Türk Medeni Kanunu'na göre bir mülkün mülkiyeti, tapu siciline yasal olarak geçerli bir kayıt yapılması yoluyla kazanılır. Bu, mülkiyetin devrinde temel taşı oluşturur ve tapu kayıtlarının doğru ve güvenilir olmasını sağlar. Ancak mülkiyetin devri bu işlemle sınırlı olmayıp, çeşitli şekillerde de gerçekleşebilir.
Bir mülkün devredilebilmesi için, ör. satış veya hediye yoluyla tapu kütüğüne tescil ettirilmesi zorunludur. Bu tescil, bir mülkün mülkiyetinin yeni sahibine devredildiğini resmi olarak belgelendirir ve mülkün mülkiyetini kanıtlar. Kayıt süreci, mülkün güvenli bir şekilde devredilmesi ve mülkiyetin yasal olarak tanınması açısından çok önemlidir.
Her ne kadar bu temel kural mülkiyetin kazanılmasında geçerli olsa da bazı istisnalar da mevcuttur. Bu istisnalar, yasal düzenlemelerle belirli durumlara yönelik olarak belirlenmiş olup, olağan zamanaşımı gibi belirli şartların yerine getirilmesi halinde mülkiyetin devredilmesine olanak sağlamaktadır. Bu tür istisnalar, mülkiyetin adil ve düzenli bir şekilde devredilmesini sağlamak amacıyla kanunla öngörülmüştür.
Bu istisnalardan biri de taşınmaz mülkiyetinin olağan zaman aşımı ile kazanılmasıdır. Olağan zaman aşımı, bir malı sürekli ve iyi niyetle belirli bir süre kullanan kişinin, kanunen mülkiyeti kazanmasına olanak sağlar. Bu mekanizma, mülkiyetin uzun vadeli fiili kullanımının tanınmasını ve meşrulaştırılmasını amaçlamaktadır.
TMK m. 712. maddede düzenlenen olağan zamanaşımı ile taşınmazın edinilebilmesi için kanunda öngörülen şartların birlikte yerine getirilmesi gerekir. Bu makalede olağan zaman aşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının koşulları değerlendirilmektedir.
Bir taşınmazın mülkiyetinin olağan zamanaşımıyla kazanılabilmesi için öncelikle taşınmazın tapuya tescil edilmesi gerekmektedir. Taşınmazın tapuya kayıtlı olmaması halinde olağan zaman aşımı ile mülkiyetin kazanılması mümkün değildir. Ancak zaman aşımı ile tapuya kaydedilmeyen taşınmazın mülkiyetinin kazanılması Türk Medeni Kanununun 713. maddesi uyarınca yasaktır. Bu durum 713. maddede de düzenlenmiştir. Bu maddede sadece kayıtlı taşınmazın mülkiyetinin zaman aşımı ile kazanılmasına ilişkin hükümler açıklanmaktadır.
1. Olağan Zamanaşımı İle Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılmasının Şartları
Zaman aşımı ile taşınmaz edinilmesinin üç şartı bulunmaktadır. İlk şart, taşınmazın tapuya kayıtlı olmasıdır. İkinci şart ise tapuda malik olarak kayıtlı olan kişinin hukuka aykırı bir tescil nedeniyle malik olarak tescil edilmiş olmasıdır. Üçüncü ve son şart ise malik olarak zilyetliğin iyi niyetle, davasız ve on yıl süreyle kesintisiz olması gerektiğidir. Bu üç şartın bir arada bulunması halinde tapuya hukuka aykırı olarak yapılan kayıt geçersiz hale gelir ve tapuda malik olarak kayıtlı olan kişi mülkiyeti elde eder. Bu koşulların ayrıntıları aşağıda belirtilmiştir.
1.1. Tapuya Kayıtlı Bir Taşınmazın Bulunması
Olağan zaman aşımı ile mülkiyetin kazanılmasının ilk şartı, taşınmazın tapu siciline kayıtlı bir mülk olmasıdır. Zira bu şekilde mülkiyet edinmenin esası, tapu siciline hukuka aykırı olarak kayıt yapılması olup, tapu siciline kayıtlı olmayan bir taşınmazın olağan zaman aşımı ile edinilmesi mümkün değildir. Tapuya kayıtlı taşınmaz bir arsa olabileceği gibi daire, işyeri gibi ayrı bir bölüm de olabilir.
