Kira tespit davası, beş yıl veya daha uzun süre devam eden konut ve işyeri kiralarında, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olarak mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davadır. Bu dava türü, kira bedelinin yasal düzenlemelere uygun olarak yeniden belirlenmesi gerektiğinde veya kira bedelinin belirlenmesi konusunda taraflar arasında anlaşmazlık yaşandığında başvurulan bir hukuki süreçtir.
Kira Tespit Davası Hakkında Genel Bilgiler
Kira tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Tarla, taşıt veya diğer taşınmaz eşyalar için bu tür bir dava açılamaz. Bu davalar, genellikle kira bedelinin adil bir şekilde tespit edilmesi amacıyla, mahkemenin taraflar arasındaki anlaşmazlıkları çözme ve yasal düzenlemelere uygun bir kira bedeli belirleme rolünü üstlendiği durumlarda görülür.
Davanın Amacı
Kira tespit davasının temel amacı, mevcut kira bedelinin piyasa değerlerine uygunluğunu tespit etmektir. Bu dava, kiracı veya kiraya veren tarafından, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre adil olup olmadığını yargı yoluyla belirletmek için kullanılabilir.
Davanın Kapsamı ve Sınırlılıkları
Kira tespit davası, yalnızca kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir ve bu nedenle kira bedelinin tahsilatını içermez. Davada alınan karar, kira bedelinin kesin olarak belirlenmesine odaklanır ve bu karar ilamlı icra yoluyla icraya konulamaz. Kira bedelinin tahsili için ayrı bir hukuki süreç gereklidir.
Bu bilgiler, kira tespit davasının ne olduğu, ne zaman açılabileceği ve ne tür durumlar için kullanılabileceği hakkında temel bir rehber niteliğindedir. Herhangi bir anlaşmazlık durumunda, kira bedelinin adil bir şekilde yeniden değerlendirilmesi için bu hukuki yola başvurulabilir.
Kira Tespit Davası ve Hukuki Dayanakları
Kira tespit davaları, genellikle mevcut kira sözleşmelerinde gelecekteki belirsizlikleri gidermek amacıyla açılır. Bu tür davaların esas amacı, bir hukuki ilişkinin var olup olmadığını tespit etmekten ziyade, kira sözleşmesine bağlı olarak ortaya çıkabilecek belirsizlikleri ortadan kaldırmak ve kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesini sağlamaktır.
Hukuki Dayanak
Kira tespit davasının hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesidir. Bu madde, kiracı veya kiraya verenin, kira sözleşmesinden doğan haklarının korunması ve kira bedelinin adil bir şekilde yeniden belirlenmesi gerektiğinde başvurulacak yasal prosedürleri tanımlar. Madde, aşağıdaki hususları içermektedir:
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının (TÜFE), kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”
Kira Bedelinin Belirlenmesi
Eğer kira sözleşmesi beş yıl veya daha uzun süredir devam ediyorsa ve taraflar arasında yeni bir kira bedeli konusunda anlaşmazlık varsa, herhangi bir taraf kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesini talep edebilir.
Tespit Davasının Açılması
Kira tespit davası, tarafların mevcut kira sözleşmesi şartlarına göre belirlenmiş olan kira bedelinin, piyasa koşullarına uygunluğunu yeniden değerlendirme talebiyle açılır. Bu süreç, özellikle kira bedelinin piyasa koşullarında meydana gelen değişikliklere uyum sağlaması gerektiğinde önemlidir.
Mahkemenin Rolü
Mahkeme, taraflar arasındaki anlaşmazlığı çözerek ve mevcut piyasa koşullarını dikkate alarak kira bedelinin adil bir şekilde tespit edilmesini sağlar. Bu süreçte, mahkeme, kira sözleşmesine dair belirsizlikleri gidererek tarafların haklarını korumayı amaçlar.
