Toplu yapılar, modern şehirleşmenin bir sonucu olarak birden fazla bağımsız bölümden oluşan, ortak alanların ve sosyal yaşamın paylaşıldığı yapı sistemleridir. Bu sistemlerde düzenin sağlanması, hem kat maliklerinin haklarının korunması hem de ortak yaşamın huzurlu bir şekilde sürdürülebilmesi için etkin bir yönetim anlayışını zorunlu kılar. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), toplu yapıların yönetimine dair esasları belirlerken, yönetim organlarının görev ve sorumluluklarını net bir şekilde tanımlamıştır.
Ancak, aidat ödemeleri, ortak alan kullanımı ve yönetim kararları gibi konularda kat malikleri arasında zaman zaman uyuşmazlıklar yaşanabilir. Bu yazıda, toplu yapıların kurulmasından yönetim süreçlerine, denetim mekanizmalarından etkin bir yönetim için önerilere kadar tüm önemli noktalar ele alınacaktır.
Alt Başlıklar
- Toplu Yapı Kavramı ve Hukuki Niteliği
- Toplu Yapılarda Vaziyet Planı ve Yönetim Planının Önemi
- Toplu Yapıların Kurulması ve Yönetim Süreçleri
- Toplu Yapılarda Ortak Yerler ve Giderlere Katılma Esasları
- Kat Malikleri Kurulları: Görevleri, Toplantı Esasları ve Nisaplar
- Toplu Yapı Yöneticisi ve Yönetim Kurulunun Görev ve Sorumlulukları
- Geçici Yönetim: Toplu Yapı Yönetiminin İlk Adımları
- Toplu Yapılarda Denetim: Yönetimin Kontrol Mekanizmaları
- Toplu Yapılarda Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları
- Sonuç: Toplu Yapılarda Etkin Yönetim İçin Öneriler
1. Toplu Yapı Kavramı ve Hukuki Niteliği
Toplu yapı kavramı, 5711 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) eklenen 66. madde ile hukuk sistemimize girmiştir. Bu düzenlemeye göre toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak olan, altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesisler ve hizmetleri bakımından bağlantılı birden fazla yapı anlamına gelir.
Hukuki Niteliği:
Toplu yapılar, bağımsız bölüm maliklerinin kat mülkiyeti sistemi kapsamında sahip olduğu özel bir mülkiyet biçimidir. Ancak toplu yapıların en önemli özelliği, ortak kullanım alanları ve bu alanların yönetimi açısından kat maliklerine yüklediği yükümlülüklerdir.
Özellikleri:
- Bağlantılı Yapılar: Toplu yapılar, alt yapı tesisleri ve ortak kullanım alanları sayesinde birbirleriyle bağlantılıdır.
- Birden Fazla İmar Parseli: Toplu yapılar tek bir imar parseli üzerinde kurulabileceği gibi birden fazla parsel üzerinde de kurulabilir. Ancak birden fazla parsel olması durumunda bu parsellerin bitişik veya komşu olması gerekmektedir.
- Kat Mülkiyeti: Toplu yapı sisteminde bağımsız bölüm sahipleri, sadece kendi bölümlerinde değil, ortak kullanım alanlarında da paylı mülkiyet hakkına sahiptir.
Yargıtay Kararları ve Uygulamalar:
Yargıtay içtihatlarında da toplu yapılar, site olarak tanımlanmış ve ortak alanların düzenlenmesi, yönetimi ve kullanımına ilişkin uyuşmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri esas alınmıştır.
Sonuç olarak toplu yapılar, modern şehirleşmenin bir sonucu olarak ortaya çıkmış ve gerek sosyal gerekse hukuki ihtiyaçlara cevap veren bir yapılaşma modelidir. Bu modelin hukuki çerçevesi, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini net bir şekilde düzenlemekte ve toplu yapıların adaletli yönetimini sağlamayı amaçlamaktadır.
2. Toplu Yapılarda Vaziyet Planı ve Yönetim Planının Önemi
Toplu yapılarda vaziyet planı ve yönetim planı, yapıların düzenli işleyişini sağlayan en önemli hukuki ve teknik belgelerdir. Bu planlar, toplu yapıların kurulmasında, yönetilmesinde ve kat malikleri arasındaki anlaşmazlıkların önlenmesinde kritik bir rol oynar.
Vaziyet Planı Nedir ve Neden Önemlidir?
