topraklar için geçerli olmayan sınırlamalara tabi tutulması bu tür bir planlamaya dahil değildir.

Bina kanunları, kapsamlı planlamadan ayrı olarak, binaların güvenliği ve yapısı ile ilgili düzenlemeler getirir ve imar yasalarıyla doğrudan çakışmaz, ancak yan yana var olurlar. İmar yasaları, belirli bir bölgedeki mülklerin kullanımını düzenlerken; bina kanunları, binaların güvenliği ve yapısı ile ilgili standartları belirler. Bu yasalar, devlet gücüne dayanarak, sürekli ve esnek olmak üzere farklı amaçlara hizmet eder.

İmar Yetkisi

Belediyelerin imar yetkisi, yasalar ve hükümet izniyle sınırlandırılır. İmar düzenlemeleri, makul ve kamu yararına olmalıdır; özel mülkiyet haklarını orantılı bir şekilde sınırlayarak bütün bölgenin refahına katkıda bulunmalıdır. Düzenlemeler, anayasal mülkiyet haklarını ihlal etmemeli ve özel mülkiyeti bedelsiz olarak kamu kullanımına sunmamalıdır. Mülk sahipleri, bu düzenlemelere karşı çıktıklarında, devlet kamulaştırma yetkisini kullanarak ve karşılığında adil bir bedel ödeyerek, mülkiyeti kendi kontrolüne alabilir.

Mahkemeler, imar düzenlemelerinin makul, keyfi olmayan, kamu sağlığı, güvenliği, konforu ve genel refahı destekleyen ve amaca uygun olması durumunda bu düzenlemeleri yasaya uygun ve geçerli olarak kabul ederler. Eğer bir düzenleme, mülklerin makul bir şekilde kamu hizmetine veya plana dahil edilmesini imkansız kılıyorsa, bu düzenleme geçersiz sayılır. Bir düzenlemenin makullüğünün değerlendirilmesi, belirli bir kritere dayanmaz; arazinin özellikleri, amaç, yer, boyut, fiziksel karakterler gibi çeşitli faktörler dikkate alınarak bir bütün olarak değerlendirilir.

Bir mülkün değerine olan etkisi, ister azalma ister artma şeklinde olsun, genel refaha olan etkisi, yoğunluğu, nüfus ve bölgenin estetik görünümü gibi faktörler de önemli rol oynar. Trafik, çevredeki arazilerin kullanımı ve mülkiyet üzerinde harcanacak zaman gibi hususlar da değerlendirme sürecinde göz önünde bulundurulur. Belediyeler, belirli bölgelerde özel kullanım hakları sağlayarak esneklik kazanabilir ve bu sayede sıkı sınıflandırma kurallarını aşarak, istenilen amaca ulaşabilirler.

İmar Kanunları Hakkında Olan Tartışmalar

İmar kanunları, anlamı açık olmadığı durumlarda yargı tarafından yorumlanır. Bu kanunlar istisnai olduğu için dar bir şekilde yorumlanmaları gerekmektedir. Ancak yorumlanırken, hizmet edilmesi amaçlanan kamu yararının da dikkate alınarak makul ve adil bir uygulama sağlanmalıdır. Bu yaklaşım, imar hukukunun uygulanmasında dengeli ve adaletli bir çerçeve oluşturur.

İmar Hukuku, arazi ve sahaların nasıl ve hangi amaçlarla kullanılacağını, şehirlerin güzelleştirilmesi, canlandırılması ve inşa edilmesinin temel esaslarını belirleyen hukuki kurallar sistemidir. İmar Hukuku, sadece bir hukuk dalı olmanın ötesinde, şehir plancılığı, sosyal bilimler, mimarlık, inşaat mühendisliği gibi çeşitli disiplinlerle iç içe geçmiş, çok boyutlu ve karmaşık bir yapıya sahiptir. İmar hukukunun temelini, 3194 sayılı İmar Kanunu oluşturur. Bu kanun, arazi kullanımı ve şehir planlaması ile ilgili temel kuralları içerir ve istisnai durumlar için diğer özel kanunlar (Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, Boğaziçi İmar Kanunu vb.) ile birlikte imar hukukunun yapısını oluşturur.

İmar hukukunun kaynakları ise sadece hukuki metinlerle sınırlı değildir. Şehircilik ve imar, çok disiplinli bir alan olarak, ekonomi, sosyoloji, çevre bilimi gibi çeşitli uzmanlık gerektiren dalları da içine alır. Bu yüzden, imar ve şehircilik konuları, sadece hukuki perspektiften değil, aynı zamanda bu disiplinlerin sunduğu çeşitli bakış açılarından da ele alınmalıdır. Ayrıca, yapı denetimi de imar hukukunun en önemli unsurlarından biri olarak kabul edilir. Bu karmaşık ve çok yönlü yapısı nedeniyle, imar hukuku, şehirlerin sağlıklı ve düzenli gelişimini sağlamak amacıyla geniş bir perspektiften ele alınan bir hukuk dalıdır.

