Makaleler
Asrın Grup'tan makaleler, gelişmeler, gayrimenkul, medya ve yerel haberleri...

Deprem sonucu meydana gelen zararlar nedeniyle yapı maliklerinin sorumluluğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 69. maddesi altında ele alınmaktadır. Bu madde kapsamında sadece binalar değil, insan eliyle yapılmış ve toprağa sabitlenmiş tüm yapılar (köprüler, barajlar, tüneller, elektrik direkleri, heykeller, kulübeler gibi) yer alır. Birden fazla bağımsız bölüm malikinin bulunduğu yapılar söz konusu olduğunda, her bir bağımsız bölüm maliki yapı maliki olarak kabul edilir.

deprem 001Eğer yapı maliki, binanın tamamını veya bir kısmını kiraya vermişse, kiracıya karşı, Türk Borçlar Kanunu'nun 69. maddesi gereğince ve aynı zamanda kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde, depremden kaynaklanan zararlardan dolayı sorumlu tutulabilir. Yapı malikinin çalıştırdığı işçilerin durumu da, hem TBK'nın 69. maddesi hem de hizmet sözleşmesi bağlamında değerlendirilir, bu durumda da yapı malikinin sorumluluğu gündeme gelir.

Sözleşmesel bir ilişkisi olmamasına rağmen depremden zarar gören kişiler (örneğin, bina içinde misafir olarak bulunanlar, dükkanda alışveriş yapan müşteriler, binanın önünden geçerken üzerine bina parçaları düşen yaya, binanın çökmesi sonucu zarar gören araç sahipleri) yapı malikine karşı yine 69. madde uyarınca dava açabilirler.

Bina malikleri, intifa hakkı veya oturma hakkı sahipleri ile birlikte, bakım eksikliklerinden ötürü müteselsilen sorumlu tutulabilirler. Örneğin, bir bağımsız bölüm üzerinde intifa hakkı bulunan kişi lehine, zarar gören kişi hem malike hem de intifa hakkı sahibine dava açabilir.

Eğer asıl bina sağlamken yanındaki binanın devrilmesi sonucu zarar meydana gelmişse, bu durumda yan binanın maliklerinin sorumluluğu değerlendirilebilir.

Yapı malikinin sorumluluğu, kusursuz sorumluluk olarak değerlendirilir. Yani, malikin zararın meydana gelmesinde kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın sorumluluk altına girebilir. Ancak yapı malikinin bu şekilde sorumlu tutulabilmesi için bazı şartların varlığı gereklidir. Bu şartlar, kanun metninde belirtilen koşullar ve yargısal kararlarla çerçevelendirilmiştir.

MADDE 69-  (1) Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.
(2) İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar.
(3) Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır.

Depremde Yapı Malikinin Sorumluluğu ve Yapı Bozuklukları

Deprem sonucu ortaya çıkan zararlar çoğu zaman yapı maliklerinin sorumluluğunu gündeme getirir. Türk Borçlar Kanunu'nun 6098 sayılı yasasının 69. maddesi, yapı maliklerinin bu sorumluluğunu detaylandırır. Yapıda bozukluk veya eksiklik bulunması durumunda yapı maliki, zarardan sorumlu tutulur. Ancak, yapı malikinin, binanın yapımındaki kusurlardan (müteahhit, mimar, yapı denetim şirketi gibi) dolayı rücu hakkı bulunmaktadır.

Yapı malikinin sorumluluğu, binanın yapımındaki hatalarla sınırlı değildir; bakım eksiklikleri de önemlidir. Örneğin, binanın eskiyen yerlerinin onarılmaması, temelin su alması gibi durumlar, yapı malikinin sorumluluğunu doğurur. Özellikle, giriş katlarındaki dükkanlarda yapılan kolon kesmeleri gibi müdahaleler, yapı malikinin doğrudan sorumluluğunu artırır. Bu tür durumlarda yapı maliki, zararı giderdikten sonra zarara neden olan taraflara rücu edebilir.

Yapım bozukluğu veya bakım eksikliği, yapının inşa sürecinde mevcut olmak zorunda değildir; bu eksiklikler zamanla da ortaya çıkabilir. Zarar gören taraf, Türk Medeni Kanunu'nun 6. maddesi ve Türk Borçlar Kanunu'nun 49-50. maddeleri uyarınca, yapım bozukluğunu veya bakım eksikliğini ispatlamakla yükümlüdür. Ancak, bina tamamen yıkılmışsa, yapım bozukluğu veya bakım eksikliğinin varlığı karine olarak kabul edilir ve bunun aksini yapı maliki ispatlamak zorundadır.