Söz konusu mülkün özel mülkiyete konu olabilecek bir mülk olması gerektiğini vurgulamalıyız. Dolayısıyla özel mülkiyete konu edilemeyecek bir taşınmazın bu şekilde edinilmesi mümkün değildir. Örneğin, mülk kamu malı ise, mülk özel mülkiyete konu olamayacağından olağan zamanaşımıyla edinilemez.
1.2. Tapudaki Tescilin Geçerli Sebebe Dayanmaması
Olağan zaman aşımı ile edinimin ikinci şartı, mülkü edinmek isteyen kişinin, malik olarak tapu kütüğüne kayıtlı olmasıdır. Ancak bu tapu kaydının geçerli bir hukuki zemine dayanmaması, yani kaçak olarak yapılmış olması gerekmektedir. Yasadışı giriş, taşınmazın mülkiyetinin devrini gerektiren bir nedenin bulunmadığı veya bu nedenin geçersiz olduğu anlamına gelir. Örneğin mülk satılıyorsa tapuya tescili gereken mülk satın alma sözleşmesi geçerli bir hukuki sebeptir. Ancak mülk satın alma sözleşmesi olmasa bile, başka bir kişi adına tapu kütüğüne kayıt yapılması, mülk satılmış gibi hukuka aykırıdır. Benzer şekilde, taraflar mülk satın alma sözleşmesini tapuda değil kendi aralarında akdetmişlerse geçerli bir satın alma sözleşmesinden söz edilemez. Çünkü geçerlilik için ön koşul, mülk satın alma sözleşmesinin resmi olarak tapu siciline kayıtlı olmasıdır. Bu durumda, hukuki dayanağı geçersiz olsa dahi tapu kütüğüne kayıt hukuka aykırıdır. Sonuç olarak geçersiz bir sebeple tapuda malik olarak görünen kişi, TMK 712. maddede aranan diğer şartları da yerine getirdiği takdirde mülkiyeti elde eder.
1.3. Malik Sıfatıyla Zilyetliğin İyiniyetle, Davasız ve Aralıksız On Yıl Sürmesi
Haksız yere tapuda malik olarak kayıtlı olan kişinin, o taşınmazın zilyetliğini on yıl boyunca iyi niyetle, kesintisiz ve davasız olarak muhafaza etmesi gerekir. Bu noktada öncelikle malik sıfatıyla zilyetliğin ne olduğu açıklanmalıdır. Daha sonra malik olarak mülkiyetin hangi koşullar altında sürdürülmesi gerektiği tartışılır.
Malik Sıfatıyla Zilyetlik
Hukuka aykırı olarak tescil edilen mülkün mülkiyeti, malik olarak muhafaza edilmelidir. Sahiplik, bir şey üzerinde gerçek kontrolü ifade eder. Genel olarak bir mülkün fiili kontrolü, tapu kaydına bakılarak belirlenir. Buna göre tapuda malik olarak kayıtlı olan kişi genellikle aynı zamanda taşınmazın da malikidir. Malik olarak görünen kişinin, mülkü fiilen kullanması şart değildir. Taşınmaz hiç kimse tarafından kullanılmıyor olabileceği gibi, kiracı ya da üçüncü bir kişi tarafından da kullanılıyor olabilir. TMK m. 712. madde anlamında mülkiyetin kazanılması için, malik olduğunu iddia eden kişinin o malı fiilen kullanması şart değildir. Önemli olan tapuya kayıtlı kişinin mülkün maliki olarak maliki olmasıdır.
Ancak böyle bir durumda mülkten fiilen yararlanan kişinin ehliyetinin değerlendirilmesi gerekir. Zira taşınmazın, kendisinin maliki olduğu inancıyla başka bir kişi tarafından kullanılması, tapuda malik olarak görünen kişinin hak kazanmasını engelleyebilecektir. Örneğin tapuda mülkün sahibi olarak görünen kişi, mülkü başka bir kişiye kiralamış olabilir. Bu durumda kiracı, kiracı sıfatıyla mülkün sahibi olur ve ondan faydalanır. Kiracının fiilen mülkten faydalanması, tapu sahibi kişinin mülkün sahibi olmadığı anlamına gelmez. Çünkü tapuda malik olarak görünen kişi, kiracının ödediği bedel nedeniyle mülkten dolaylı olarak yararlanmaktadır. Bu gibi durumlarda tapuda malik olarak görünen kişinin mülkiyeti dolaylı olarak kalır. Ancak mülkte fiilen oturan kişi kendisinin kiracı değil de malik olduğunu düşünüyorsa bu durum onun mülk sahibi olmasına engel olur.