Bu düzenleme, kira ilişkilerinde adaletin sağlanması ve ekonomik koşulların getirdiği değişikliklere uyum sağlanması açısından büyük önem taşımaktadır. Kira tespit davası, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin haklarını koruyan ve kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesine olanak tanıyan kritik bir hukuki mekanizmadır.
Kira Tespit Davası ve Özellikleri
1. Kira Tespit Davasının Amacı ve Yeniden Değerlendirme Süreci
Kira tespit davası, beş yıl veya daha uzun süre devam eden kira sözleşmelerinde, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olarak yeniden değerlendirilmesi amacıyla açılır. Bu süreç, özellikle enflasyon gibi ekonomik değişkenler göz önünde bulundurulduğunda, kira bedelinin sabit kalmamasının gerekliliğine dayanır. Yasalar, kiraya verenlere bu durumda dava açma hakkı tanır, ancak dava açabilmek için belirli şartların ve kuralların yerine getirilmesi gereklidir. Bu tür davalar, kira bedelinin adil bir şekilde yeniden belirlenmesi için önemlidir.
2. Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği
Kira tespit davası, kira bedelinin yalnızca belirlenmesi ve tespiti amacıyla açılabilir ve bu davaların sonucunda kira bedelinin tahsili doğrudan talep edilemez. Bu davalar, mevcut bir hukuki ilişkinin varlığını tespit etmekten ziyade, var olan hukuki ilişkinin koşullarının güncellenmesi veya değişiklik yapılması amacıyla gerçekleştirilir. Dolayısıyla, kira tespit davaları, kira bedelinin kesin olarak belirlenmesine odaklanır ve bu kararlar ilamlı icra yoluyla icraya konulamaz.
3. Kira Tespit Davasının Sonuçları
Kira tespit davalarında alınan kararlar, yalnızca tespit niteliği taşır ve eda hükmü içermez. Bu, kira bedelinin belirlenmesi dışında bir tahsilatın talep edilemeyeceği anlamına gelir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun bu konudaki kararları, kira tespit davalarının yalnızca belirlenen kira bedelinin adil ve hakkaniyete uygun olarak tespit edilmesine yönelik olduğunu vurgular.
Bu bilgiler ışığında, kira tespit davası, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin haklarını koruyan ve kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olarak belirlenmesine olanak tanıyan önemli bir hukuki mekanizma olarak öne çıkmaktadır.
Kira Tespit Davası Şartları ve Süreci
1. Kira Tespit Davasının Şartları
Kira tespit davası, hem kiracılar hem de kiraya verenler tarafından açılabilir. Bu dava, kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına uygun olarak yeniden belirlenmesi amacıyla kullanılır ve herhangi bir süre kısıtlaması olmaksızın, beş yıllık periyotlar sonunda açılabilir. Bu süreç, kira sözleşmesinin süresine ve kiracıya yapılan bildirim süresine bağlı olarak kararın uygulanabilirliği değişkenlik gösterebilir.
2. Kira Sözleşmesinin Varlığı
Kira tespit davası açabilmek için en temel şart, geçerli bir kira sözleşmesinin var olmasıdır. Davacının, geçerli ve yürürlükte olan bir kira sözleşmesine sahip olması gerekmektedir.
3. Hukuki Yarar
Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi gereği, kira tespit davası açabilmek için hukuki yararın bulunması şarttır. Mahkeme, davanın açılmasını gerektiren hukuki yararın varlığını değerlendirecek ve yarar bulunmaması durumunda davayı reddedebilir.
4. Beş Yıllık Sürenin Geçmiş Olması
Kira sözleşmelerinde beş yıl tamamlandıktan sonra kira bedelinin yeniden tespiti için dava açılabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi bu durumu, taraflar arasında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın belirtir.
5. Yazılı Bildirim (İhtarname)
Kiraya verenin kira tespit davası açabilmesi için, kira sözleşmesinin bitiminden en az otuz gün önce kiracıya yazılı bir bildirim yapması gerekmektedir. Bu bildirim, Tebligat Kanunu hükümlerine uygun olarak veya noter aracılığıyla yapılmayabilir, ancak yazılı ve zamanında yapılmalıdır.