Kahramanmaraş merkezli bir deprem örneğinde, yıkılmış binaların yapım bozukluğu veya bakım eksikliği taşıdığı varsayılabilir. Diğer taraftan, yıkılmayan ve zarar görmeyen binalar bu tür eksikliklerden muaf olabilir. Yapım bozukluğu sadece inşaat sürecindeki hatalarla sınırlı olmayıp, zeminin uygun olmaması gibi durumlar da dikkate alınmalıdır.

Yapı eseri henüz tamamlanmamışsa, yani inşaat devam ediyorsa, bu durumda yapı malikinin hukuki sorumluluğu doğmaz ve oluşan zararlar için haksız fiil hükümlerine başvurulabilir. Bu, inşaat sürecindeki zararlara ilişkin özel düzenlemelerin olduğunu gösterir.

deprem 002

Yapı Malikinin Sorumluluğu ve Zararın Unsurları

1. Zararın Varlığı: Yapı malikinin sorumluluğunun tespiti için, maddi ya da manevi zararın gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Zarar, hasar gören kişilerin malına veya kişilik haklarına yönelik olabilir. Zararın varlığı, yapı malikinin sorumluluğunun değerlendirilmesi için temel bir şarttır.

2. Hukuka Aykırılık: Yapı malikinin sorumluluğunun tespiti için zararın hukuka aykırı bir durumdan kaynaklanması gerekir. Eğer bir zarar meydana gelmişse, bu zararın hukuka aykırı bir durum sonucunda ortaya çıktığı kabul edilir. Yani, yapı malikinin veya ilgili diğer tarafların eylemleri hukuka uygun olmayan bir şekilde zarara yol açmışsa, hukuka aykırılık unsuru gerçekleşmiş sayılır.

3. Uygun İlliyet Bağı: Zarar ile yapı malikinin eylemleri arasında mantıklı ve açık bir illiyet bağı bulunmalıdır. Yapım bozukluğu veya bakım eksikliği ile zarar arasında doğrudan bir bağlantı kurulamıyorsa, yapı malikinin sorumluluğu söz konusu olmayabilir. Örneğin, yapıda bir bakım eksikliği olmasına rağmen bina bir depremde ayakta kalırsa fakat başka bir depremde yanındaki bina çöküp bu binaya zarar verirse, bu durumda bakım eksikliği ile zarar arasında uygun bir illiyet bağı kurulamaz.

4. Üçüncü Kişilerin Eylemleri: Eğer zarara yol açan bir durum, binanın kiracısı gibi üçüncü bir tarafın ağır kusurlu eylemlerinden kaynaklanıyorsa, bu durum illiyet bağını keser ve yapı malikinin sorumluluğunu ortadan kaldırabilir. Örneğin, bir kiracının binada bulunan kolonu gizlice kesmesi ve bu eylemin binanın yıkılmasına neden olması, yapı malikinin sorumluluğunu etkileyebilir. Ancak, yapı malikinin bu durumdan haberdar olması veya haberdar olması gerekiyorsa, sorumluluğu devam eder. Gizli bir eylem olan kolon kesilmesi gibi durumlar nadiren karşılaşılan örneklerdir ve genellikle yapı malikinin bu tür bir durumdan haberi olması beklenmez.

Bu örnekler, yapı malikinin sorumluluğunun değerlendirilmesinde dikkate alınması gereken önemli faktörleri ortaya koyar ve yapı malikinin sorumluluğunun her durumda otomatik olarak kabul edilmeyeceğini gösterir. Her olayın kendine özgü şartlarına göre değerlendirilmesi gerektiği açıktır.

Yapı Malikinin Sorumluluğu ve Hukuki Durum

1. Yapı Malikinin Sorumluluğu: Yapı malikinin sorumluluğu, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 69. maddesine dayanır ve bu sorumluluk, zararın meydana geldiği anda malik olan kişiye aittir. Bu durum, malikin yapıyı ne zaman satın aldığına bakılmaksızın geçerlidir. Yani, yapı eseri maliki, yapıyı zarar meydana gelmeden hemen önce satın almış olsa bile, zarardan sorumlu tutulur.

2. Birden Fazla Malikin Sorumluluğu: Bir yapıda birden fazla bağımsız bölüm bulunuyorsa (örneğin bir apartmanda çok sayıda daire), bu bağımsız bölümlerin her birinin malikleri, zarardan müteselsilen sorumlu olurlar. Örneğin, yıkılan bir apartmanda 40 farklı daire varsa ve her biri farklı kişilere aitse, bu 40 malik, ortaya çıkan zarardan dolayı müteselsilen sorumlu tutulur.

3. Haksız veya Taşkın İnşaat Durumu: Eğer inşaat haksız veya taşkın bir şekilde gerçekleşmişse, yani bir başkasının arazisine yapılmış veya arazi sınırlarını aşmışsa, bu durumda arsa sahibi değil, inşaatın maliki sorumlu tutulur. Bu, inşaatın gerçekleştiği arazi üzerinde hukuka aykırı bir durumun oluşması halinde, zararın doğrudan inşaatı yapan veya inşaatın maliki olan tarafından karşılanması gerektiğini belirtir.