İmar Planlama Kademeleri

İmar Planı Yapımı, Eski Eserlerin Korunması ve İmar Düzenlemeleri süreçleri, şehirlerin ve bölgelerin planlı, düzenli ve sürdürülebilir gelişimi için hayati öneme sahiptir. Bu süreçler, kentleşme ve bölge planlamasına dair detaylı bilgileri içeren, çeşitli ölçeklerdeki haritaların hazırlanmasını kapsar. İmar planlarının oluşturulmasında ve düzenlenmesinde temel esaslar, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 6. ve 14. maddelerinde belirtilmiştir.

Ana planlama kademeleri şunlardır:

  1. Mekânsal Strateji Planı:

Ülkenin sosyoekonomik ve kültürel yapısını göz önünde bulundurarak, uzun vadeli kent ve bölge tasarımını içeren geniş perspektifli planlardır. Bu planlar, 1/250.000, 1/500.000 veya daha büyük ölçeklerde, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanır.

  1. Çevre Düzeni Planı:

Konut, sanayi, tarım, turizm ve ulaşım gibi çeşitli kullanım kararlarını belirleyen, 1/100000, 1/50000 veya 1/25000 ölçekli planlardır. Büyükşehir belediyeleri veya büyükşehir olmayan illerde Bakanlık tarafından yapılır.

  1. Nazım İmar Planı:

Arazinin genel kullanım biçimini, gelecekteki nüfus yapısını, yapıların fonksiyon, yön ve alanlarını, ulaşım sistemlerini ve kamusal alanları belirleyen planlardır. Genellikle 1/2000 ve 1/5000 ölçeğinde hazırlanır ve uygulama imar planlarına temel oluşturur.

  1. Uygulama İmar Planı:

Nazım imar planına bağlı olarak, yapısal fonksiyonlar ve kamu alanlarının detaylı olarak gösterildiği, 1/1000 ölçekli, rapor ile bir bütün teşkil eden plandır.

Bu planlama süreçleri, şehirlerin ve bölgelerin sağlıklı, düzenli ve sürdürülebilir gelişimini destekler ve eski eserlerin korunmasını da içerir. İmar düzenlemeleri, planlama ve uygulama sürecindeki bu çeşitli aşamalar sayesinde, toplumun genel yararına hizmet eder ve bölgenin fiziksel ve kültürel özelliklerini dikkate alır.

Kültür ve Tabiat Varlıklarının Korunması, Anayasa'nın 63. maddesi ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu çerçevesinde, taşınır ve taşınmaz tüm kültür varlıklarının korunmasını esas alır. Bu kapsamda, kültür ve tabiat varlıkları ile ilgili tüm planlama, imar uygulamaları, kamulaştırma, ruhsatlandırma, yapılaşma ve denetim faaliyetleri özenle incelenir ve değerlendirilir.

İmar Hukuku Nedir 2

İmar Uygulamalarında Hangi Kurumlar Yetkilidir?

İmar Uygulamaları, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi temelinde, belediyelerin üzerinde yapı olan veya olmayan arazileri, sahiplerinin muvafakati olmaksızın, imar planlarına uygun şekilde ada ve parsellere ayırma ve bunları resen tescil etme yetkisine sahiptir. İmar planlaması, kamulaştırma ve kısıtlılık durumları, arazi ve sınır düzenlemeleri, ifraz, tevhit ve tescil işlemleri de imar uygulamasının önemli parçalarıdır.

Kamulaştırma Nedir? Süreç Nasıl işler?

Kamulaştırma, devletin kamu yararı gerektirdiğinde, özel mülkiyetteki taşınmaz malları, mülkiyet sahiplerinin rızası olmaksızın, belirli bir bedel karşılığında alma işlemidir. Kamulaştırma şartları, 6203 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir ve özellikle imar uygulamaları sırasında sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Kamulaştırma ve arsa terkinleri ile ilgili yasal düzenlemeler, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 10. ve 17. maddeleri arasında yer alır. Bu yasal çerçeve, kültür ve tabiat varlıklarının korunmasını, şehir planlamasını ve imar uygulamalarını kapsamlı bir şekilde düzenler, bu alandaki faaliyetlerin hukuki altyapısını oluşturur ve mülkiyet hakları ile kamu yararını dengeler.

Denetim süreci, imar hukukunun önemli bir parçası olarak ele alınır ve bu süreç, yapının ruhsatlandırılmasından başlayıp iskân (yapı kullanma izni) verilmesiyle sonlanır. Bu süreçte, 3194 sayılı İmar Kanunu, imarla ilgili özel kanunlar (2863, 2960 sayılı kanunlar gibi), 4708 sayılı Kanun, imar planları ve bu kanun ve planlara ait uygulama yönetmelikleri doğrultusunda işlemler yürütülür.

Ruhsatlandırma aşaması, inşaatın başlatılmasına izin veren resmi bir belgeye dayanır. Belediyeler, mücavir alanlar içinde; valilikler ise mücavir alan sınırları dışında (kanunla belirlenen istisnai durumlar dışında) bu ruhsatları tanzim eder ve onaylar. Ruhsatlandırma süreciyle ilgili hususlar, 3194 sayılı Kanun’un "Yapı ve Yapı ile İlgili Esaslar" bölümünde yer alır.

