Araziye yatırım yapmak oldukça ödüllendirici bir girişim olabilir, ancak uzun vadeli başarı sağlamak için çeşitli faktörlerin dikkatle değerlendirilmesi gerekir. Arazi, sınırlı bir kaynak olarak içsel bir değere sahiptir ve bu da onu yatırımcılar için eşsiz bir varlık haline getirir. Ancak, yatırım için doğru arazi parselini seçmek basit bir iş değildir, çünkü konum, ekonomik eğilimler, çevresel faktörler ve yasal kısıtlamalar gibi çok sayıda unsura bağlıdır. Amaç ister tarımsal kalkınma, ister konut inşaatı veya ticari genişleme olsun, riskleri azaltmak ve potansiyel getirileri en üst düzeye çıkarmak için kapsamlı bir durum tespiti yapmak kritik öneme sahiptir. Bu makale, yatırım için arazi seçerken göz önünde bulundurulması gereken temel faktörleri inceleyerek, bilinçli ve stratejik kararların nasıl alınacağına dair içgörüler sunmaktadır.
1. Arazi Yatırımının Temellerini Anlamak: Akıllı Bir Yatırımcının Başlangıç Noktası
Ekonomik döngünün neresinde olduğumuz düşünüldüğünde, erken aşamada arazi yatırımlarınızı artırmak harika bir plan olabilir. Araziye yatırım yapmanın riskleri olsa da ödülleri de vardır. Arazi yatırımı, hem içsel değeri olan hem de genellikle düşük bakım gereksinimi olan bir varlık olarak ilgi çekicidir. Yatırımın amacına bağlı olarak çeşitli arazi yatırımı türleri vardır. Belki yeni bir ev inşa etmek için bir arsa. Belki de ticari merkezlere dönüştürülecek bir arazi ya da tarımsal üretime yönelik bir tarım arazisidir. Üzerinde düşünülmesi gereken yeni bir fırsat, bir varlık ayrımı olarak arazi yatırımıdır.
Her şey teknolojiye doğru hızlanırken, kripto para biriminin ve kentleşmenin tarım arazilerinin değeri ve kullanımı üzerindeki etkisini anlamaya çalışmak çok önemlidir. Ancak öncelikle, yatırım için arazi seçerken göz önünde bulundurulması gereken birkaç temel faktör var. Bir yatırım yaparken, sermayenizi riske atmadan önce durum tespiti yapmak her zaman en iyi uygulamadır. Bu nedenle aşağıdaki kontrol listesi bir araya getirilmiştir. Bu kriterlerin her birini niteleyen uzun bir faktör listesi vardır ve her durum gerçeğe bağlıdır. Tek bir makalede tüm kriterleri ve ilgili niteliklerini gözden geçirmek mümkün olmayacaktır. Bu nedenle, şimdilik, lütfen bu kriter listesini bir başlangıç noktası olarak kabul edin. Zaman içinde her biri için daha fazla derinlik eklenecektir.
Neden bu kontrol listesi? Bunlar, arazi yatırımcılarının masadan gömleklerini kaybederek kalktığı risklerdir. Burada “yatırım için arazi seçerken göz önünde bulundurulması gerekenler” üzerinde durulmuştur, çünkü belirli bir arazi parseli için bu konular etrafında dönen incelikleri bilmek, onunla ilişkili riskleri anlamak için çok önemlidir. Aşina olmadığınız eyaletlerde veya bölgelerde arazi yatırımı anlaşmaları yapmak veya araziyi ve onu etkileyen çevredeki tarafları incelemek için sahada botlarınız yoksa çok riskli olabilir. Daha sonra, bu yaklaşımı benimseyen yatırımcılardan yararlanan işletmeler veya aceleler, yatırımcıların parasını geliştiricilerin, dağcıların ve diğer arazi yatırımcılarının ellerine nasıl aktardıkları konusunda çok yırtıcı ve anlayışlı olabilir.
2. Ekonomik Faktörler
Araziye yatırım yapmak küçük bir başarı değildir ve yatırımınızı değerli kılmak için göz önünde bulundurmanız gereken pek çok şey vardır. Çevresel faktörleri dikkate aldıktan sonra, kontrol etmeniz gereken bir sonraki şey ekonomik faktörler, özellikle de pazar eğilimleri, yerel ekonomi ve altyapı gelişimidir. Pazar eğilimleri arazi tasarımında temel bir rol oynar. Bazı ticari yatırımcılar perakendeye yakın mülkler arar. Yelpazenin diğer tarafında ise alıcılar, gözlerden uzak olabilecek, gözden uzak araziler de aramaktadır. Ancak düşük maliyetli cazibe, arazinin risksiz olduğu anlamına gelmiyor. Uzaktaki bir mülke sahip olmanın zaman, para ve hayal kırıklığı açısından büyük maliyetleri vardır. Çiftlik ve çiftlik yatırımcılarına gelince, onlar park arayanlarla aynı şeyi aramazlar. Arazi seçiminden önce araziye duyulan özel ihtiyacı anlamak, mümkün olan en iyi yatırımı elde etmek için kritik öneme sahiptir. Metro pazarı dışındaki arazi alıcılarının yerel ekonomi ve emlak piyasasını net bir şekilde anlaması gerekir. İstihdam artışı olmadığında yeni ev inşaatları da olmayacaktır; dolayısıyla araziye olan ihtiyaç da azalacaktır. Kısmi konut gelişimi için arazi arayanlar, pazarın çeperindeki alt bölümlerde hafif büyüme modellerine bakmalıdır. Yerinde, geliştirilmekte ve/veya planlanmakta olan büyük alt bölümler, arazinin de benzer büyük getiriler sağlayabileceğinin olumlu göstergeleridir. Şehrin yüksek büyüme alanlarındaki konut imarlı arazilere bakmayın, çünkü bu durumdaki mülkler, özellikle şarta bağlı bir anlaşma gösterilerek üretilen ilk fiyatlandırma paketlerini göz önünde bulunduran nakit satış alıcıları için genellikle istenmeyen bir durumdur. Altyapı araziye değer katar ve arazinin genel arzu edilirliği için büyük bir belirleyici faktördür. Sadece yol ve elektriği değil suyu da içerir. Daha önce bahsettiğimiz su kaynaklarına yakın araziler veya tarım arazileri konusuna geri dönecek olursak, su bu sektörde kilit öneme sahiptir. Araziye yapılacak en iyi yatırım sulu tarım arazisidir. Öte yandan, araziye yapılacak en kötü yatırım, suyu olmayan büyükbaş hayvan arazisidir.
2.1. Pazar Eğilimleri
Üst düzey yatırım stratejinize karar verdikten sonra, ev ödevinizi yapma zamanı gelmiştir. Anahtar sorular şunlardır: Hangi alanlar değer kazanıyor? Hangi bölgeler değer kaybediyor? Sınır şehirlerinde, ilgili ekonomiler arazi değerlerini nasıl etkiliyor? Uzak bölgelerde, devlet araştırması veya tapusu olmayan çitle çevrili arazi seçeneklerine yatırım yapmak size fayda sağlar mı? Bu soruları, arazi yatırımları konusundaki görüşlerinizi paylaşan eski bir yönetici ortağınıza ya da ekonomi veya işletme geçmişi olan güvenilir bir arkadaşınıza sormak isteyebilirsiniz.
Başlamanın en akıllıca yolu, yerel ekonominin son 30 yılda nasıl değiştiğine bakmaktır. Arazi kullanımını ve fiyatlarını inceleyin ve değer kazanma ve kaybetme durumlarını araştırın. Fiyat grafiklerine aldanmayın. Fiyatların sürekli arttığını gösteren bir grafik gerçekten ne anlama gelir? Ortalama arazi alanı işlemlerini dikkate aldınız mı? Otuz yıl önce belirli bir fiyata satın alınan 30 dönümlük bir mülk için, geçmişteki ortalama bir değer artışı, aynı araziyi daha yüksek bir fiyata satın alan biri için çok iyi görünmez mi?
Zenginlik evde başladığı için, deneme alanınız olarak aldığınız arazi için piyasayı etkileyen faktörleri belirlemek de önemlidir. İçme suyu olan bir nehir kasabasına on kilometre uzaklıkta kuru ve kavurucu bir bölge mi? Hükümet o kasabanın iki kilometre yukarısında bir baraj mı kurdu? O bölgeyi sular altında bırakır mı? Oldukça iyi anladığınız küçük bir vilayet seçerek başlamak isteyebilirsiniz ya da bir yerlerde demiryolu ve liman yatırımlarının devam ettiği, ancak henüz değer kazanmamış bir bölge seçebilirsiniz. İnsanların arazi hakkında ne bildiğini bilmek sizi hırsızlıktan koruyacak ve kazanma stratejileri tasarlamanıza yardımcı olacaktır.
