İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira hukukunun önemli unsurlarından biridir ve artan kira bedelleri, taşınmaz satışları, barınma gereksinimleri ve kentsel dönüşüm gibi çeşitli nedenlerle sıkça başvurulan bir dava türüdür.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu'nun 350 ve 351. maddelerinde belirtilen şartlar çerçevesinde, kiracının tahliye edilmesini sağlamak amacıyla açılan bir davadır. Bu tür davalar, kiraya verenin veya yeni malikin samimi ve gerçek bir barınma veya iş yeri ihtiyacı olduğunu kanıtlamasını gerektirir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Çeşitleri:
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddelerine göre çeşitli türlerde incelenebilir:
1. Yeni Malikin İhtiyacı: Yeni malikin, satın aldığı taşınmazı kendisi veya yakınlarının kullanımı için gereksinim duyması durumunda açılabilir.
2. Kiraya Verenin Kendi İhtiyacı: Kiraya verenin, kiralanan taşınmazı kendisi için konut veya iş yeri olarak kullanma ihtiyacı sebebiyle açılabilir.
3. Kiraya Verenin Yakınlarının İhtiyacı: Kiraya verenin anne, baba, eş, çocuk gibi yakınlarının barınma veya iş yeri ihtiyacı bulunması durumunda açılabilir.
4. Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı: Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imar edilmesi amacıyla, mevcut kiracının tahliye edilmesinin gerektiği durumlar için açılabilir.
Davanın Açılması ve İspat Yükü:
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. Davacı, ihtiyacını belgelerle ve somut delillerle desteklemelidir. Mahkeme, sunulan delilleri değerlendirerek kiracının tahliyesine karar verebilir.
Bu tür davalar, hem kiracıların haklarını korumayı hem de kiraya verenlerin meşru ihtiyaçlarını karşılamayı amaçlar. Dolayısıyla, her iki tarafın da haklarının adil bir şekilde ele alındığı bir süreçtir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Zamanlaması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira hukukunda önemli bir yere sahiptir ve açılma zamanlaması, davayı açan tarafın durumuna göre değişiklik gösterir. İki ana durum için açılma zamanları aşağıda özetlenmiştir:
1. Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası:
Yeni malik, mülkü satın aldıktan sonra kiracıya ihtiyaç temelli tahliye niyetini yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirimin yapılmasından sonra, yeni malik:
- Taşınmazın edinilmesinden itibaren altı ay sonra dava açabilir.
- Alternatif olarak, kira sözleşmesinin bitiminden bir ay önce dava açabilir.
2. Kiraya Verenin Kendisi, Altsoyu veya Üstsoyu İçin İhtiyaç Durumunda veya Kiralananın Yeniden İnşası, İmarı Durumunda İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası:
- Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: Sözleşme süresinin sonunda, kiraya veren ihtiyaç temelli tahliye davasını açabilir.
- Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: Genel kira sözleşmesi feshi hükümleri çerçevesinde, fesih için öngörülen süreler dikkate alınarak, bu sürelerin bitiminden bir ay içinde dava açılabilir.
Her iki durumda da, dava açma sürecinde uymak gereken belirli süre ve koşullar bulunmaktadır. Davaların başarıya ulaşması için bu süre ve koşulların doğru bir şekilde yönetilmesi ve uygun zamanlamada işlem yapılması gereklidir.
Bu süreçler, kiraya veren veya yeni malikin, kiracının haklarını gözeterek ve yasal yükümlülüklerini yerine getirerek taşınmazı kendi ihtiyaçları doğrultusunda kullanabilmesi için tasarlanmıştır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının zamanlaması ve süreçleri hakkında daha detaylı bilgi almak için ilgili yasal metinlere ve profesyonel hukuki danışmanlığa başvurulması önerilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası ve Ön Hazırlık Süreçleri
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiracının tahliye edilmesi için açılan bir davadır ve çeşitli ön hazırlık süreçlerini gerektirir. Bu süreçler ve ilgili şartlar aşağıda detaylandırılmıştır:
1. Kiracıya İhtarname Gönderilmesi:
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce kiracıya ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir. Kiracıya ihtarnamede bulunmadan doğrudan dava sürecine geçilebilir.
2. Arabuluculuk Yoluna Başvuru:
28 Mart 2023'te Resmi Gazete'de yayımlanan ve 1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe giren 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu değişikliği gereği, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Bu tarihten itibaren, dava açmadan önce arabuluculuk sürecinden geçilmesi gerekmektedir. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılması halinde, dava prosedüre aykırılık nedeniyle reddedilecektir.
3. Görevli ve Yetkili Mahkeme:
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri olup, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
4. Dava Sürecinin Süresi:
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarının süresi, davanın görüldüğü mahkemenin yoğunluğuna ve davanın özelliklerine bağlı olarak değişkenlik gösterir. Bu nedenle, dava süresi hakkında kesin bir zaman vermek zor olup, genellikle avukatlar tarafından süreç öncesinde gerekli bilgilendirmeler yapılmaktadır.
5. Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:
Bu tür davalarda, fesih bildirim süreleri ve ihtiyaç iddiasının gerçekliğinin ispatlanması gibi önemli hususlar bulunmaktadır. Bu şartların uygun şekilde yerine getirilmemesi durumunda açılan davaların reddedilme ihtimali yüksektir, bu da zaman ve maliyet kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle, kira hukuku alanında uzman bir avukat aracılığıyla sürecin yönetilmesi önerilir. Bu, hem maliklerin hem de kiracıların hak kayıplarını önleyecektir.