Ruhsat işlemleri sırasında gereken belgeler ve yapılacak işler şunlardır:

- Çap ve röperli kroki (lisanslı harita bürolarından temin edilir),

- İmar durumu (belediye tarafından düzenlenir),

- Arazi/yol kotları, aplikasyon krokisi, kontur/gabari ve zemin mekaniği verileri (belediyeden temin edilir),

- Kanal bağlantısı (belediye ve su/kanal idarelerinden temin edilir).

Bu belgeler ve zemin etüdü ışığında, proje fenni mesulleri tarafından hazırlanan mimari proje, statik proje, elektrik ve mekanik projeler, ısı yalıtımı ve elektrik tesisatı projeleri, çevre-peyzaj projeleri ve jeoteknik rapor gibi dokümanlar, yapı denetim firmaları tarafından onaylanır. Bu denetim süreci, inşaatların güvenli, plana ve mevzuata uygun şekilde gerçekleştirilmesini sağlar ve imar düzenlemelerinin etkin bir şekilde uygulanmasını destekler.

İmar Hukuku Nedir 3

İmar Ruhsatlandırma Süreci

Yapı sahibi veya kanuni vekilleri, ruhsat almak için belediyeye bir dilekçe ile birlikte gerekli belgeleri sunar. Bunlar arasında onaylı projeler, taahhüt/muvafakat belgeleri, tapu senedi, vekaletname ve yol/kanal katılım payları gibi evraklar bulunur. Yapı Denetimi Hakkında 4708 sayılı Kanun ile inşaatların plana, fen, sanat ve sağlık kuralları ile standartlara uygun olarak kaliteli bir şekilde yapılmasını sağlamak ve yapı denetim sürecinin usul ve esaslarını düzenlemek amaçlanmıştır. Bu kapsamda, fenni mesuliyet ve sorumluluklar yapı denetim firmalarına verilmiştir.

4708 sayılı Kanun çerçevesinde, yapı denetim firmaları tarafından onaylanan ve fenni mesuliyetleri alınan tüm projeler, hesaplar, etütler ve raporlar, ruhsat için gerekli tüm bilgi ve belgelerle birlikte ilgili idareye sunulur. Projeler ve hesaplar nedeniyle yapılarda oluşabilecek hasarların sorumluluğu, proje müellifleri ve yapı denetim firmalarına aittir.

İmar Denetim Süreci

Denetleme ve iskân sürecinde, yapı denetim firmaları hafriyat ve temel inşaatından başlayarak, yapının iskân alınmasına kadar her aşamada fenni mesuliyet ve denetimi üstlenir. Hasar oluşumunda sorumluluk, denetim yapan firmalar, denetçiler, yükleniciler ve laboratuvar görevlilerine aittir. Sorumluluk süreleri, yapı kullanma izni alındığı tarihten itibaren, taşıyıcı sistemler için on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlar için ise iki yıldır. Belediyeler, firmaların onay verdiği inşaatlara sertifika ve iskân belgesi tanzim eder. Ayrıca, belediyeler fenni mesullere, yapı denetim firmalarına ve yapı sahiplerine kanuni sorumluluklarını yerine getirmediği durumlarda para cezası uygulayabilir, yetkilerini kısıtlayabilir ve imar mevzuatına aykırı yapıların mühürlenmesi ve yıkım işlemlerini gerçekleştirebilir. Bu süreçler, yapıların güvenliği ve kalitesini garanti altına almak amacıyla tasarlanmıştır.

İmar hukukunun yargı boyutu, imar planları, arazi ve sınır düzeltmeleri, mülkiyet, imar kirliliği, tarihi eserlerin korunması, imar barışı, kentsel dönüşüm ve kamulaştırma gibi konularla ilgili davalara odaklanır. Bu davalarda özel ve tüzel kişiliklerin hak ve hukukları, imar mevzuatı çerçevesinde ele alınır ve hüküm altına alınır. Yargı sürecinde özellikle imar planının iptali, arazi kamulaştırması, Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesinde yer alan imar kirliliği ile ilgili davalar ve yapı hasarlarına veya sözleşmelerden kaynaklanan davalara öncelik verilir.

İmar Hukuku Dava Süreci

İmar hukukuyla ilgili davalarda, özellikle planların iptali veya değiştirilmesi, imar düzenlemelerinin yarattığı zararların tazmini, kamulaştırma işlemlerindeki uyuşmazlıklar ve imar barışı kapsamındaki uygulamalar sıkça gündeme gelir. Bu tür davalarda, yargı, ilgili kanun ve yönetmeliklerin yanı sıra, yerleşik içtihatlar ve önceki kararları da dikkate alarak karar verir. İmar hukuku davaları, genellikle uzmanlık gerektiren ve detaylı teknik bilgileri içeren konular olduğundan, bu alanda deneyimli avukatlar ve uzmanlar tarafından yürütülmesi önem taşır. Bu davalar, imar politikalarının uygulanmasında ve şehir planlamasında önemli bir rol oynayarak, hem bireysel hem de toplumsal çıkarların korunmasına katkı sağlar.