4. Kamu Kuruluşu Malikleri: Malikin bir kamu kuruluşu olması durumunda, sorumluluklar genellikle idare hukuku kuralları çerçevesinde değerlendirilir. Bu tür durumlarda, zarar görenlerin idare mahkemesinde tam yargı davası açmaları gerekir. Ancak, dava sürecinde TBK'nun 55/2. maddesi gereğince Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanabilir. Bu, kamu kuruluşlarının da özel hukuk kapsamında değerlendirilebileceği durumları kapsar.

Bu hükümler, yapı maliklerinin hukuki sorumluluklarını belirleyen temel yasal düzenlemelerdir ve her türlü yapısal zarar durumunda dikkate alınması gereken kritik noktaları içerir. Her bir durumun kendi özelliklerine göre hukuki değerlendirilmesi esastır.

MADDE 55- (2) Bu Kanun hükümleri, her türlü idari eylem ve işlemler ile idarenin sorumlu olduğu diğer sebeplerin yol açtığı vücut bütünlüğünün kısmen veya tamamen yitirilmesine ya da kişinin ölümüne bağlı zararlara ilişkin istem ve davalarda da uygulanır.

deprem 003

Yapı Malikinin Kusursuz Sorumluluğu ve Rücu Hakkı

1. Kusursuz Sorumluluk: Türk Borçlar Kanunu'nun öngördüğü yapı malikinin sorumluluğu, kusursuz sorumluluk kapsamında değerlendirilir. Bu, yapı malikinin, ayırt etme gücüne sahip olup olmadığına bakılmaksızın sorumlu olduğu anlamına gelir. Örneğin, bir bina maliki vefat etmiş ve bina mirasçılara kalmışsa, ergin olmayanlar veya ayırt etme gücüne sahip olmayanlar dahil olmak üzere tüm mirasçılar zarardan müteselsilen sorumlu tutulur. Bu, yeni doğmuş bir bebek ya da zihinsel engelli bir birey de mirasçılar arasında yer alıyorsa, onların da diğer mirasçılarla aynı şekilde sorumlu olacakları anlamına gelir.

2. Kusurun Etkisi: Yapı malikinin kusurlu olması, sorumluluğunun doğasını değiştirmez; yani yapı maliki kusurlu olsa dahi, bu durum onun kusursuz sorumluluğunu etkilemez. Ancak, zarar gören tarafın da kusuru varsa, hakim bu durumu dikkate alarak tazminat miktarında indirim yapabilir.

3. Kurtuluş Kanıtı ve Sorumluluktan Kurtulma: Kanun, kusursuz sorumluluk durumlarında yapı malikine sorumluluktan kurtulma şansı tanımamaktadır. Yani, yapı maliki tüm dikkat ve özeni göstermiş olsa bile, yapıda mevcut bir yapım bozukluğu veya bakım eksikliği varsa sorumluluktan kurtulamaz. Örneğin, bina başlangıçta mevzuata uygun yapılmış ancak gerekli bakımlar yapılmamışsa, yapı maliki yine sorumlu olacaktır.

4. Rücu Hakkı: Yapı maliki, zararı tazmin ettikten sonra, zarara sebebiyet veren kişilere rücu edebilir. Rücu edilebilecek kişiler arasında yüklenici, mimar, mühendis, yapı denetim şirketi gibi profesyoneller yer alabilir. Ayrıca, binadaki bakım eksikliklerini malike bildirmeyen veya kendi eylemleriyle binaya zarar veren kiracılar da bu kapsamda değerlendirilebilir. Örneğin, bir kiracının gizlice kolon kesmesi gibi durumlar, yapı malikinin kiracıya karşı rücu hakkını doğurur.

5. Birden Fazla Hukuki Sebep: Davacı, davasını birden fazla hukuki sebebe dayandırabilir. Bu tür durumlarda, Türk Borçlar Kanunu'nun 60. maddesi hükümleri uygulanır. Bu madde, birden fazla hukuki nedenle açılan davaların nasıl işleneceğine dair yasal çerçeve sunar.

MADDE 60 –Bir kişinin sorumluluğu, birden çok sebebe dayandırılabiliyorsa hâkim, zarar gören aksini istemiş olmadıkça veya kanunda aksi öngörülmedikçe, zarar görene en iyi giderim imkânı sağlayan sorumluluk sebebine göre karar verir.

Bu hükümler, yapı malikinin kusursuz sorumluluğu ve bu sorumluluğun getirdiği yükümlülüklerle ilgili temel bilgileri içerir ve hukuki uygulamalar için önemli bir rehber niteliğindedir.