Tapu iptal davası, tapu kaydının usulsüz ve kanuna aykırı olarak tesis edildiği iddiasıyla, kaydın hukuka ve gerçek duruma uygun şekilde yeniden düzenlenmesi amacıyla açılır. Bu dava türü, mülkiyet haklarına ilişkin olduğundan, kesinleşmiş bir mahkeme kararı olmadan icra işlemleri yapılamaz. Mülkiyet hakkının korunması açısından, tapu iptal ve tescil davasının hukuk sistemimizdeki önemi büyüktür.
Mülkiyet hakkı, hem Anayasa ile korunan temel haklardan biri, hem de Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin 1 No’lu Ek Protokolü ile korunan ve uluslararası hukuk denetimine tabi haklardandır. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, her devletin vatandaşlarının mülkiyet haklarını koruma yükümlülüğü olduğunu belirtmiştir. Bir kişinin mülkiyet hakkı korunamazsa, yaşanan mağduriyetin giderilmesi için öncelikle ulusal hukuk yollarının tükenmesi gerekmektedir. İlk derece Mahkemesi, istinaf ve temyiz başvurusu sonuçlanıp mülkiyet hakkı ihlali saptanırsa, Anayasa Mahkemesine bireysel başvuru hakkı vardır. İç hukuk yollarının tükenmesinin ardından, insan hakları ihlali iddiasıyla Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine başvurulabilir.
Tapu İptali ve Tescil Davasının Açılması
Tapu iptali davası, diğer gayrimenkul davaları gibi, gayrimenkulün (mülkün) bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu mahkeme, davanın konusu olan gayrimenkulün bulunduğu yerdeki mahkemedir ve bu yetki kamu düzenine ilişkin olduğundan taraflar tarafından değiştirilemez. Tarafların davanın farklı bir yerde görülmesi konusunda anlaşmaları bile, bu durumu değiştirmez. Mahkeme, davanın yetkili mahkemede açılıp açılmadığını kendiliğinden kontrol etmek zorundadır. Bu durum, dava şartları arasında yer alır ve eğer dava yetkili mahkemede açılmamışsa, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 114/1.c ve 115. maddeleri uyarınca, dava usul yönünden reddedilir.
Tapu İptal Davasında Önemli Noktalar Nelerdir?
Tapu iptali davası, taşınmazın bulunduğu yerin asliye hukuk mahkemesinde açılır ve bu mahkeme görevlidir. Tapu iptal ve tescil davası için dilekçe, eksiksiz ve kusursuz olmalıdır. Gayrimenkulün kayıt bilgileri ve olayla ilgili hukuka aykırı tüm durumlar açıkça belirtilmelidir. Dilekçede, bilirkişi talebinin ve keşif ile tanıkların dinlenmesi sırasında dikkate alınması gereken hususlar net bir şekilde vurgulanmalıdır. Her bir vaka ve delil dava dilekçesinde yer almalıdır. Dilekçede veya cevap dilekçesinde belirtilmeyen vakıalar veya deliller, iddianın genişletilmesi yasağı kapsamında kalabilir ve hak kaybına neden olabilir.
Tapu İptal Davası Açılma Nedenleri
Tapu iptal davasının açılma nedenleri çeşitlilik gösterir. Bu davalar, mülkün bulunduğu yerin asliye hukuk mahkemelerinde, farklı sebeplerle açılabilir. İşte bu nedenlerden bazıları şunlardır:
- Hukuki ehliyet eksikliği sebebiyle dava açılabilir,
- Mirastan mal kaçırma amacı güderek yapılan ve gerçekte bağış amaçlı olmasına rağmen tapuda satış gibi gösterilen işlemlerin iptali için dava açılabilir,
- Vekaletin kötüye kullanılması durumunda dava açılabilir,
- ‘Ölünceye kadar bakma’ sözleşmesinin geçersizliği iddiası ile dava açılabilir,
- İmar hukukundan kaynaklı sebeplerle dava açılabilir,
- Aile konutu ile ilgili uyuşmazlıklar nedeniyle dava açılabilir,
- Sınır uyuşmazlıkları ve tapu kaydındaki miktar farklılıkları nedeniyle dava açılabilir,
- Yolsuz tescil sebebiyle dava açılabilir,
- Kadastro ölçüm hataları veya yanlış kayıtlar nedeniyle, kadastrodan önceki sebeplere dayanarak dava açılabilir,
- Kıyı Kanunu, Orman Kanunu ve diğer mevzuat hükümleri gereği, özel mülkiyete kaydedilemeyecek arazilerin kaydının iptali için hazine veya ilgili idareler tarafından dava açılabilir,
- Gerçek durumu yansıtmayan ve bir başkası adına senetsiz tescil edilen tapu kayıtlarının iptali için dava açılabilir,
- Zeminde kullanılan yerin ve tapuda kayıtlı parsellerin birbiriyle uyuşmaması veya teknik hatalar nedeniyle dava açılabilir.