2.2. Yerel Ekonomi
Gelişen yerel ekonominin satın almak istediğiniz araziyi gerçekten değiştirebileceğini ya da bozabileceğini biliyor muydunuz? Bu, akıllı arazi yatırımcılarının kesinlikle göz önünde bulundurması gereken bir şeydir! Sonuçta, yatırımınızın büyümesini istiyorsunuz, değil mi? Ekonomi iyi durumdaysa ve büyüyorsa, insanlar gelir, istihdam yaratılır, işletmeler genişler ve mülk değerleri yükselir. Ekonomi küçüldüğünde ise insanlar ayrılır, işletmeler kapanır, işler yok olur ve mülk değerleri düşer. Kısacası, yerel ekonomi hakkında her şeyi bilmek istersiniz!
Peki, araştırmanızı yapmak için nereye gidersiniz? Görünüşe göre, yerel ticaret odaları genellikle topluluklarının, gelen işletmelerin ve giden işletmelerin kayıtlarını tutuyor. Burada size yardımcı olabilecek bir ekonomik kalkınma görevlisi bile var! Kulağa basit geliyor, değil mi? Ama daha da iyisi var: emlak şirketlerinin genellikle bu raporları okumaktan başka bir şey yapmayan ve bu bilgileri kendilerine ve müşterilerinin arazi alıp satmalarına yardımcı olmak için kullanan departmanları vardır. Ne kadar havalı değil mi?
Tamam, yatırım yapmak istediğiniz bölgedeki ekonominin iyi durumda olduğunu varsayalım. Sırada ne var? Bölge yeni mi büyümeye başladı, yoksa bir süredir mi büyüyor? Bölgeye büyük bir işveren geldi mi veya genişledi mi? Arazi değerleri şu anda çok ucuz olabilir, ancak durum buysa işler yoluna girdikçe hızla yükselebilir. Öte yandan, bir bölge büyük bir endüstrinin kaybıyla harap olabilir. Bu durumda arazi değerlerinin daha da düşmesi muhtemeldir. Dolayısıyla, bölgenin ne kadar süredir büyüdüğünü veya büyümediğini ve bunun nedenini bilmek önemlidir.
Bölgenin büyümekte olduğu ya da yeni büyümeye başladığı, ancak bunun yanlış bir nedenden kaynaklandığı ortaya çıkabilir. Küçük bir askeri karakol geldi ve genişliyor. İnsanlar ve işletmeler orduyu desteklemek için geldikçe arazi değerleri artacaktır. Peki ya küçülmeye karar verirlerse ne olacak? Herkesin olmasını istediği şey, büyüyen yerel ekonomiye yatırım yapmak, aynı zamanda küçülmenin de nedeni olabilir! İşte bu yüzden bulduğunuz bilgileri asla olduğu gibi kabul edemez ve onlara tamamen güvenemezsiniz. Doğrulamalı ve gerekirse daha da derine inmelisiniz!
2.3. Altyapı Geliştirme
Altyapı gelişimi, araziye yatırım yaparken göz önünde bulundurulması gereken bir diğer önemli husustur. Bölgenin gelecekteki gelişimi mevcut altyapıya bağlıdır. Yeni, yükseltilmiş veya iyileştirilmiş erişim yolları, kamu hizmetleri ve hizmetler erişilebilirliği artırır ve genellikle arazinin fiyatını yükseltebilir. Planlı iyileştirmelerin yapıldığı bölgelerde, bu altyapıdan elde edilen öz sermaye artışı, maliyet veya uygulanabilirlikte %100'lük bir iyileşmeye yaklaşabilir ki bu etkileyici bir kazançtır. Piyasalar bu gibi durumlarda arazi değerlerinin iyileştirmelerin yürürlüğe girmesinden çok önce yükselmesini beklemektedir. Gelecekteki araştırmalar, önerilen altyapı nedeniyle kentsel veya kurumsal yayılmanın meydana gelme olasılığını araştırır.
Yerel düzeyde, mevcut altyapının ne olduğu da dikkate alınmalıdır. Bir yatırımcı tarafından düşünülen arazi parsellerinin çevredeki alanla birlikte geliştirilmesi çok daha mantıklı olacaksa, bu bir değerlendirmedir. Ayrıca, yollar ve hidroloji gibi günümüz altyapısının incelenmesi de önemlidir. Belirli hizmet kombinasyonları veya olağandışı rekabet koşulları, örneğin bir mülkü endüstriyel yatırım fırsatlarının dışında bırakabilir.
Altyapı değerlendirmesini daha da derinleştirmek için, yatırım arazisi için gelecekte hangi durumun ideal olacağına dair sorular sormak gerekir. Bazı şehirlerde okulların, mağazaların, kamu binalarının veya parkların yanındaki konumlar en çok arzu edilen yerler olarak kabul edilmektedir. Buna karşılık, düşük gelirli sitelere bitişik veya şehirlerin eteklerinde bulunan yerler istenmeyen yerler olacaktır. Bazı durumlarda, hiçliğin ortasında tamamen boş bir arazi, daha sonra yıkıma veya soylulaştırmaya maruz kalabilecek bir bölgenin ortasında bir ev satın almaya tercih edilebilir.
Önümüzdeki beş, on, yirmi ve elli yıl içinde neler olabileceğine ilişkin senaryolar, daha uzun vadeli yatırımların değerlendirilmesine olanak tanır. Hizmetlerdeki ve ekonomik bağlardaki değişiklikler arazi parçalarının göreceli önemini değiştirdiğinden, daha üst düzey altyapı gelişmelerinin gerçekleşmesine ilişkin öngörüler de önemlidir. Bu da pozisyonların ve durumların nasıl evrilebileceğini ve hangi gelişmelerin bunları geçersiz kılabileceğini ortaya koymaktadır. Buna ek olarak, politikaların ekonomik kullanım için bırakılacak alanları nasıl kesin bir şekilde belirlediğine ilişkin sorular, olası değişimin ayrıntı düzeyini sorguladığı için altyapı gelişimiyle ilgilidir.
3. Yasal ve Düzenleyici Hususlar
Yasal ve düzenleyici konular, arazi edinimi ve yatırımının önündeki en büyük engeller olabilir, ancak bunlar genellikle göz ardı edilir veya sonradan düşünülmüş gibi davranılır. Bir arazi yatırımı uygunsuz bir şekilde imara açılmışsa veya koruyucu irtifak hakları ya da çevresel düzenlemelerden etkileniyorsa, değersiz hale gelebilir. Bu nedenle, herhangi bir arazi satın alınmadan önce imar ve diğer yasal konular dikkatle incelenmeli ve değerlendirilmelidir. İmar, arazi kullanım yoğunluğunun ve kamusal olarak tanımlanmış belirli bir alandaki kullanım türlerinin kontrol edilmesidir. Örneğin, bir arazi sadece konut kullanımı için imara açılmışken, yakınlarda bulunan başka bir arazi ticari kullanım için imara açılmış olabilir. Her topluluk tipik olarak kendi yetki alanı boyunca arazi kullanımını yönlendirmek ve kontrol etmek için kendi imar yönetmeliklerine ve imar haritalarına sahiptir. Binaların yüksekliği, mülkiyet sınırlarından ve sokaklardan geri çekilmeler, konut birimlerinin yoğunluğu ve cadde dışı park yeri ile ilgili düzenlemeler de olabilir. Bir mülkü satın almadan önce nasıl imarlı olduğunu bilmek kesinlikle hayati önem taşır. Mülk, belirli bir kullanım veya yatırıma kesinlikle karşı olarak imar edilmişse, amaçlanan kullanıma dönüştürmek imkansız olacak ve herhangi bir geliştirme büyük olasılıkla kalıcı olarak kısıtlanacaktır. Mülk istenen imara dönüştürülebilse bile, böyle bir sürecin içerdiği maliyetler ve zaman gecikmeleri engelleyici olabilir. En ihtiyatlı yaklaşım, mülkün halihazırda uygun şekilde imar edilmediği herhangi bir arazi yatırımı durumundan kaçınmaktır. Bir arazi yatırımının imar durumunu inceledikten sonra, bir arazi için amaçlanan planları kısıtlayabilecek veya tamamen geçersiz kılabilecek diğer arazi kullanım kontrol yasalarını değerlendirmek çok önemlidir. Bu, tapulardaki arazi kullanım kısıtlamalarının ve mülkü etkileyebilecek koruyucu irtifakların incelenmesini içerir. Koruyucu irtifaklar genellikle mülk sahipleri tarafından gelecekteki mevcut ve müstakbel sahiplerin araziyle neler yapabileceğini kontrol etmek için kullanılır. Çevresel kısıtlamalar da dikkate alınması gereken kritik konulardır. Çevre hukukunun en geniş uygulaması sulak alanlarla ilgilidir. Ticari arazi yatırımı edinmeden önce, mülk üzerinde bir sulak alan araştırması yaptırılması tavsiye edilir. Son olarak, tapu üzerindeki herhangi bir kısıtlayıcı sözleşme ortaya çıkarılmalıdır. Bunlar, ilk bağışçı tarafından bağışçının veya bağışçı tarafından kontrol edilen diğer mülklerin yararına mülklere yerleştirilen koşullardır.