Vaziyet planı, toplu yapıların bulunduğu parseller üzerindeki yapıların konumlarını, ortak kullanım alanlarını, yolları, parkları ve altyapı sistemlerini gösteren onaylı bir plandır.
- Yasal Dayanak: Vaziyet planının hazırlanması ve uygulanması, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 66. maddesi gereğince zorunludur.
- Yetkili Makam: Plan, ilgili belediyeler tarafından onaylanır ve resmi hale gelir.
Önemi:
- Yapıların Düzeni: Toplu yapıdaki bağımsız bölümlerin, sosyal tesislerin, yolların ve yeşil alanların düzenli şekilde konumlandırılmasını sağlar.
- Ortak Alanların Belirlenmesi: Vaziyet planı, ortak kullanım alanlarını ve bu alanların sınırlarını açıkça belirler. Bu durum, kat malikleri arasında oluşabilecek uyuşmazlıkları önler.
- Tapu Kayıtlarıyla Uyum: Vaziyet planı, tapu kayıtlarının oluşturulmasında ve taşınmazların sınırlarının belirlenmesinde esas alınır.
- Yasal Güvence: Vaziyet planına aykırı yapılaşmalar ve kullanımlar, hukuki yaptırımlara tabi tutulur.
Örnek: Bir toplu yapı sitesinde yeşil alanların veya otoparkların yanlış kullanımı, vaziyet planına aykırılık teşkil eder ve bu durumda yönetim, hukuki yollara başvurabilir.
Yönetim Planı Nedir ve Neden Önemlidir?
Yönetim planı, toplu yapıdaki kat maliklerinin ve yönetimin uyması gereken kural ve esasları düzenleyen, tüm maliklerin bağlı olduğu sözleşme niteliğinde bir belgedir.
Yönetim Planının Temel Özellikleri:
- Bağlayıcılık: Yönetim planı, kat maliklerini ve bağımsız bölüm kullanıcılarını bağlayıcı bir sözleşme niteliği taşır.
- Ortak Alanların Kullanımı: Ortak kullanım yerlerinin nasıl kullanılacağı ve yönetileceği yönetim planında detaylı olarak belirtilir.
- Giderlerin Paylaşımı: Yönetim planı, ortak giderlerin kat malikleri arasında hangi esaslara göre paylaşılacağını düzenler.
- Yönetim ve Denetim Organlarının Görevleri: Yönetim planında toplu yapı yöneticisinin, yönetim kurulu ve denetim kurulunun görev, yetki ve sorumlulukları açıkça belirlenir.
- Değiştirilebilme: Yönetim planında değişiklik yapılması, tüm kat maliklerinin oy birliği veya belirli nisap şartlarına göre gerçekleştirilebilir.
Vaziyet Planı ile Yönetim Planının Birlikte İşlevi
- Uyumlu Yapılaşma: Vaziyet planı, toplu yapının fiziksel düzenini sağlarken; yönetim planı, bu yapıların işleyişini düzenler.
- Hukuki Koruma: Her iki plan da hukuki bağlayıcılığa sahiptir ve toplu yapının düzenli yönetimini garanti eder.
- Uyuşmazlıkların Önlenmesi: Yönetim planında belirlenen kurallar ve vaziyet planındaki sınırlar sayesinde kat malikleri arasında çıkabilecek sorunların çözümü kolaylaşır.
Örnek Uygulama:
Bir toplu yapı sitesinde:
- Vaziyet planı sayesinde otopark alanları ve sosyal tesisler belirlenir.
- Yönetim planı sayesinde bu alanların kullanımı düzenlenir ve kat maliklerinin uyması gereken kurallar belirlenir (örneğin otopark kullanım saatleri, aidat ödemeleri vb.).
Bu iki plan arasındaki uyumsuzluk, hem yönetim zafiyetine hem de hukuki anlaşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle her iki planın dikkatle hazırlanması ve uygulanması büyük önem taşır.
Toplu yapılarda vaziyet planı ve yönetim planı, düzenli ve etkin bir yönetim için vazgeçilmez belgelerdir. Vaziyet planı fiziksel yapılaşmanın düzenlenmesini sağlarken, yönetim planı toplu yapının iç işleyişini düzenler. Her iki plan da kat maliklerinin haklarını korur, ortak alanların doğru kullanımını sağlar ve yönetimdeki aksaklıkları önler.