Tapu İptal ve Tescil Davasını Açma Yetkisi Kimlerdedir?
Tapu kayıtları herkese açık olduğundan, bu kayıtları herkes inceleyebilir. Eğer bir tapu kaydı usulsüz ve kanuna aykırı bir şekilde oluşturulmuşsa ve bu durumdan zarar gören herhangi bir kişi varsa, bu kişi tapu iptal davası açma hakkına sahiptir.
Tapu iptal davası genellikle tescil talebi ile birlikte açılır. Çünkü, yalnızca tapu kaydının iptali, taşınmazın malik hanesini boş bırakır. Tescil talebi, davacının hukuki menfaatini ve davayı açma sebebini de gösterir. Bu yüzden, tapu iptal davaları aslında “tapu iptal ve tescil davası” olarak açılmalıdır. Bir taşınmazın tapusunu iptal ettirmek, ilgili kişiye tek başına bir menfaat sağlamaz. Bu nedenle, davacı kendisi, miras bırakan veya alacaklısı olduğu borçlu adına veya taşınmazın hak sahibi kimse onun adına tapuya tescil talebinde bulunmalıdır.
Miras yoluyla elde edilen bir gayrimenkul için tapu iptal ve tescil davası, mirasçıların tümünün birlikte açması gerekmektedir. Tek bir mirasçı veya bazı mirasçılar tarafından açılan dava, mahkeme tarafından kabul edilmez. Mahkeme, böyle bir dava dilekçesi aldığında, eksiklik nedeniyle davayı hemen reddetmek yerine, Yargıtay kararlarına uygun olarak, diğer tüm mirasçıların da davada yer almasını sağlamak veya davayı onaylamalarını belgelendirmek için davacıya süre tanımalıdır. Eksiklik giderilmezse, davanın açılmamış sayılması gerekir."
Tapu İptal Davası Kimlere Karşı Açılabilir?
Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın tapuda kayıtlı olan malikine karşı açılır. Bu tür davalar, gayrimenkulün tapuda kayıtlı maliki olmayan kişilere karşı açılamaz ve açılsa bile, taraf sıfatı yokluğundan dolayı reddedilir. Ancak, tapu kayıt malikinin kim olduğunu bilmemek veya bu konuda yapılan bir hatanın mazur görülebilir ve mahkemece kabul edilebilir bir gerekçe üzerine dayanması durumunda, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 124. Maddesi uyarınca davalının değiştirilmesi mümkün olabilir. Böyle bir durumda bile, hakim davacıyı, yanlış davalıya karşı açılan davada sonradan davalı olarak değiştirilen kişinin yargılama giderlerini ödemeye mahkum edebilir.
Eğer taşınmaz tapuda birden fazla kişi adına elbirliği ile kayıtlı ise, dava bu kişilere karşı birlikte açılmalıdır (Zorunlu dava arkadaşlığı). Miras yoluyla devredilen ve muris adına kayıtlı bir taşınmaza yönelik tapu iptali davası ise, bu kişinin tüm mirasçılarına karşı açılmalıdır. Ölü bir kişiye karşı dava açılamaz.
Tapu İptal Davası Açma Süresi ve Süre Sınırlamaları
Hukuk sistemlerinde davaların belirli bir süre içinde açılması esası bulunmaktadır. Bu kural, hukuki güvenlik ilkesinin bir gereği olarak, bazı davaların sadece belirlenen süre içinde açılmasını öngörür ve bu süre geçtikten sonra açılan davalar, mevcut durumun korunması gerekliliği nedeniyle reddedilebilir.