3.1. İmar Yönetmelikleri
Bir arsaya gözünüzü dikmeden önce, imar yönetmeliklerini araştırmak iyi bir fikirdir. Bu yasalar, bina yüksekliği, mülk sınırlarından ve yollardan geri çekilme, arsa büyüklüğü, taban alanı oranı, yapı malzemeleri, konut birimi yoğunluğu, yerinde park alanı, yeşil alan, estetik görünüm ve izin verilen bina veya işletme türleri dahil olmak üzere arazi kullanımıyla ilgili geniş bir dizi konuyu yönetir. İmar, gürültü, titreşim ve trafik oluşumu gibi doğrudan binalarla ilgili olmayan konuları da etkileyebilir.
Yerleşmek istediğiniz bir alanı belirledikten sonra, mevcut imar tanımının düşündüğünüz kullanım türüne izin verip vermediğini araştırmak akıllıca olacaktır. Bu bilgilere genellikle yerel belediyenin planlama departmanından erişebilirsiniz. İmar yönetmelikleri ayrıca özel kullanım veya varyans izinleri yoluyla belirli arazi kullanım türlerini kısıtlar. Belirli bir arazi tanımlamasının sınırlamaları ile yaşayamıyorsanız, tanımlamada bir değişiklik talep etmeniz mümkün olabilir. Ancak, imar değişiklikleri zaman alabilir ve kabul edilmeyebilir.
Ayrıca çevrenizde hangi kullanımların olduğunu ve bunların planlarınızı nasıl etkileyebileceğini görmek için bir haritaya bakmalısınız. Örneğin, gece geç saatlere kadar çalışan depoların veya fabrikaların yanında arazi satın almak, konut kurma çabalarınızı boşa çıkarabilir. Alanlar büyük ölçekli ticari veya endüstriyel gelişim, yeniden geliştirme veya düşük gelirli konutlar için belirlenmiş olabilir. Bir bölgenin sadece ticari olarak imar edilmesi ticari binaların inşa edileceğini garanti etmez. İmar yönetmelikleri genellikle hem kullanımları hem de kullanımın amaçlanan karakterini şart koşar. Bazı bölgelerde, hurdalıklar veya petrol rafinerileri gibi çirkin veya tehlikeli açık hava operasyonlarına sahip olabilecek kullanımların aksine, tamamen kapalı alanlarda faaliyet gösteren endüstriyel kullanımlar için imar tanımlamaları vardır.
Planlama departmanları ayrıca genellikle gelecekte beklenen büyüme, nüfus hareketleri ve büyük yol iyileştirmeleri hakkında istatistikler tutar. Bu veriler, belirli bir bölgenin gelecekte gelişme veya gerileme olasılığının belirlenmesinde yardımcı olabilir. Kabul edilebilir bir yer belirlerken, imar değişikliği için yerel onay almak üzere zaman ayırmak iyi bir fikirdir.
3.2. Arazi Kullanım Kısıtlamaları
Arazi kullanım kısıtlamaları genellikle imar yönetmeliğinin bir parçası olarak uygulanır. Arazinin nasıl kullanılabileceğini belirtirler (örneğin, yalnızca konut dışı kullanımlar veya yalnızca belirli bir mahallede karşılaşılan kullanımlar). Arazi kullanım kısıtlamaları ile yapılan anlaşmada, yatırımcı belirli arazi kullanım amaçları için arazi edinecektir. Kısıtlamalar söz konusu araziyle birlikte yürütülecek ve satıcı tarafından tapuya dahil edilecektir. Arazi satın alma araştırmasının bir parçası olarak bu tür kısıtlamaları ortaya çıkarmak ve değerlendirmek için dikkatli bir araştırma yapılmalıdır.
Bir inşaatçı, istediği bir arazi parçası üzerinde bir alışveriş merkezi inşa etmek isteyebilir. Bu merkezin inşası muhtemelen temel imar planı ile kısıtlanacaktır. Uygun bir alan bulmaya çalışan inşaatçı, daha sonra “aday alanlar” olarak bilinen olası mülkleri daraltabilir. Daha sonra inşaatçı, mülkiyetin açık olup olmadığını ve herhangi bir özel arazi kullanım kısıtlamasının alışveriş merkezinin inşasını engelleyip engellemeyeceğini değerlendirmek için her aday arazi üzerinde bir ön tapu araştırması yapacaktır.
Arazi planlaması tipik olarak geliştirme için aranan arazi kullanımlarının bir araya getirilmesini içerir. Temel imara uygun ve öngörülen geliştirme ölçeği için uygun olan aday alanlar bir araya getirilecek ve varsa imar değişikliği dilekçeleri verilecektir. Buna ek olarak, toplumdaki öncelikli tarım arazilerinin korunmasını sağlayan ve çiftçilik hakkı hükümlerini içeren tüm tanımlamalar da tespit edilecek ve bunlara uyulacaktır. Olası arazi kullanımı çatışmalarının ele alınması için Uyum Kurulu veya belediyeye danışılacaktır. Bu, alışveriş merkezinin inşasının herhangi bir mahalleyi olumsuz etkileyebileceği, muhtemelen trafik aktivitesini artıracağı ve çevredeki arazi kullanımlarını değiştireceği yönündeki endişeleri giderecektir. Bunun yerine, araştırma tüm aday sahalarda arazi kullanım kısıtlamalarına uyumsuzlukların ortaya çıkarılmasına yardımcı olacaktır. Uyum, yatırımın mali açıdan başarılı olacağına dair daha fazla güvence sağlayacak ve uygun belediye veya ilçe devlet kurumları yetkilileri tarafından geri çevrilme potansiyelini azaltacaktır.
3.3. Çevresel Düzenlemeler
Çevresel düzenlemeler, arazinin nasıl kullanılabileceğini ve ona ne yapılabileceğini düzenleyen yasa ve kurallardır. İmar yönetmelikleri gibi, yerel, eyalet ve federal düzeylerde çeşitli şekillerde karşımıza çıkarlar. İmar ve arazi kullanım kısıtlamalarına benzer şekilde, bu tür düzenlemelerin amacı arazinin belirli bir amaç için nasıl kullanıldığını veya kullanılmasının nasıl engellendiğini korumak ve kontrol etmektir. Çevresel düzenlemeler, arazinin nasıl kullanılabileceğini veya iyileştirilebileceğini ve ayrıca araziyi korumak ve kirleticilerden uzak tutmak için nelerin yapılamayacağını kontrol eder.
Çevresel düzenlemeler genellikle mülkler sahip olunduğunda veya geçmişte benzin istasyonları veya kuru temizleyiciler gibi toprağı veya yeraltı suyunu kirleten faaliyetlerde bulunulduğunda devreye girer. Bu gibi durumlarda çevresel düzenlemeler, söz konusu kirliliğin belirli bir zaman dilimi içinde temizlenmesi için hangi adımların atılması gerektiğini belirler. Bu tür düzenlemeler, yaban hayatını veya nesli tükenmekte olan sulak alan türlerini korumak için arazinin üzerine inşa edilemeyeceği veya iyileştirilemeyeceği sulak alanlar gibi doğal kaynakları sert bir şekilde vurur. Genellikle, çevresel düzenlemeleri ihlal ettiği tespit edilen mülkler, sorunlar çözülene kadar, genellikle onlarca yıl veya daha uzun bir süre boyunca piyasadan çıkarılır.
Gelişmemiş veya harap bir mülke bakan potansiyel bir yatırımcı için bu düzenlemeler araziyi doğrudan etkilemeyebilir, daha ziyade arazinin pazarlanabilirliğini ve potansiyel yatırım getirisini etkileyebilir. Genellikle, eski ve kötü durumdaki mülk sahipleri, bu tür arazilere yatırım yapan geliştiricilere mülkü “terk etmek” için ne gerekiyorsa yapacaktır ve çevre düzenlemelerine uymak için ne yapmaları gerekiyorsa yapmak onlara kalmıştır. Bir mülk, yüzeyde büyük kira getirileri ile çok cazip görünebilir, ancak temizlenmesi önemli miktarda ve geçilmesi yıllar süren bürokrasi gerektirebilecek benzin veya başka bir şey sızdıran gömülü tanklara sahipse, sermaye tarafında değeri önemli ölçüde azalabilir.
