Taşınmaz mülkiyetinin kazanımı, Türk hukukunda önemli bir konu olup, bu kazanımın geçerliliği için belirli hukuki prosedürlerin yerine getirilmesi gerekmektedir. Türk Medeni Kanunu’na göre, taşınmazların devri, tapuda gerçekleştirilen tescil işlemi ile mümkün kılınır. Ancak, tapu sicilinde yapılan bu tescilin hukuki dayanağı ve belgelerinin usulüne uygun olması, işlemin hukuka uygunluğu açısından büyük önem taşır. Özellikle sahte belgelerle gerçekleştirilen tescil işlemleri, hukuka aykırı olduğu için yolsuz tescil kapsamına girer ve bu durum, taşınmazın gerçek hak sahibini koruma ihtiyacını doğurur. İşte bu noktada tapu iptal ve tescil davaları devreye girer, sahte belgeyle yapılan tescillerin iptali ve mülkiyetin hak sahibine geri verilmesi sağlanır.
Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanımında Hukuka Uygunluk ve Yolsuz Tescil Sorunu
Türk hukuk sistemine göre taşınmazların mülkiyeti, temel kural olarak tapuda gerçekleştirilen tescil işlemi ile kazanılır. Bu durum, Türk Medeni Kanunu'nun 4721 sayılı maddesinde açıkça belirtilmiştir. Ancak, taşınmazın hukuka uygun bir biçimde kazanılabilmesi için yalnızca tescil işleminin yapılması yetmez; aynı zamanda bu tescil işleminin hukuki bir dayanağı olması ve bu dayanağın hukuka uygun şekilde düzenlenmiş olması gerekir. Tapudaki tescilin sahte belgelerle gerçekleştirilmesi, hukuki sebep eksikliğini doğurur ve bu durumda hukuka uygun bir kazanım gerçekleşmemiş olur.
Bu noktada tapu iptal ve tescil davaları, gerçek hak sahiplerinin haklarını koruma altına almak için devreye giren önemli hukuki araçlardır. Hukuka aykırı tescil işlemleri karşısında, mağdur taraf tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazın kendisine devrini talep edebilir. Bu davalar, özellikle sahte belge kullanımı ile gerçekleştirilen yolsuz tescillerle sıkça karşılaşılan bir hukuki meseledir. Tapu iptal davası açıldığında, sahte belgelerle yapılan işlemlerin iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili mümkündür.
Sahte Belge ile Gerçekleştirilen Taşınmaz Devirleri
Uygulamada taşınmazların sahte belgelerle devri oldukça sık rastlanan bir durumdur. Sahte belgelerle yapılan bu işlemler, çoğunlukla yetkisiz kişilerin taşınmazlar üzerinde hukuka aykırı tasarruflarda bulunmasıyla ortaya çıkar. Bu tür işlemler arasında sahte vekâletname ile devir, sahte kimlik kullanarak devir ve sahte mirasçılık belgesi ile taşınmaz devri öne çıkmaktadır. Sahte belgelerle yapılan tescil işlemleri, hukuken geçerli kabul edilmediği için bu durumda yolsuz tescil kavramı devreye girer.
Bir taşınmazın devri için vekâletname kullanıldığında, bu vekâletnamenin kanuna uygun ve geçerli bir şekilde düzenlenmiş olması gereklidir. Aksi halde yapılan işlem, hukuka aykırı sayılır. Benzer şekilde, bir mirasçılık belgesine dayanarak taşınmaz devri talep edildiğinde, bu belgenin de usulüne uygun bir şekilde verilmiş olması gerekmektedir. Sahte belgelerin kullanıldığı durumlarda, ilgili tapu işlemi yolsuz tescil olarak nitelendirilir ve bu tescilin iptali mümkündür.
Sahte belge kullanımı durumunda mağdur olan hak sahibi, tapu iptal ve tescil davası açarak bu tescilin iptalini ve taşınmazın kendisi adına yeniden tescil edilmesini talep edebilir. Burada önemli olan, tapu sicilinin güvenilirliği ilkesi gereğince, sahte belgelere dayanan işlemlerin hukuka aykırı olmasıdır. Bu tür bir durumda tapu sicilindeki kaydın iyiniyetli üçüncü kişiler tarafından edinilmesi dahi, işlemi geçerli kılmaz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında da bu durum açıkça ifade edilmiştir. Karara göre, sahte belgelerle yapılan işlemlerde alıcıların iyiniyetli olması, hukuken yok hükmünde olan bu işlemlerin geçerliliğini sağlamaz. Bu nedenle tapu kaydının iptaline karar verilir.
Sahte Belge ile Taşınmazı Devralan İyiniyetli Kişinin Durumu
Sahte belge kullanılarak gerçekleştirilen taşınmaz devirlerinde, taşınmazı devralan kişi iyiniyetli olsa dahi, hukuka aykırılık ortadan kalkmaz. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi çerçevesinde tapu siciline güvenerek iyiniyetle taşınmazı devralan üçüncü kişiler korunsa da, sahte belgeye dayalı bir tescilde bu koruma geçerli değildir. Sahte belgelerle yapılan devirlerde, taşınmazı devralan kişi iyiniyetli olsa bile taşınmazın gerçek hak sahibine iadesi gerekmektedir.