6. Zorunlu Arabuluculuk
01.09.2023 tarihinden itibaren, kira tespit davalarında dava açmadan önce arabuluculuk sürecinden geçilmesi zorunludur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk tutanağı ile birlikte dava açılabilir.
7. Kira Tespit Davası Açma Süresi
Kira sözleşmesi beş yıl veya daha uzun süredir devam ediyorsa, kira tespit davası açılabilir. Bu durumda mahkeme, TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak adil bir kira bedeli belirler. Eğer kira sözleşmesi henüz beş yılı doldurmamışsa, kira bedelinin artırılması, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranlarını geçmeyecek şekilde yapılabilir.
Bu bilgiler, kira tespit davası açma süreci ve gereklilikleri hakkında genel bir rehber niteliğindedir ve herhangi bir kira sözleşmesinde yaşanan anlaşmazlıkların çözümünde yol gösterici olabilir.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası ve Şartları
1. Geriye Dönük Kira Tespit Davası
Kira tespit davası, genellikle ileriye dönük etkiler yaratır; yani mahkemenin kararı, karar tarihinden itibaren geçerli olur. Ancak, geriye dönük kira tespit davası açılabilmesi için belirli şartlar gereklidir. Eğer kiracıya önceden yazılı bildirim yapılmışsa veya kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin şartlar belirlenmişse, dava sonucunda belirlenen kira bedelinin geriye dönük olarak uygulanması mümkün olabilir.
2. Sözleşmede Artış Şartının Bulunması
Kira sözleşmesinde, yeni kira dönemi için kira bedelinin artırılacağına dair hüküm varsa ve dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılmışsa, mahkemenin kararı yeni dönem başından itibaren geçerli olacaktır. Bu, kiraya verenin veya kiracının, kira bedelinin artırılması talebiyle mahkemeye başvurduğu durumları kapsar.
3. Sözleşmede Artış Şartının Bulunmaması
Eğer kira sözleşmesinde belirli bir artış şartı yoksa, kiraya verenin yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce geriye dönük kira tespit davası açması gerekir. Bu süre zarfında kiracıya yazılı bir bildirim yapılmalıdır ve bu bildirimden sonra yeni dönem sonuna kadar dava açılabilir. Bu şartlar sağlandığında mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
4. Kira Tespit Davasını Açma Yetkisi
Kira tespit davası genellikle kiraya veren tarafından açılır, ancak kiracının da bu davayı açma hakkı vardır. Özellikle kira bedelinin düşürülmesi talebiyle kiracı tarafından da dava açılabilir. Ayrıca, malik ve kiraya veren farklı kişilerse, Yargıtay'ın kararlarına göre malik de bu davayı açabilir. Birden çok kiraya veren varsa, bu kişiler dava sürecinde mecburi dava arkadaşı olarak kabul edilir ve davayı birlikte açmaları gerekir. Bu, davanın sonuçlarının tüm kiraya verenleri etkileyecek olması nedeniyledir.
Bu bilgiler, geriye dönük kira tespit davası açma süreci ve şartları ile ilgili temel bir rehber niteliğindedir ve ilgili taraflar için yol gösterici olabilir.
Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi Süreci
Kira tespit davalarında yeni kira bedelinin belirlenmesi, mahkeme tarafından titizlikle yürütülen bir süreçtir. Bu süreçte mahkeme, bilirkişi raporları, emsal kira bedelleri ve bölgesel ekonomik koşulları değerlendirir. İşte bu süreçte kullanılan başlıca kriterler ve yöntemler:
- TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) Değişim Oranı: TÜFE'nin on iki aylık ortalaması, kira bedelinin belirlenmesinde önemli bir referans noktasıdır. Enflasyon oranındaki değişiklikler, kira bedelinin adil bir şekilde ayarlanmasında dikkate alınır. Bu, ekonomik şartlardaki değişimlerin kira bedeline yansıtılmasını sağlar, böylece kiracı ve kiraya veren arasında adil bir denge kurulmuş olur.