4. Arazinin Fiziksel Özellikleri
Doğru araziyi seçmek, dans için partner seçmeye benzer: İkinizin de uyumlu olduğundan ve uzun süre birlikte dans edebileceğinizden emin olmak için pek çok şeyi düşünmeniz gerekir. Şimdi bu sürecin en önemli kısmına geçelim: gözünüze kestirdiğiniz arazinin fiziksel özellikleri, özellikle de topografyası, toprak kalitesi ve ne kadar su getirebileceğiniz. Öncelikle şunu gözünüzün önüne getirin: Arazinin topografyası. Düz bir tuval mi, yoksa bir sürü tepe ve vadiyle birlikte mi geliyor? Düz araziler boş bir levha gibidir, üzerine inşaat yapmak ve tarım yapmak kolaydır, tepelik araziler ise daha zorlu olabilir ama aynı zamanda muhteşem manzaralarıyla süper güzeldir. Ayrıca, arazinin drenajı büyük ölçüde topografyasına bağlıdır. Dik yamaçlar yağmur suyunu hızlı bir şekilde tahliye edebilir, bu da sellerden kaçınmak için harikadır ancak aynı zamanda her şeyi hızlı bir şekilde kurutabilir. Diğer taraftan, alçak araziler suyu toplayıp biriktirebilir ve bu da ekin ekmeye çalışırken sıkıntı yaratabilir. Açıkçası, her şeyden biraz içeren dengeli bir arazi parçası aramak daha iyidir, böylece çiftçiler için çekici ve bakması güzel olur. Oh, ve iklimi de unutmayın! Aynı enlemde benzer arazi şekillerine sahip yerler çok farklı iklimlere sahip olabilir. Pekala, listede sırada toprağın kendisi var: toprak kalitesi! Toprak kadifemsi mi yoksa elinizde kurabiye ufalıyormuşsunuz gibi mi hissettiriyor? Dürüst olmak gerekirse, toprağın dokusunun arazi değeri üzerinde büyük bir etkisi vardır. Kurabiye kırıntısı gibi olan kumlu toprak, su ve besin maddelerinin süper hızlı geçmesine izin verir. Aksine, kil bakımından zengin toprak her şeyi tutan bir sünger gibi davranır. Çiftçiliğin işe yaraması için toprakta her şeyden biraz olması gerekir, bu da suyu içeride tutmaya yardımcı olurken bir miktarının da drenaj için geçmesine izin verir. Söz konusu gıda yetiştirmek olduğunda, toprağın rengi ve diğer özellikleri de büyük önem taşır. Kırmızı toprak genellikle kısırlığın bir göstergesidir, koyu toprak ise karbon ve besinlerle doludur, bu da mahsuller için bir açık büfe gibidir! Son olarak, ne kadar toprak olduğunu bulmak da önemlidir. Eğer bir arazide kayaların üzerinde ince bir toprak tabakası varsa, standart pulluk yaklaşık 22,86 cm uzunluğunda olduğu için çiftçiler için iyi olmayacaktır. Diğer taraftan, toprak 10 metre aşağıya kadar uzanıyorsa, tamamen bir üzüm bağı dikebilir ve kuyu kazabilirsiniz, bu da arazinin değerini artırmak için harikadır. Son olarak ama kesinlikle en az değil, su mevcudiyeti: ne kadar var ve kim kullanabilir? Bazı bölgeler çok kuraktır ve bir yıl boyunca yağmur yağmazsa, sulama için su olmadığından mahsuller mahvolur. Diğer bölgeler çok sulaktır ve her bahar sel basar, bu nedenle sulama için yeterli su olup olmadığını kontrol etmek iyi bir fikirdir, ancak aynı zamanda çok fazla su olup olmadığını da kontrol etmek gerekir, çünkü bu da kötü olabilir. Ayrıca, arazinin içinden bir dere aksa bile, bu dere başkası tarafından kontrol ediliyor ya da sadece kışın akıyor olabilir. Yaz aylarında ise susuz bir nehir yatağıdır! Bazı bölgelerde su seviyesi 100 metreye kadar iniyor! Yani, orada tarım yapmak mümkün olsa bile, çok pahalı olacaktır. Öte yandan, su tablası sadece 3,5 m yukarıda ise, bedava sulama yapmak gibi bir şey! Bu yüzden, arazi satışa çıktığında, su haklarını da aldığınızdan emin olun!
4.1. Topoğrafya
Yatırım için arazi satın alırken incelenmesi gereken en önemli hususlardan biri mülkün topografyasıdır. Genel olarak, arazinin topografyası tepeler, dağlar, vadiler, yamaçlar ve yükseklik gibi arazinin doğal düzenlemelerinden ve özelliklerinden oluşur. Satın alınan arazinin topografyasının belirlenmesi, kullanımının, değerinin ve gelişiminin belirlenmesinde gereklidir. Tarım için, eğimleri ve gerekli sulama türünü göz önünde bulundurun; genellikle düz arazi ve hafif inişli çıkışlı tepeler tercih edilir. Konut veya endüstriyel gelişim için, sel baskınını önlemek için aşırı kazı veya drenaj için arazide dolgu ihtiyacı gibi arazinin gerektireceği tesviye işlemlerini göz önünde bulundurun. Arazinin herhangi bir doğal özelliği varsa, bunların kullanımına ilişkin kısıtlamalar için yerel yönetmelikleri kontrol edin. Genel olarak, arazinin topografyası topografik haritalar veya kontur haritaları, hava fotoğrafları ve kapsamlı yerinde incelemeler yoluyla belirlenebilir. Yerinde incelemeler, vadiler, yamaçlar, tepeler, bitişik mülkler, tarım veya inşaat ve nehirler ve göller dahil olmak üzere su kütleleri gibi arazinin gözle görülebilen özelliklerinin fark edilmesini içerir. Bu özelliklerden bazıları su tablası yüksekliklerini, mahsul yetiştirme kabiliyetini ve drenaj modellerini etkileyecektir. Örneğin, su doğal olarak tahliye edilemiyorsa, su baskını söz konusu olabilir ve hendeklerin veya kanalların kazılması gerekebilir. Arazi değerini etkileyen ve arazi kullanımı belirlenirken dikkate alınan ağaç, çalı, ot ve yaban hayatı gibi bitki örtüsü gibi doğal özelliklerin de not edilmesi önemlidir. Satın alma işlemine devam etmeden önce, derinliği ve su kalitesini belirlemek için kuyuları test edin ve bataklıklar, kaynaklar, yüksek banklar, çıkıntılar veya suyu mülkten uzaklaştıracak bir yüksekliğin altındaki dere yatakları gibi istenmeyen özellikleri araştırın.
4.2. Toprak Kalitesi
Yatırım için arazi seçerken göz önünde bulundurulması gereken bir diğer önemli faktör de toprak kalitesidir. Toprak kalitesi, arazinin nasıl kullanılabileceği, değeri ve yapılması gereken potansiyel iyileştirmeler üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilir. Mümkün olduğunda, bir alıcı kalitesini belirlemek için toprak üzerinde özel testler yapmalıdır.
Toprak kalitesi büyük ölçüde içeriği ve dokusu ile tanımlanır; bu da besin kullanılabilirliğini, yüzey akışını, drenajı ve sıkıştırma potansiyelini etkileyebilir. Toprak kalitesi çeşitli yöntemlerle test edilebilir ve arazinin ne için kullanılabileceğinin ya da ne gibi iyileştirmeler yapılması gerektiğinin belirlenmesi açısından önemlidir.
Toprak içeriği, toprakta bulunan kum, silt, kil ve organik madde karışımını ifade eder. Bu karışım, toprak üçgeni adı verilen bir şeyle ölçülen dokuyu belirler. Doku drenaj, sel, erozyon, sıkıştırma ve sıkıştırma yeteneği ve besin kullanılabilirliği gibi şeyleri etkileyebilir. Dokuyu düzeltmek kolay değildir; yapılabilecek tek şey bu faktörleri daha hassas bir şekilde yönetmeye çalışmaktır. Toprak içeriğinin iyileştirilmesi katkı maddeleri ile biraz daha kolaydır. Herhangi bir değişiklik kullanırken, toprağın şu anda neye sahip olduğunu bilmek çok önemlidir.
Genellikle, yerel bir üniversite veya eyalet bölge ofisi toprak testi hizmetleri sunacak veya hatta yerel çiftçilerin daha ucuz testler için numune göndermelerine yönelik programları olacaktır. Çoğu toprak testi asitlik ve besin seviyeleri hakkında bilgi sağlar; bazıları doku ve uzmanlık testleri sağlar. Test başına yaklaşık 20 ila 50 dolar arasında bir maliyete sahiptir ve geri dönüş birkaç hafta sürer. Genel öneriler, bitkisel üretim için genel olarak kabul edilebilir bir aralıktaki seviyeleri elde etmek için hangi değişikliklerin ve ne kadar uygulanması gerektiğini özetleyecektir.
4.3. Su Mevcudiyeti
Su hayattır; derler ve bu her çiftçi için geçerlidir. Su olmadan ürün yetiştiremezsiniz. Bu nedenle, yatırım amacıyla satın almak istediğiniz herhangi bir arazinin su durumunu incelemek çok önemlidir; ister çiftçilik yapmak, ister hayvan yetiştirmek veya geliştirmek isteyin, suya her zaman ihtiyaç duyulacaktır. Bu da bizi arazide su ararken izlenecek ilk yola getiriyor: nehirleri, göletleri, gölleri, kuyuları ve pınarları arayın. Bölgede bunları tespit etmek atılacak ilk adımdır ve özellikle yüzeye yakın su kaynaklarını gösterebilen modern haritalar ve uydu görüntüleri ile nispeten kolay olmalıdır. Bir başka ipucu da bitki örtüsüne dikkat etmektir: arazide büyük yeşil ağaçlar varsa, bu yeraltında su olduğunun bir göstergesi olabilir.