İyiniyetli kişinin, taşınmazı devraldıktan sonra başka birine satması halinde ise durum farklılık gösterir. Taşınmazı sahte belge ile devralan kişi, sahte belgenin farkında olmadan taşınmazı devralmış olabilir, ancak bu kişi taşınmazı daha sonra başka bir iyiniyetli kişiye devrettiğinde, tapu siciline güvenerek taşınmazı devralan bu üçüncü kişinin kazanımı korunur. Yani, taşınmazı ilk kez sahte belge ile devralan kişinin sorumluluğu devam ederken, ondan sonraki iyiniyetli alıcıların mülkiyet hakkı korunmaktadır. Bu noktada, sahte belge ile taşınmazı devralan kişinin, taşınmazın gerçek hak sahibine karşı bir tapu iptal ve tescil davası ile sorumlu tutulması mümkündür. Ancak taşınmazı devralan iyiniyetli kişinin, taşınmazı daha sonra devretmesi durumunda, tapu iptal ve tescil davası yeni alıcıya karşı açılamaz.
Bu tür davalarda, taşınmazı sahte belge ile devralan kişi, zarara uğradığı takdirde sahte belgeyi kullanarak işlem yapan kişiye karşı tazminat davası açabilir. Dolayısıyla, sahte belgelerle yapılan tescil işlemlerinde taşınmazın gerçek hak sahibine devri söz konusu olduğunda, iyiniyetli devralan kişinin sorumluluğu bulunmaktadır; ancak zararının karşılanması için bu kişilere hukuki başvuru hakkı tanınmıştır.
Sahte Belge ile Devirde Devletin Sorumluluğu ve Mahkemeye Başvuru Süreçleri
Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan devletin sorumlu olduğunu açıkça ifade etmektedir. Bu bağlamda, sahte belge ile taşınmaz devrinde tapu sicilinin hatalı tutulması durumu, devletin sorumluluğunu doğurabilir. Özellikle tapu memurunun, sahte belgeyi tanıyabilecek durumda olmasına rağmen gerekli dikkat ve özeni göstermemesi halinde, devletin sorumluluğu doğar.
Sahte belgelerin sahte olduğunun anlaşılabilmesi, tapu memurunun yükümlülüğü altındadır. Yargıtay kararları da bu duruma ışık tutar. Sahte belgeler eğer çok açık bir biçimde sahtelik içeriyorsa ya da tapu memuru, belgeyi inceleyerek bu durumu fark edebilecek durumda ise, devlete karşı bir tazminat davası açılması mümkündür. Devlet, tapu sicilinin hatalı tutulması nedeniyle oluşan zarardan sorumlu tutulur ve zarar gören taraf, bu sorumluluk kapsamında devletten tazminat talep edebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Sahte belgeye dayalı tapu iptal ve tescil davalarında, görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bu tür davalar taşınmazın aynına ilişkin olduğundan, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 12. maddesi gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Yani, taşınmazın bulunduğu yer dışında bir mahkemeye başvuru yapılamaz.
Devletin sorumluluğuna ilişkin davalarda ise yine Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olmakla birlikte, yetkili mahkeme tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesi olacaktır. Bu durumda mağdur taraf, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine başvurarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunabilir.
Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler
Sahte belgeye dayanan yolsuz tescil davalarında, herhangi bir zamanaşımı süresi ya da hak düşürücü süre söz konusu değildir. Yani, taşınmazın gerçek hak sahibi, yolsuz tescilin iptalini ve taşınmazın kendisi adına tescilini her zaman talep edebilir. Ancak sözleşmeye dayalı tapu iptal davalarında zamanaşımı süreleri bulunabilir. Bu noktada, davanın hangi hukuki sebebe dayandığı önem arz eder. Yolsuz tescile dayanan davalarda, zamanaşımı süresi olmadığı gibi, hak düşürücü süre de bulunmamaktadır.
Sahte Belgelerle Yolsuz Tescilin Sonuçları ve Hukuki Koruma Yolları
Taşınmaz mülkiyetinin kazanımı sırasında ortaya çıkabilecek hukuka aykırı işlemler, tapu iptal ve tescil davaları aracılığıyla giderilebilir. Sahte belgelerle gerçekleştirilen yolsuz tescil işlemleri, hem taşınmazın gerçek hak sahibini mağdur eder hem de taşınmaz sicilinin güvenilirliğini sarsar. Bu tür durumlarda, mağdur tarafın hukuki haklarını korumak ve taşınmazı geri almak için yasal başvuru yolları bulunmaktadır. Ayrıca, tapu sicilinin hatalı tutulmasından doğan zararlardan devletin de sorumlu olduğu unutulmamalıdır. Bu nedenle, tapu işlemleri sırasında dikkatli olmak ve belgelerin geçerliliğini titizlikle incelemek, olası uyuşmazlıkları ve hak kayıplarını önlemek açısından büyük önem taşır.