3. Toplu Yapıların Kurulması ve Yönetim Süreçleri
Toplu yapıların kurulması ve yönetim süreçleri, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve ilgili diğer mevzuat çerçevesinde düzenlenir. Bu süreçler, toplu yapıların hukuka uygun şekilde oluşturulması ve etkin bir şekilde yönetilmesini sağlamak amacıyla belirli aşamalardan oluşur.
Toplu Yapıların Kurulması
Toplu yapıların kurulması için izlenmesi gereken temel adımlar şunlardır:
- İmar Planı ve Proje Onayı:
- Toplu yapıların kurulacağı alan için imar planı ve projeler hazırlanarak ilgili belediyeden onay alınır.
- Projeler, altyapı tesisleri, sosyal donatılar, yollar ve yeşil alanlar gibi unsurları kapsar.
- Vaziyet Planının Hazırlanması:
- Toplu yapının sınırlarını, binaların konumlarını ve ortak alanları gösteren vaziyet planı hazırlanır ve onaylanır.
- Bu plan, toplu yapı yönetiminin kurulmasında hukuki bir dayanak oluşturur.
- Yönetim Planının Düzenlenmesi:
- Toplu yapının yönetimine ilişkin kuralların belirlendiği yönetim planı hazırlanarak tapuya tescil edilir.
- Yönetim planı, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenler ve toplu yapı yönetiminin çerçevesini çizer.
- Bağımsız Bölümlerin Kat Mülkiyetine Geçirilmesi:
- Bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması için tapu müdürlüğüne başvurularak gerekli işlemler yapılır.
- Geçici Yönetimin Oluşturulması:
- Yapı tamamlanana kadar, müteahhit veya proje sahibi tarafından geçici yönetim oluşturulur.
- Geçici yönetim, toplu yapının tamamlanması sürecinde idari işlerden sorumlu olur.
Toplu Yapı Yönetim Süreçleri
Toplu yapıların yönetiminde, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak belirli bir sistem ve organlar devreye girer.
1. Yönetim Organlarının Oluşturulması
Toplu yapının tamamlanmasından sonra, bağımsız bölüm maliklerinin katılımıyla yönetim organları oluşturulur:
- Kat Malikleri Kurulu: Toplu yapıdaki en yetkili organdır. Kat malikleri, toplantı yaparak yönetim kararlarını alır.
- Yönetici veya Yönetim Kurulu: Kat malikleri kurulu tarafından seçilen kişi veya kuruldur. Yönetim işlerini yürütür.
- Denetim Kurulu: Yönetimin faaliyetlerini denetlemekle görevli olan organdır.
2. Görev ve Sorumlulukların Belirlenmesi
- Yönetici/Yönetim Kurulu Görevleri:
- Toplu yapının ortak alanlarının bakım ve onarımını sağlamak,
- Giderleri belirlemek ve aidat toplamak,
- Ortak kullanım alanlarının düzenli ve güvenli bir şekilde kullanılmasını sağlamak.
- Denetim Kurulunun Görevleri:
- Yönetim faaliyetlerini denetlemek ve kat maliklerine rapor sunmak.
Ortak Alanların Yönetimi ve Giderler
Toplu yapıların yönetiminde ortak alanların kullanımı ve giderlerin paylaşımı büyük önem taşır:
- Ortak Alanlar: Yollar, otoparklar, bahçeler, sosyal tesisler gibi toplu yapıdaki herkesin kullanımına açık olan alanlardır.
- Giderlerin Paylaşımı: Kat malikleri, ortak giderlere arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
- Aidat Ödemeleri: Yönetim planında belirlenen aidat ödemelerinin düzenli olarak yapılması, yönetimin sürdürülebilirliğini sağlar.
Yönetimde Karşılaşılan Sorunlar ve Çözümleri
Toplu yapı yönetim süreçlerinde bazı sorunlar ortaya çıkabilir:
- Aidat Ödemelerinin Gecikmesi: Kat malikleri arasında aidat ödemelerinde aksaklık yaşanması yönetim faaliyetlerini olumsuz etkiler.
- Çözüm: Yasal takip başlatılabilir.
- Ortak Alanların Hatalı Kullanımı: Ortak kullanım alanlarının bireysel amaçlarla kullanılması uyuşmazlıklara yol açar.
- Çözüm: Yönetim planında belirtilen kurallara uygun hareket edilmesi sağlanmalıdır.