Eğer hala görünürde su yoksa, kehanet çubuklarına başvurmak tavsiye edilebilir. Bu teknik yüzyıllardır kullanılmaktadır ve bugün hala bilim adamları için bir gizem olmaya devam etmektedir. Pek çok kişi bu fenomeni sözde bilim olarak nitelendirip reddetmektedir, ancak şüpheci insanlardan gelen ve bir ağacın Y şeklindeki dalından başka bir şeyle gözle görülür ve elle tutulur sonuçlar elde edilebileceğini kanıtlayan çok sayıda anekdot mevcuttur.
Makul bir seçenek bulunamaması durumunda, tüm umutlar henüz kaybolmuş değil; hala yeraltı suyunu keşfetme amacına adanmış profesyoneller var: hidrojeologlar. Bu bilim insanları yeraltı su sistemleri olan akiferleri inceler ve bir kehanet çubuğundan hayal edilemeyecek kadar karmaşık bir dizi araca erişimleri vardır; ancak bu kadar çok araca sahip olmalarına rağmen çoğu zaman amatör kehanetçilerden daha başarılı olamazlar. Yeterli ilgi ve maddi imkan varsa, neyin hangi koşullarda en iyi sonucu verdiğini bulmak için ücretsiz ve pahalı olanlar da dahil olmak üzere bir dizi profesyonel ve amatör yaklaşımı test etmek için bazı deneyler yapılması tavsiye edilebilir. Eğer hiçbir şey işe yaramazsa, ne yazık ki araziyi atıl bırakmayı ya da tamamen başka bir bölgeye gitmeyi düşünmenin zamanı gelmiş olabilir.
5. Erişim ve Bağlantı
Araziye yatırım söz konusu olduğunda, erişim ve bağlantı genellikle karar verme sürecinin görünmeyen kahramanlarıdır. Bu faktörler göz alıcı değildir, ancak arazinin etkin bir şekilde kullanılabilmesini sağlamak için hayati önem taşırlar. Eğer araziye ulaşmanın bir yolu yoksa, her türlü büyük plan suya düşer. Bir araziyi incelerken her zaman iki şeyi göz önünde bulundurun: ulaşım merkezleri ve yol erişilebilirliği.
Ulaşım Merkezlerine Yakınlık Ulaşım merkezlerine yakın bir araziye sahip olmak altın bir yıldız gibidir. Bu merkezler, aklında kalkınma planları olan her yatırımcı için zafer anlamına gelir. İster havaalanı ister nakliye limanı olsunlar, insanların ve malların hareket etmesine yardımcı olurlar. Bu yerlere yakın araziler seyahat için çok sayıda seçenek sunarak araziyi çok daha cazip hale getirir. Bir arazi parçası ne kadar çok giriş ve çıkış rotasına sahipse, o kadar değerli hale gelebilir! Havaalanları veya limanlar bu kadar yakınken, büyük pazarlara harika bağlantılar sunabilirler. Dünya çapında ihracatı düşünün! Bu, ilgili herkes için bir kazan-kazan olacaktır! Demiryollarını ya da hızlı transit yolları da unutmayın. Bunlar, seyahati daha da sorunsuz hale getiren ve talep çektikçe daha fazla arazinin odağını yakalayan muhteşem eklemelerdir.
Karayolu Erişilebilirliği Şimdi, eğer bir arazinin yakınında bu olanaklar yoksa, şunu sorun: “Oraya karayoluyla ulaşmak ne kadar kolay?” Makul yol erişimi genellikle neredeyse aynı derecede iyidir ve uzak mesafelerde bile iyi seyahat edilen yollara izin verir. Ve bu sadece şehirlerden araziye ulaşmakla ilgili değil, diğer şehirlerden veya kasabalardan da oraya ulaşmakla ilgili! Evrensel bir yol ağı, insanların her yerden araziye ulaşabileceğine işaret eden ve talebi körükleyen büyük bir artıdır. Bu arada, büyük eyaletler arası yollardan kolay erişim, bir arsanın zamanında en yüksek değerine ulaşmasına sıklıkla yardımcı olacaktır!
Akıllıca bir söz: Bu faktörler hakkında uzun uzun düşünün. Gelen ve giden uçuşların az olduğu küçük bir havaalanının yanındaki araziye yatırım yapmak zaman ve para kaybıdır! Muhtemelen gemi trafiği de heyecan verici olmayacaktır! Ayrıca, bu arazi şu anda muhtemelen ucuz olsa da, başka yerlerde daha iyi, daha işlek araziler varken talep asla büyük bir cazibe olmayacaktır!
5.1. Ulaşım Merkezlerine Yakınlık
Demek gözünüzü arazi yatırımına diktiniz? Önünüzde heyecan verici zamanlar var! Ancak bu işe girişmeden önce birkaç temel kutucuğu işaretlemeniz gerekiyor. En önemlilerinden biri? Arazinin ulaşım merkezlerine yakınlığı da dahil olmak üzere erişim ve bağlanabilirliği. Şimdi bunu açıklayalım.
Öncelikle, ulaşım merkezleri nedir? Bunlar, insanların ve malların hareket etmesini sağlayan altyapı ağındaki önemli düğüm noktalarıdır. Büyük havalimanlarını, otobüs terminallerini, tren istasyonlarını, limanları ve hatta yük depolarını düşünün! Bunlar ekonominin can damarıdır ve her yıl trilyonlarca dolar değerinde malın taşınmasını sağlar. Arazi için de bunlar oldukça önemlidir! İdeal olarak, bu merkezlerden birine bir saatlik mesafede (veya daha pahalı mallar için daha az mesafede) bir arazi arıyorsunuz. Şimdi, ulaşım söz konusu olduğunda farklı sektörlerin farklı ihtiyaçları olduğunu hatırlamakta fayda var. Yüksek teknolojili, tam zamanında ürünler hızlı nakliye gerektirebilirken, temel ürünler daha esnek olabilir. Ancak nakliye sağlayıcıları çoğu temeli kapsamalıdır.
Taşımacılıkta göz önünde bulundurulması gereken bir diğer husus da 'çok modlu bağlantı' olarak adlandırılan şeydir. Bu, merkeze ulaşmak için birden fazla taşıma seçeneği olup olmadığını sormak anlamına gelir. Kamyonlar kara taşımacılığı için harikadır ve hemen hemen her yerde bulunurlar. Ancak trenler, gemiler ve uçaklar da var. Her birinin kendine göre avantajları vardır ve eğer karada bu seçeneklerin bir karışımı varsa, bu büyük bir artıdır! Diğer taraftan, sadece tek bir moda bağımlı olmak biraz riskli olabilir.
Kapınızın önünde bir ulaşım merkezi olup olmadığını tespit ettikten sonra, bir sonraki soru araziye karayoluyla kolayca erişilip erişilemeyeceğidir. Burada 'geçiş hakkı', erişim hakkı veya erişim irtifakı gibi bazı alışılmadık terimlere dikkat edin. Özetle, bu, genellikle bir arazi araştırmacısı tarafından hazırlanan ve aracınızı yeni satın aldığınız araziden yola çıkarabileceğinizi belirten resmi bir yasal belgedir. Yakın zamanda alt bölümlere ayrılmış bir arazi satın alırsanız iyi haber! Geliştirici, erişimi sağlayarak tüm işi sizin adınıza yapmış olabilir. Olumsuz tarafı ise, eğer arazi kara ile çevriliyse ya da erişim karmaşıksa, bunu çözmek yıllar alabilir. Sadece yola çıkmak için derme çatma bir yol yapmak sayılmaz; bunun resmileştirilmesi gerekir. Bunun dışındaki her şey bela aramaktır.
5.2. Yol Erişilebilirliği
Arazi seçeneklerinizi daralttıktan sonra, yol erişimini göz önünde bulundurmak isteyeceksiniz. Bu, özellikle kırsal alanlarda veya kalkınmanın altyapı olanaklarını açmadığı diğer bölgelerde göründüğünden çok daha karmaşıktır. Çoğu zaman, bir kişi bir patikadan, ağaç kesme yollarından veya toprak bisiklet yollarından bir arazi parçasına yaklaşabilir, ancak bu yasal yol erişimi ile aynı şey değildir.