Dava açma süreleri, hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresine bağlı olabilir. Hak düşürücü süreler, kanun tarafından belirlenmiş sürelerdir ve bu süre içinde açılmayan dava, davalı tarafın itirazı olmasa bile hakimin kendiliğinden sürenin geçmiş olması nedeniyle reddetmesi gereken durumlardır. Zamanaşımı süresi ise, davalı tarafın itirazı ile ileri sürülebilir ve belli bir süre içinde yargılamada gündeme getirilmelidir.
Tapu iptal davasının zamanaşımı süresi, hukuki sebebe ve ilgili kanuna göre değişkenlik gösterir. Genellikle bu süre 10 yıldır.
Kadastro kaynaklı tapu iptal ve tescil davaları, Kadastro Kanunu'nda belirtilen 10 yıllık "hak düşürücü süre" içinde açılmalıdır. Kadastro çalışmalarının tamamlanmasından sonra 10 yıl geçtikten sonra, bu kayıtların gerçeği yansıtmadığı iddiasıyla dava açılamaz.
Miras hukukundan kaynaklanan davalarda kanun farklı süreler öngörebilir. Ancak, mirasçılar arasında muris muvazaasına (mirasçıdan mal kaçırma amacına dayanan işlemler) dayanan tapu iptal davaları, genellikle hak düşürücü süre veya zamanaşımına tabi değildir.
Tescilin Tanımı ve Taşınmaz Mülkiyetindeki Rolü
Tescil, Türk Medeni Kanunu'nun 704. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında temel bir yöntemdir. Bu maddeye göre, taşınmaz mülkiyeti genellikle tapu siciline tescil edilerek kazanılır. Ancak, taşınmaz mülkiyeti zamanaşımı, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, miras ve kanunda belirtilen diğer durumlar gibi tescil dışı yollarla da kazanılabilir.
Özellikle köy yerleşimlerinde gözlemlenen bir durum olarak, bazı taşınmazlar tapuya kayıtlı olmadan da harici satış yoluyla el değiştirebilir. Bu tip satışlarda genellikle "köy senedi" gibi belgeler kullanılır. Bu durumlarda, taşınmaz mülkiyeti hukuken kazanılmış olsa da, tapu sicilinde daha sonra yapılacak olan tescil işlemi, kurucu değil, bildirici bir işlev görür. Örneğin, miras bırakanın vefatı ile mirasçılar, miras sözleşmesi veya vasiyetname aksi kararlaştırılmamışsa, miras bırakana ait taşınmazın mülkiyetini tescil yapılmadan, ölüm olayının gerçekleşmesi ile kazanırlar. Aynı şekilde, kanunda belirtilen şartlar altında, taşınmazın mülkiyeti zamanaşımı yoluyla da kazanılabilir.
Kural olarak mülkiyet hakkının tesis edilmesi tescille gerçekleşir ve tescil dışı kazanım hallerinde dahi taşınmazın mülkiyetinin tapuya tescil edilmesi önerilir. Taşınmaz mülkiyeti sahibi, mülkiyet hakkının sağladığı koruyucu ve bildirici nitelikli etkilerden yararlanmak istiyorsa, bu hakkın tapu siciline tescil edilmesini sağlamalıdır.
Yolsuz Tescilin Tanımı ve Hukuki Tartışmaları
Yolsuz tescil" terimi, hukuk doktrini ve içtihadında çeşitli tartışmalara neden olan bir kavramdır. Bu kavramın yorumlanması konusunda iki ana görüş bulunmaktadır. Bir grup yazar ve hakim, yolsuz tescilin sadece kanunun öngördüğü usule uyulmaksızın yapılan ve bu nedenle gerçek hak durumuna aykırı olan tescil işlemlerini kapsadığını savunurken; diğer bir grup, gerçek hak durumunu yansıtmayan tüm tescil işlemlerinin yolsuz tescil olarak kabul edilmesi gerektiği görüşünü benimsemektedir.
Yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil davaları ile diğer nedenlere dayalı tapu iptali ve tescil davalarının farklı isimlendirilmesi, kafa karışıklığına yol açabilir. Bu noktada, hukuki nitelendirmenin hakim tarafından yapılacağı hususu dikkate alınarak, maddi olayların net bir şekilde aktarılması ve yargılama sürecinin etkili bir şekilde yürütülmesi önem taşımaktadır.
Orman ve Kıyı Kanunlarına Göre Tapu İptali ve Süre Sınırlamaları
Özel mülkiyet olarak kaydedilmesi mümkün olmayan, Orman Kanunu veya Kıyı Kanunu kapsamında olan taşınmazların tapularının iptali, herhangi bir süre sınırlamasına tabi değildir. Ancak, geçmişte yürürlükte olan mevzuat nedeniyle, bu taşınmazların özel mülk olarak tapuya tescil edilmesine olanak tanındığı durumlarda, o dönemde yasal olarak tesis edilmiş tapuların 'kazanılmış hak' ilkesi çerçevesinde korunması gerekebilir. Bu konuda Yargıtay'ın ilgili dairelerinin kararları bulunmaktadır.
Yolsuz tescile dayalı tapu iptal davaları da herhangi bir süre sınırlamasına tabi değildir. Ancak, her gerçeğe aykırı tescilin 'yolsuz tescil' olduğunu söylemek doğru değildir. Hangi tescillerin yolsuz sayılacağı ve hangi durumlarda iptal edileceği, taşınmazın tapu kaydına güvenerek, kayıt malikinden satın alan kişilerin iyi niyetli kazanımlarının korunması ilkesi çerçevesinde, Medeni Kanun'da tanımlanmış ve Yargıtay içtihatlarıyla belirlenmiştir."
Tapu İptal ve Tescil Davalarında Yetkili Mahkemeler
Tapu iptal ve tescil davalarında asli görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 2. maddesine göre Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Ancak, bu genel kuralın bazı istisnaları bulunmaktadır. Örneğin, ticari ilişkiden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları Asliye Ticaret Mahkemeleri tarafından görülebilirken, tüketici ilişkisinden kaynaklanan davalar Tüketici Mahkemelerinde görülebilir. Ayrıca, bir kişinin birden fazla taşınmaz alımında bulunması durumunda tüketici ilişkisi olmadığı ve Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğu yönünde Yargıtay kararları bulunmaktadır. Bu nedenle, tapu iptal ve tescil davalarının açılış aşamasında, somut olayın dikkatle değerlendirilmesi ve görevin doğru tespit edilmesi önemlidir.
Tapu iptal ve tescil davalarında yetkili mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na göre, davaya konu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu mahkeme, kanun gereği kesin yetkili olarak kabul edilir ve taraflar yetki anlaşması yaparak başka bir mahkemeyi yetkili kılamazlar. Yetki, bu tür davalar için bir dava şartı olarak kabul edilir ve mahkeme her aşamada yetkisizlik iddiasını dikkate almalıdır.
Mülkiyet hakkı, Anayasa tarafından korunduğu gibi, Türkiye'nin taraf olduğu Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi (AİHS) ve diğer uluslararası sözleşmelerce de korunmaktadır. Bu nedenle, iç hukuk yollarını tüketen hak sahipleri, mülkiyet haklarının ihlal edildiğini düşünmeleri halinde Anayasa Mahkemesine bireysel başvuruda bulunabilirler; bu başvurudan sonuç alınamazsa Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine başvurabilirler.
Tapu İptali ve Tescil Davalarında Zamanaşımı Durumu
Tapu iptali ve tescil davaları, mülkiyet hakkı gibi ayni haklara ilişkin olduğundan genellikle zamanaşımına tabi değildir. Ancak, bu genel kuralın bazı istisnaları bulunmaktadır. Özellikle, kadastro öncesi haklara dayanan tapu iptali ve tescil davalarında 10 yıllık bir zamanaşımı süresi uygulanabilmektedir. Bu tür durumlarda, süre sınırlamaları ve diğer hukuki detaylar nedeniyle, alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık ve dava temsil hizmeti almak büyük önem taşımaktadır.