Malik Sıfatıyla Zilyedin İyiniyetli Olması
Sahip olarak mülkiyetin iyi niyetle sürdürülmesi gerekir. Ortalama ve makul bir insandan beklenecek tüm özeni göstermesine rağmen, söz konusu girişin sahte olduğunu bilmeyen ve bilecek durumda olmayan bir kişi iyi niyetlidir. Buna göre taşınmazın tapusunu alan kişinin kendisini gerçek malik olarak kabul etmesi gerekir. Bu nedenle tapu kaydının yolsuzluk yaptığını bilen veya bilmesi gereken kişinin iyi niyetli olduğu söylenemez. Ayrıca yalnızca giriş anında iyi niyetli olmak yeterli değildir. Tüm sınırlama süresi boyunca, yani 10 yıl boyunca mevcut olmalıdır. Buna göre, başlangıçta iyi niyetli olan ancak daha sonra kötü niyetli hale gelen malikin, taşınmazın mülkiyetini kazanması mümkün değildir.
Kat mülkiyetine müdahalenin önlenmesine ilişkin detaylı bilgiyi "İdarenin mülkiyet mülkiyetine müdahalesinin önlenmesi" yazımızda bulabilirsiniz.
Zilyetliğin Aralıksız On Yıl Sürmesi
Mülkiyetin kesintisiz olarak on yıl süreyle muhafaza edilmesi gerekmektedir. On yıl sürekli zilyetlik, mülkiyetin mülkiyetinin tescil tarihinden itibaren on yıl boyunca kesintisiz olarak devam etmesi anlamına gelir. Herhangi bir sebeple zilyetliğin kaybedilmesi halinde, zilyetliğin devamı şartı sağlanmadığı için mülkiyetin kazanılması mümkün değildir. Örneğin başka bir kişi taşınmaz üzerinde hak iddia ederse ve mülkü fiilen kullanmaya başlarsa, tapuda malik olarak belirtilen kişinin zilyetliği sona erer. Mülkiyeti kaybeden kişi daha sonra tekrar kazansa bile zaman aşımı süresi o andan itibaren yeniden başlar. Ancak başka bir kişinin herhangi bir hak iddia etmemesi halinde zilyetliğin geçici olarak kaybedildiği ve bu durumun on yıllık süreyi kesintiye uğratmadığı kabul edilir. Böyle bir duruma örnek olarak mülkün geçici olarak su basması gösterilebilir.
Zilyetliğin Davasız On Yıl Sürmesi
TMK 712. madde uyarınca mülkiyetin kazanılabilmesi için zilyetliğin ihtilafsız olarak on yıl süreyle devam etmesi gerekir. "Dava açılmadan", mülkün mülkiyet hakkına itiraz edilmediği anlamına gelir. Mülkiyetin kazanılmasını engelleyebilecek hukuki uyuşmazlık, örneğin, taşınmazın gerçek sahibinin açtığı tapu iptali ve tescili davasıdır.
2. Olağan Zamanaşımı İle Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılmasının Sonuçları
Yukarıdaki koşulların tümü yerine getirilirse, başka bir işleme gerek kalmadan mülkiyet edinilir. Çünkü halihazırda tapuda malik olarak kayıtlı olan kişinin ayrı bir tescil yapmasına veya mahkeme kararı almasına gerek yoktur. Koşullar yerine getirildiğinde, tapu kütüğüne kaçak giriş otomatik olarak geçerli bir giriş haline gelir. Bu durumda mülkiyetin, zilyetliğin başlangıcından itibaren geriye dönük olarak kazanıldığı varsayılır.
Mülkiyet hakkının olağan zaman aşımı yoluyla kazanılması, hukuki belirlilik ve mülkiyet haklarının korunması açısından önemli bir mekanizmadır. Bu prosedür, uzun süreli kullanımın ve iyi niyetli mülkiyetin tanınmasını ve mülkiyetin meşrulaştırılmasını sağlar. Bu şartların yerine getirilmesiyle mülkün mülkiyeti böylece hem hukuki hem de fiili olarak korunmuş olur.