Birçok kırsal ya da gelişmemiş arazi parçası, karayla çevrili olabilir ve yol erişimi sağlanamaz. Herhangi bir satın alma işlemi yapmadan önce, yol erişiminin tapuya dahil edildiğinden veya herkesin bu parselin özellikle yolda yol erişimine sahip olması gerektiğini anladığı bir alan sözleşmesi olduğundan emin olmak isteyeceksiniz, bu bazen gelişme beklentisiyle alt bölümlerde olan bir şeydir. İlgilendiğiniz bölgedeki arazi kullanım yasalarını anlayan bir avukata danışmak akıllıca olacaktır.
Yol erişimi, yol cephesinden farklıdır. Yol cephesi, bir yolun yanında ne kadar araziniz olduğu anlamına gelir ve bu da imar ve inşa edilebilirliği etkileyebilir. Yol erişimi, yola cephesi olan arazinin arkasındaki araziye sonsuza kadar erişim hakkına sahip olduğunuz anlamına gelir. Örneğin, bir parsel arazi bir yol ile bölünmüşse, komün sahibi yolun karşısına sağlam bir çit koyamaz. Bunun yerine, diğer taraftaki insanlara bir tür erişim kolaylığı sağlamalıdırlar; bu, inşaat yapmak isteyen alıcılar için bir tür çakıl araba yolu anlamına gelebilir. Bu erişim yasal olarak kaydedilmeli ve nerede olduğu konusunda herhangi bir karışıklık olmamalıdır.
Tüm bunlarla birlikte, yol erişimi genellikle potansiyel alıcılara lot bazında verilir. Bunlar genellikle arsaların köşelerinden çekilen 40 veya 60 fit genişliğindeki otoyol irtifaklarıdır ve bireylere özel arazi boyunca ana erişim gibi çift şeritli bir yol geliştirmek için çok fazla alan sağlar. Bazı irtifak haklarında geçiş ücretleri bile yazılıdır; diğerleri kapıların veya çitlerin yükselmesine izin vermez. Herhangi bir ayrıntı olmadan hiçbiri yazılmamalıdır. Cezalar bileğe vurulan bir tokattan büyük davalara kadar değişebilir, bu nedenle piyasadaki ortak bir birey gibi satın alırken veya satın alırken geliştirici irtifak türleriyle gitmek akıllıca olabilir.
6. Kamu Hizmetleri ve Servisler
Tarımsal kalkınma, madencilik ve endüstriyel genişleme için arazi yatırımı yapmak, en uygun yerin seçiminde dikkatli olunmasını gerektirir. Toprak tipi, iklim ve topografyanın yanı sıra maden kaynaklarının mevcudiyeti ve ulaşım için yolların varlığının yanı sıra, gözden kaçırılmaması gereken temel faktörler arasında muhtemel sahalarda elektrik, su ve kanalizasyon sistemleri gibi kamu hizmetlerinin mevcudiyeti yer almaktadır. Bir trafodan elektrik beslemesinin varlığı genellikle ölü bir yatırımdır çünkü elektrik sağlanması için herhangi bir olasılık veya zaman dilimi yoktur. Sahaya elektrik beslemesi olsa bile, bunun bir direkten mi yoksa trafodan mı olduğu kontrol edilmelidir.
Akılda tutulması gereken bir diğer faktör de, herhangi bir sanayi veya maden sahası için bir zorunluluk olan kamusal su kaynağının varlığıdır. Eğer yoksa, mini bir sondaj kuyusu açılabilir ve sellerden korumak için sahaya su girmesini önleyecek silindirler bulunmalıdır. Çiftçiler boru kuyuları açabilir. Kamuya ait su kaynağı yoksa, su kaynağını artırmak için yükseltilmiş bir su deposu ve sondaj kuyuları önerilmeli veya mevcut olmalıdır.
Ayrıca, sahada yağmur mevsiminde sellere yol açabilecek drenaj veya kanal olup olmadığını kontrol edin. Sahada drenaj varsa, su birikmesini önlemek için sahanın seviyesi drenaj hattından en az 1 ft yukarıda olmalı ve ana drenaj en az 200 m uzakta olmalıdır. Yağmur mevsiminde sel baskınlarına maruz kalabilecekleri için nehir veya kanal yakınlarındaki maden sahalarından kaçının.
6.1. Elektrik Mevcudiyeti
Elektriklendirme hamleleri arazi yatırımı oyununuzu hızlandırabilir! Şunu hayal edin: Gıda girişimlerine yönelik bir arsa, ancak elektrik için bir gösteri yok mu? Can sıkıcı bir durum! Bu nedenle, bir yeri gözlüyorsanız, elektrik titreşimlerinin iş ihtiyaçlarınızla eşleştiğinden emin olun. Elektrik prizi olmayan bir panini presine gitmek kadar şok edici - kahvaltı hayallerine elveda deyin, değil mi? Elektrik engelleri etrafında strateji oluşturun. Yerinde bir ziyaret için botlarınızı bağlayın! Yerel halkla sohbet edin, elektrik istikrarı ve kesintileriyle ilgili hikayeleri ortaya çıkarın. Yararlı aracı kullanın: Kesinti Eğilimleri Rehberiniz! Bu kaynak, potansiyel arazinizin kesinti geçmişine göz atmanızı sağlar. Benzer arazilere sahip diğerlerinin neler denediğine göz atın. Eğer enerji piyangosunu vurmuşlarsa, altınsınız! Değilse, uzak durmanız gerektiğini bilirsiniz. Elektrik eksikliğinin sizi kovalamaca moduna sokmasına asla izin vermeyin! Kamu hizmeti şirketlerinin elektrik erişiminin kilidini açıp açamayacağını araştırın. Bazen bu sadece birkaç dolar ya da bir miktar komisyon gerektirir. Ancak dikkatli olun; şebeke erişimi için fiyatlar fırlayabilir! Bazı arazi anlaşmaları, hem oranlara hem de bireylere fayda sağlayan yeterli enerji erişimini içerir. İşte bu elektrik titreşimi! Eğer düşünmüyorsanız, umutlarınızı yüksek tutun - güneş ışığı veya rüzgar açısından zengin bir arsa, bir yenilenebilir enerji şirketiyle anlaşma sağlayabilir.
6.2. Su ve Kanalizasyon Sistemleri
Yatırım amaçlı arazi seçerken su, kanalizasyon ve drenaj sistemlerinin incelenmesi çok önemlidir. Birçok satılık arazi, içme, sulama, sanitasyon ve hijyen gibi günlük yaşam faaliyetlerinde kullanılmak üzere sağlanan bilimsel bir su ve drenaj kullanımına sahip değildir. Bu bağlamda, arazi yukarıdaki tüm koşullar iyi düşünülmüş ve detaylandırılmış olacak şekilde değerlendirilmelidir. Bazı bölgelerdeki toprak dokusu yağmur suyunun emilimini engelleme eğilimindeyken, diğer bölgelerde toprak kumludur ve su çok hızlı bir şekilde süzülür, bu da kumun uçmasına ve ekili araziden besin kaybına yol açarak üretim veriminin düşmesine neden olabilir. Bu nedenle, toprağın durumu ve hem yaz hem de yağmurlu mevsimlerde nasıl bir iklim sunacağı çok dikkatli bir şekilde incelenmeli ve düşünülmelidir. Benzer şekilde, arazilerin tesviye edilmesi ve yağmur suyunun bertaraf edilmesi için kanallar ve drenaj boruları temin edilmesi gerekebilir. Hiçbir uysal çim, balast olarak taşlar vasıtasıyla güvenli su tahliyesine olanak sağlamayacaktır. Durgun sudan kaçınmak için, iyi drenaj ve su tahliyesini sağlamak üzere bitki örtüsü türleri, ağaçlar ve çalıların dikilmesi gerekecektir. Killi toprak alanlarında derin taşlı drenajların sağlanması gerekecektir. Öte yandan, tınlı toprak ve killi toprak alanlarının mevcut olduğu durumlarda, drenajın daha iyi bir şekilde yapılabilmesi için döşeme köprülerinin inşa edilmesi gerekecektir. Zemin süzülmesini ve toprak erozyonunu kontrol etmek için drenaj kanallarının her iki tarafına ağaç dikilmesi gerekecektir. Drenaj kıyılarına ekilecek belirli bitkiler de ayrıntılı olarak ele alınmıştır. Arazide tüm bunlar yapılırken, yollarda ve ekin tarlalarında sel baskınlarını önlemek için hayvanların sulanması ve sulama için uygun sulama noktalarının sağlanması unutulmamalıdır. Toprak kanalların derinliği ve genişliğinin de ele alınması önerilmiştir. Ayrıca, satılık birçok arazi hala iyi bir kanalizasyon ve drenaj için temel ihtiyacı karşılayamamaktadır. Dolayısıyla, bu konu da özel olarak ele alınmalıdır.