- Kiralananın Durumu: Kiralanan taşınmazın fiziksel durumu, konumu ve kullanım amacı gibi özellikleri kira bedelinin belirlenmesinde önemli faktörlerdir. İyi bakılmış ve stratejik konumda olan taşınmazlar, daha yüksek kira bedelleriyle değerlendirilebilir. Mahkeme, taşınmazın bakım durumu ve çevresel etkenleri de değerlendirmeye alarak kira bedelini belirler.
- Rayiç Kira Bedeli: Mahkeme, kiralananın bulunduğu bölgedeki benzer özelliklere sahip diğer taşınmazların kira bedellerini de göz önünde bulundurur. Bu, rayiç kira bedeli olarak adlandırılır ve bölgesel piyasa koşullarına uygun bir kira bedelinin belirlenmesine yardımcı olur.
- Hakkaniyet: Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedelinin hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenmesi gerekmektedir. Bu, özellikle uzun süreli kiracılar için "eski kiracı indirimi" olarak uygulanan bir indirimi içerebilir. Mahkemeler, genellikle taşınmazın boş olması durumunda uygulanan kira bedelini %15 ila %20 oranında düşürebilir, bu da kiracının taşınmazdaki geçmiş kiralama sürelerinden kaynaklanan bir avantaj sağlar.
Bu süreçler, kira tespit davalarında adil ve objektif bir kira bedelinin belirlenmesini amaçlar ve tüm tarafların menfaatlerini korumayı hedefler. Bu bilgiler, hem kiracılar hem de kiraya verenler için kira tespit davası sürecini anlamaları açısından önemli bir rehber niteliğindedir.
Kira Tespit Davalarında Bedel Artırımı ve Islah ile İlgili Süreçler
1. Kira Tespit Davasında Bedel Artırımı ve Islah:
Kira tespit davalarında, dava açılırken belirlenen kira bedelinin sonradan artırılması veya ıslah edilmesi mümkün değildir. Yargıtay'ın yerleşik kararlarına göre, başlangıçta talep edilen kira bedelinin daha sonradan değiştirilmesi genellikle kabul edilmez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun verdiği bir kararda, kira tespit davalarında bedel artırımının veya ıslahın yapılamayacağı yönünde hüküm verilmiştir.
2. Kira Tespit Davası Sonrası Kira Farkı İcra Takibi:
Kira tespit davaları, belirlenen kira bedelinin kesinleştirilmesine yöneliktir ve yalnızca tespit hükmünü içerir. Bu nedenle, kira tespiti ile ilgili mahkeme kararları, doğrudan ilamlı icra yoluyla icraya konulamaz. Kira bedelinin tahsili için ayrı bir hukuki süreç gereklidir. Kesinleşen kira tespit kararları, icra takibine konulabilir ve genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi başlatılabilir.
3. Kira Tespit Davası ve Kira Uyarlama Davası Arasındaki Farklar:
Kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasında önemli farklar bulunmaktadır. Kira uyarlama davası, olağanüstü ve öngörülemeyen durumlar nedeniyle kira sözleşmesinin şartlarının adil bir şekilde yeniden düzenlenmesini talep eder. Bu durum, kira bedelinin mevcut ekonomik veya çevresel değişiklikler nedeniyle taraflar için adil olmadığı durumlarda uygulanabilir. Örneğin, bir taşınmazın çevresine yapılan yeni altyapı yatırımları, taşınmazın değerini öngörülemeyecek şekilde artırabilir ve bu, kira sözleşmesinin uyumlanmasını gerektirebilir.