7. Çevresel Etki Değerlendirmesi
Çevresel etki değerlendirmesinin (ÇED) yapılması, durum tespiti sürecinin önemli bir parçasıdır. Kapsamlı bir ÇED, diğer faktörlerin yanı sıra hava kalitesi, su kalitesi, toprak stabilitesi ve bitki örtüsünü de dikkate alan çok yönlü bir yaklaşımdır. Bununla birlikte, çevresel etkiyi değerlendirme sorumluluğunun nihai olarak muhtemel alıcıya ait olduğu vurgulanmalıdır. Kır mülkünü değerlendirirken, alıcılar mülkü etkileyen çevresel sorunlarla ilgili mümkün olduğunca fazla bilgi edinmelidir. Her mülk parçası kendine özgü çevresel kaygılar ortaya koyar. Standart hava ve su kalitesi sorunlarına ek olarak, toprak kalitesi, stabilite ve erozyon potansiyeli de dikkate alınmalıdır. Sahada su varsa, genel kalitenin tespit edilmesi ve tortulaşma ve yosun büyümesinin kontrol edilmesi önemlidir. Balık ve yaban hayatı üzerindeki potansiyel etki de dikkate alınmalıdır. Su doğal olarak kaynaktan mı besleniyor yoksa bir dış kaynaktan mı akıyor? Su seviyesi mevsimsel dalgalanmalar sırasında değişiyor mu? Suyu boşaltılmış veya başka bir şekilde tehlikeye girmiş bir göl veya göletin mülk üzerindeki etkisi, bir akarsu veya dere için benzer durumlardan çok daha büyük olacaktır. Su kütlesinin etrafındaki bitki örtüsünün çeşitliliğine de özellikle dikkat edilmelidir. Birçok durumda, yetersiz bitki örtüsüne sahip kıyı şeritleri erozyon ve sedimantasyona karşı yetersiz koruma sağlar. Genel bir kural olarak, çok genç veya çok yaşlı ağaçlar olası arazi temizleme ve gölet inşaatlarının göstergesi olabilir ve böylece daha fazla araştırma ve gelecekteki sorunlar için potansiyel ortaya çıkarır. Bu erozyon ve sedimantasyon noktalarıyla ilgili olarak sulak alanlara da ek önem verilmelidir. Ticari bir rüzgar çiftliğine yakınlık da dikkate alınmalıdır. Potansiyel endişeler arasında arazi sahibi veya kiracının yaşadığı gürültü ve gölge titreşimi sorunlarının yanı sıra hükümet gözetimi ve düzenlemesi potansiyeli de yer alacaktır. Kamu hizmeti irtifakları araziden geçiyorsa, saha üzerindeki etkiyi en aza indirmek için ne gibi garantiler mevcuttur? İrtifak ne kadar geniş? İrtifak hakkının bakımında herbisit kullanılacaksa, alıcı bunu mevcut su kütleleri üzerindeki olası etkilerle ilgili olarak dikkate almalıdır. Kamu hizmeti şirketinin tarlalara girme ve irtifak hakkı içindeki ağaçları kesme hakkı var mı? Bu durum tarım uygulamalarını nasıl etkileyecektir? Bunlar ve diğer birçok irtifak hakkı endişesi, arazi yatırımının gelecekteki kullanımı üzerinde büyük etkileri olabileceğinden, satın almadan önce ele alınmalıdır.
8. Risk Değerlendirmesi
Her yatırımda, doğasında var olan riskleri anlamak çok önemlidir. Arazi geliştirme alanında, bazı riskler benzersizdir ve bir projenin fizibilitesini ve ivmesini önemli ölçüde etkileyebilir. Bu bölümde olası riskleri öngörmek, ölçmek ve azaltmak için ileri teknikler özetlenmektedir. Bir projeye başlamadan önce, finansal riski kimin üstleneceğini belirleyin. Bir arazi bankası bu riski tamamen üstlenebilir, ancak genellikle riskler çeşitli paydaşlar arasında paylaşılır. Zaman çizelgesinin kapsamlı bir şekilde gözden geçirilmesi, ortaya çıkabilecek potansiyel tuzakları belirleyebilir. Örneğin, bir kamu kurumundan sağlanan finansmanın altı ay içinde kapanacak olması ve uzun hak sahipliği ve inşaat süreleri nedeniyle paydaşlar çeşitli risklerin farkında olmak isteyebilir: - Proje, kamu kurumunun verdiği süre içinde tamamlanamayabilir. - Proje kapanmak zorunda kalabilir ancak daha sonra birkaç ay ertelenebilir. - Proje inşa edilmeden kapanabilir ve kamu kurumu gelişmemiş (ve potansiyel olarak istenmeyen) bir mülk parçasına sahip olabilir. Erken aşamadaki yatırımlar için, önerilen finansman kaynaklarına eleştirel bir gözle bakın. Kredi koşulları, çıkış stratejileri ve temerrüt hükümleri nelerdir? Bir dolgu ipoteği veya erken aşamadaki bir yatırıma düşebilecek diğer potansiyel yükümlülük kaynakları olacak mı? Daha karmaşık finansmanlarda, kapanış sonrası için ne gibi sınırlamalar veya kısıtlamalar getirilecektir? Varlıkların kimin elinde olduğunun ve ne zaman tasfiye edilebileceklerinin yanı sıra, yaratılan pozitif nakit akışları üzerindeki hak taleplerinin sırası ve önceliğinin anlaşılması çok önemlidir. Son olarak, ölçek ve yoğunluk içeren arazi anlaşmalarında, hem alıcı hem de potansiyel son kullanıcılar için anlaşmanın ekonomisini inceleyin. Müstakbel bir geliştirici, piyasanın üzerinde bir arazi fiyatı ve satın almanın ilk fizibilitesini engelleyen yetkilerle karşı karşıya kalır mı? Pazara girmek isteyen rakiplerin beklenen sayısı göz önüne alındığında, emilim çok yavaş olur mu? Talep dinamikleri altı ila on iki aylık bir süre içinde değişir mi? Brüt gelirlerin yüzdesi olarak arazi fiyatı rekabetçi olarak algılanan eşikleri aşar mı? Potansiyel rakipler satın alma öncesinde ve sonrasında maruz kaldıkları riski azaltmak için ne yaparlar? Proje şampiyonu ne gibi sürprizler beklemiş olabilir? Projenin muhtemelen ters gittiğini gösteren başka işaretler var mı?
9. Finansal Hususlar
Yatırım için arazi seçerken, fizibilitenin belirlenmesi ve riskin değerlendirilmesi için finansal hususlar çok önemlidir. Bu bölümde arazi maliyetlerinin proforma bütçeler, potansiyel gelir artışı ve geri ödeme süreleri üzerindeki etkisi incelenmektedir.
Arazi Edinme Maliyeti İstenilen mülk türünün bulunmasının ardından, büyüklük, dönüm başına fiyat ve kaynaklara ve pazarlara erişim açısından yakın olan birden fazla parsel seçilmelidir. Birincil değerlendirmelerin işe yaramaması durumunda yedek olarak ek parsellere sahip olmak faydalı olabilir. İstenen araziyi elde etmek için doğru fiyatı müzakere etmek üzere bir strateji geliştirmek önemlidir. İyi tarım arazileri için dönüm başına fiyatlar genellikle kamuya açıktır, ancak işlenebilir dönümleri, temel dönümleri ve verim geçmişini bilmek yararlı olabilir, çünkü bu veriler müzakerelerde fark yaratabilir. Arazinin fiyatı, geliştirme maliyeti ve uzun vadeli kira sözleşmelerinden veya fiyat artışından elde edilen potansiyel gelir dahil olmak üzere yatırımın finansal uygulanabilirliği incelenmelidir. Bu simülasyonların girdileri, farklı arazi fiyatı senaryoları altında yatırımın maruz kaldığı riski vurgulayabileceğinden, daha sonra birkaç farklı risk senaryosu için gerekli olan yatırım getirisindeki büyümeyi ve ödeme süresindeki artışı tahmin etmek için simülasyonlar çalıştırılmalıdır. Örneğin, arazinin %10 değer kazanacağı bir proforma, %20 değer kazanacağı bir proforma göre çok daha farklı bir görünüme sahip olacaktır.
Potansiyel Yatırım Getirisi Gayrimenkul genellikle yıllık %4 getiri (%2 değer artışı ve %2 kira dahil) sağlayan güvenli bir yatırım olarak görülür, ancak dikkatli olunmalıdır ve bu durum proforma simülasyona girilmelidir. Bu analiz tamamlandıktan ve en iyi potansiyel kullanım seçildikten sonra, finansal destek son değerlendirmedir. Yatırımın kaderini belirleyebileceğinden, bir borç verenin proforma raporun yanı sıra yatırımın nasıl yürütüleceğine dair bir sunum ve karlılık için bir zaman çizelgesi alması gerekir. Sonuç olarak arazi, çeşitlendirme ve istikrar da dahil olmak üzere birçok nedenden ötürü arzu edilen bir varlıktır. Bununla birlikte, araziye yatırım yaparken konum, erişim kolaylığı, kaynaklar, imar durumu ve finansal uygulanabilirlik gibi birçok faktör dikkate alınmalıdır. Potansiyel bir yatırım arazisinin yeri belirlendikten sonra, çevredeki arazilerle ilgili hususların da incelenmesi tavsiye edilir.
9.1. Arazi Edinme Maliyeti
Önemli bir yatırım kararı verilirken, arazinin temin edilmesinin finansal maliyetine göre seçim yapılmalıdır. Bu bölümde arazi ediniminin temel maliyetini oluşturan çeşitli unsurlar incelenecektir. Bu maliyetleri, her bir yatırımcının belirli bir seçeneği değerlendirirken göz önünde bulundurması gereken kategorilere ayırmak için çaba gösterilmektedir.
Dikkate alınması gereken ilk maliyet kategorisi arazinin temel satış fiyatıdır. Arazinin fiyatının gelecekte artması beklenmektedir, bu nedenle yatırımcılar birçok araziyi mümkün olduğunca erken satın alacaktır. Bir seçim yapmak için, mevcut arazi seçeneklerinin kapsamlı bir araştırması yapılır. Birkaç yıl boyunca olası arazi seçeneklerini araştırmış ve değerlendirmiş olan yatırımcılar için bu araştırma finansal açıdan uygun çok fazla seçenek sunmayabilir.
Bir araziyi değerlendirirken göz önünde bulundurulması gereken ikinci maliyet kategorisi, arazinin faydasını belirleyen masraflardır. Maden çıkarmak için izin almak, yapılar inşa etmek, arazinin mülkiyetini talep etmek ve ilgili yasal hizmetler paraya mal olur. Arazi ediniminin maliyeti değerlendirilirken tüm bu ihtiyaçlar eleştirel bir gözle ele alınmalıdır. Kamu hizmeti masrafları değerlendirilirken çok daha az arazi kullanılabilir. İmar ve mülk kullanımları için farklı olasılıklar olduğundan, müşterilerin diğer arazi türlerini göz önünde bulundurmaları gerekebilir.
Göz önünde bulundurulması gereken üçüncü gider kategorisi, arsanın çevresinin incelenmesini gerektirir. Pek çok insan iş fırsatçısıdır ve bazı külfetli iş durumlarından kaçmaya çalışır. İdeal bir arsa, boş veya seyrek gelişmiş bir konumda olacaktır. Çoğu zaman bu gelişme mevcut sahibi tarafından engellenir. Aynı tür cezalar, özel bir iş bölgesi oluşturmak amacıyla bir arsa ararken de dikkate alınmalıdır.
9.2. Potansiyel Yatırım Getirisi
Bir dizi ön soruyu dikkate alarak aramanızı daralttıktan sonra, belirli bölgelere veya arazi parsellerine daha yakından bakmaya başlayabilirsiniz. Bu aşamada, potansiyel yatırım getirisi hakkında düşünmeye başlamak iyi bir fikirdir. Önemli miktarda harcanabilir geliriniz yoksa, herhangi bir arazi parselindeki potansiyel yatırım getirisini etkileyebilecek tüm faktörleri göz önünde bulundurmak akıllıca olacaktır. İdeal olarak, yatırım için düşündüğünüz herhangi bir arazi parselinin önemli ölçüde değer kazanma potansiyeline sahip olması gerekir. Mümkünse, oldukça hızlı bir büyüme yaşaması beklenen bir bölgedeki arsaları arayın. Bu büyümeyi zorlamak için birkaç şey olabilir. Yollar, otoyollar veya toplu taşıma gibi gelişmekte olan altyapıya sahip bir bölgede değerlenme beklenebilir. İmar veya arazi kullanım eğilimlerindeki değişiklikler tüm alanların hızla değer kazanmasına neden olabilir. Suya veya doğa koruma alanlarına yakın bölgeler de alıcılardan sürekli talep görüyor gibi görünmektedir. Bunlar her zaman doğadan uzak benzer mülklerden daha hızlı değer kazanmaya başlar. İnsanların yakındaki göller, nehirler, dağlar veya el değmemiş kırsal alanlara sahip çok arzu edilen bölgelere atıfta bulunmasının bir nedeni de budur.
Bir parsel arazi gelişmekte olan veya hızla sanayileşen bir bölgeye bitişik olmasa bile, yakınlarda bir yol veya benzer bir altyapı inşa edilmesi durumunda yine de iyi bir yatırım olabilir. Büyük şehirlere bitişik tarım arazileri özellikle büyüme baskılarına karşı hassastır. Bu tür sektörlerdeki tarım arazileri bir yıldan kısa bir süre içinde önemli ölçüde değer kazanmıştır!
Birçok arazinin birden fazla potansiyel kullanımı vardır. Bir parsel ne kadar yoğun kullanılabilirse o kadar değerlidir. Ham arazi genellikle en az değer kazanan arazidir. Tarım, mera veya rekreasyon arazilerine olan talep enflasyona neredeyse hiç ayak uyduramamıştır. Bu arazilerin önemli bir kısmı ölçek ekonomileri veya değişen düzenlemeler nedeniyle giderek değersizleşmektedir. Diğer parsellerin değeri iki katına çıkarken fiyatların sabit kaldığı bir alan bulmak harika olmaz mıydı?
Geliştirilmiş arsaların fiyatları da büyük ölçüde değişmektedir. Yol ve elektrik gibi temel hizmetlere sahip arsalar için daha yüksek fiyatlar genellikle sağlanan hizmetler için adil bir getiridir, ancak benzer niteliklere sahip birbirine bitişik arsalar, manzara, erişim veya hakim rüzgarlar gibi yüksek saha özellikleri nedeniyle fiyat açısından yüz binlerce farklılık gösterebilir. Tipik olarak, hangi arsanın en hızlı değerleneceği, hizmetlerin mevcut olup olmamasına da bağlıdır. Altyapı getirilmediği takdirde, hizmetleri olmayan büyük araziler bile on yıllarca çürüyebilir.
10. Çıkış Stratejisi
Arazi yatırımını düşünmeden önce bir çıkış stratejisi hakkında fikir sahibi olmak çok önemlidir. Arazi yatırımına, satın alıp unuttuğunuz bir hisse senedi yatırımı gibi bakılmamalıdır. Yaptığınız her arazi anlaşmasının bir çıkış stratejisi olmalıdır. Eğer başarılı bir şekilde nasıl çıkılabileceği açık değilse, bu anlaşmayı pas geçin ve bir sonraki anlaşmaya geçin.
İşlenmemiş arazilerde olası çıkış stratejileri arasında, bunlarla sınırlı olmamak üzere, komşu bir arazi sahibine, bir geliştiriciye veya rekreasyon amaçlı bir alıcıya satmak yer alır. Satın alma işleminden sonra arazinin potansiyel alıcıya daha uygun hale getirilmesi için erişim sağlanması veya bazı ağaçların kesilmesi gibi iyileştirmeler yapılması gerekebilir. Yatırım getirisini en üst düzeye çıkarmak için, izlenen çıkış stratejisinin türü, zaman çerçevesi ve satın alma fiyatı gibi diğer faktörlerle uyumlu olmalıdır.
11. Uzun Vadeli Kazançlar için Temel Hususlar
Sonuç olarak, akıllıca yapıldığı takdirde araziye yatırım yapmak büyük bir fırsat olabilir. Ancak, alıcıların yatırımlarının sağlam ve karlı olmasını sağlamak için birkaç kritik faktörü göz önünde bulundurmaları gerekir. İlk olarak, arazinin bulunduğu bölgeyi anlamak çok önemlidir. Mahalleyi, imar yasalarını, gelecekte planlanan gelişmeleri ve arazinin bir sel bölgesinde veya fay hatlarında bulunup bulunmadığını araştırın. Bu bilgi, bölgenin büyüme potansiyelini, güvenliğini ve araziye ev ya da alışveriş merkezi inşa edilip edilemeyeceğini değerlendirmeye yardımcı olabilir. Arazinin toprağı ve toprak altı da dahil olmak üzere çevresel tehlikeler de araştırılmalıdır.
Bir mülk seçerken, alıcıların gizli maliyetler konusunda dikkatli olması gerekir. Vergiler, kapanış masrafları ve bakım ücretleri gibi ek masraflar başlangıçta belirgin olmayabilir. Fazla hazırlıklı olmak, az hazırlıklı olmaktan her zaman daha iyidir; bu nedenle alıcılar satın alma işleminden önce mümkün olduğunca çok bilgi toplamalıdır. Son olarak, alıcıların arazinin erişilebilirliğini değerlendirmesi gerekir. Yol erişimi olmayan veya zorlu arazilerin geliştirilmesi zor olabilir ve yatırım için uygun olmayabilir. Ayrıca, potansiyel alıcılar gelecekteki yol planlama teklifleri hakkında bilgi almalıdır.
Bu faktörler göz önünde bulundurulduğunda, arazi satın almak isteyen herkes akıllı bir emlak yatırımı yapma şansını artırabilir. Bu nedenle, bir satın alma işlemi yapmadan önce araştırma yapmak ve her bir alanın artı ve eksilerini değerlendirmek çok önemlidir.