4. Kira Uyarlama Davasının Şartları:
Kira uyarlama davası, tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için geçerlidir ve herhangi bir zaman sınırlamasına tabi değildir. Ancak, bu davanın açılabilmesi için, sözleşmenin yapıldığı sıradaki şartların önemli ölçüde ve öngörülemeyen bir şekilde değişmiş olması gerekmektedir. Bu değişiklikler, sözleşmenin ifasını taraflardan biri için aşırı derecede zorlaştırmış olmalıdır.
5. Kira Tespit Davalarında Yetkili Mahkeme:
Kira tespit davalarında yetkili mahkeme, davanın açıldığı yerin Sulh Hukuk Mahkemesidir. Mahkeme, sözleşmenin ifa edildiği yer veya davalının ikametgahına göre belirlenir.
Bu bilgiler, kira tespit davalarının yanı sıra kira uyarlama davalarının da doğru anlaşılması için önemlidir ve ilgili taraflar için yararlı bir rehber teşkil eder.
Kira Tespit Davaları İçin Sıkça Sorulan Sorular
- Kira Tespit Davası Kısmi Olarak Açılabilir mi?
Kira tespit davasında net ve tam bir talebin belirtilmesi gerektiğinden, bu tür davaların kısmi olarak açılması mümkün değildir. Davacının talebi açık ve belirgin olmalıdır.
- Kira Tespit Davası Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılabilir mi?
Kira tespit davası, belirsiz alacak davası olarak açılamaz çünkü davacının talebi net ve kesin olmalıdır.
- Kira Tespit ve Tahliye Davası Aynı Anda Açılabilir mi?
Kira tespit davası ile tahliye davası aynı anda açılabilir veya biri devam ederken diğeri açılabilir. Hukuken bu durumun önünde bir engel bulunmamaktadır.
- Net Rakam Zorunluluğu ve Islah Yasağı
Kira tespit davasında, talep edilen miktar net ve belirgin olmalıdır; bu nedenle ıslah yoluyla miktarın artırılması mümkün değildir.
- Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
01.09.2023 tarihinden itibaren kira tespit davaları açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk süreci tamamlandıktan sonra, dava kiracı veya kiraya veren tarafından dava dilekçesi ile açılabilir. Dava açılırken, dava masrafları da tam olarak yatırılmalıdır.
- Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davasının süresi net bir şekilde belirlenmemiş olup, genellikle 1 ila 1,5 yıl sürebilir. Bu süreç, mahkemenin iş yoğunluğuna ve dosyanın bilirkişiye sevk edilmesine bağlı olarak değişebilir.
- Makul Kira Bedelinin Belirlenmesi
Hakim, kira bedelini belirlerken tarafların ekonomik durumları, meslekleri ve geçim kaynaklarını dikkate alarak adil bir indirim yapabilir. Bu, "hakkaniyet indirimi" olarak da bilinir ve kiracının eski kiracı olması durumunda daha fazla indirim yapılmasını gerektirebilir.
- Tespit Edilen Kira Bedeli Ne Zaman Geçerli Olur?
Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılmışsa veya bu süre zarfında kiracıya yazılı bir ihtar yapılmışsa, ya da kira sözleşmesinde artış şartı varsa, yeni kira bedeli davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Aksi takdirde, mahkemenin kararı bir sonraki kira döneminde uygulanır.
- Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?
Kira tespit davası, kesinleşmeden icraya konulamaz. Kararın kesinleşmesi beklenmelidir.
- Kira Tespit Davalarında Vekalet Ücreti ve Dava Masrafları
Kira tespit davalarında vekalet ücreti, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirlenen ücret tarifesine uygun olarak belirlenir. Dava masrafları ise, başvuru harcı, vekalet harcı, dosya gideri, bilirkişi ücreti ve tebligat masraflarını içerir ve bu masrafların toplamı yıldan yıla değişiklik gösterebilir.
Bu bilgiler, kira tespit davaları hakkında genel bir rehber niteliğindedir.