- Yönetim Anlaşmazlıkları: Kat malikleri arasında yönetim kararlarına ilişkin anlaşmazlıklar yaşanabilir.
- Çözüm: Kat malikleri kurulu toplantıları düzenli yapılmalı ve kararlar şeffaf şekilde alınmalıdır.
Toplu yapıların kurulması ve yönetim süreçleri, Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiş olup, yapıların etkin şekilde yönetilmesini sağlamak amacıyla belirli adımlar takip edilmelidir. Yönetim planının hazırlanması, yönetim organlarının oluşturulması ve ortak alanların düzenli kullanımı, toplu yapıların sürdürülebilir ve adaletli bir şekilde yönetilmesinde kritik rol oynar.
4. Toplu Yapılarda Ortak Yerler ve Giderlere Katılma Esasları
Toplu yapılar, birden fazla bağımsız bölümün ortak alanlar ve tesisler üzerinden birbirine bağlı olduğu yaşam alanlarıdır. Bu tür yapıların sürdürülebilir yönetimi için ortak alanların kullanımı ve giderlerin paylaşımı büyük önem taşır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu konuyu açıkça düzenlemiş olup, ortak yerlerin tanımı, kullanımı ve giderlere katılım esasları yasal bir çerçevede belirlenmiştir.
Ortak Yerler Nedir ve Nasıl Belirlenir?
Ortak yerler, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi gereğince tanımlanan ve tüm kat maliklerinin kullanımına açık olan alanlardır. Bu yerler, doğrudan ya da dolaylı olarak toplu yapının işlevsel bütünlüğünü sağlar.
Ortak Yerlerin Kapsamı:
- Arsa ve Temel Yapılar: Binaların üzerinde inşa edildiği arsa ve temel unsurlardır.
- Sosyal Tesisler: Bahçeler, çocuk oyun alanları, spor salonları, yüzme havuzları ve parklar.
- Ortak Altyapı Tesisleri: Asansörler, çöp alanları, su ve elektrik tesisatları gibi toplu kullanıma ait sistemler.
- Yollar ve Yürüyüş Alanları: Site içi araç yolları ve yayaların kullanımı için ayrılmış yollar.
- Güvenlik ve Bakım Alanları: Güvenlik odaları, depo alanları, jeneratör ve teknik bakım alanları.
Not: Ortak yerler yönetim planında açıkça belirtilmeli ve tapu kayıtlarına işlenmelidir. Yönetim planında açıkça belirtilmeyen yerler, kanunen ortak kullanım alanı olarak kabul edilir.
Ortak Giderlere Katılma Esasları
Toplu yapılarda ortak yerlerin kullanımı ile ilgili doğan masraflar, kat malikleri tarafından karşılanır. Bu esas, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi ile düzenlenmiştir.
Ortak Giderlerin Tanımı:
Ortak giderler, ortak alanların bakımı, onarımı, korunması ve yönetimi için yapılan harcamalardır. Bunlar şunları kapsar:
- Asansör, havuz, otopark gibi tesislerin bakım ve işletme giderleri,
- Ortak kullanım alanlarının temizlik ve aydınlatma masrafları,
- Güvenlik, peyzaj ve sosyal tesislerin giderleri,
- Yönetim görevlilerinin maaş ve sigorta ödemeleri.
Kat Maliklerinin Giderlere Katılım Yükümlülükleri
Kat malikleri, arsa payları oranında ortak giderlere katılmak zorundadır. Ancak yönetim planında farklı bir paylaşım esasının öngörülmesi halinde, bu kurala göre hareket edilir.
Önemli Noktalar:
- Kullanım Durumu Önemli Değildir:
- Bir kat malikinin ortak alanı kullanıp kullanmaması, giderlere katılım yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Örneğin: Bir malik, asansörü kullanmasa dahi asansör giderlerine katılmak zorundadır.
- Kiracılar ve Giderler:
- Kiracı, kullanım giderlerini ödemekle yükümlüdür (elektrik, su gibi). Ancak ortak alanların bakım ve onarım giderleri, malikin sorumluluğundadır.
- Aidat Ödemeleri:
- Aidat tutarları, kat malikleri kurulu toplantısında kararlaştırılır. Ödemelerde aksaklık olması durumunda yasal takip başlatılabilir.
Yargıtay Kararı:
Yargıtay, ortak giderlere katılım yükümlülüğünü kesin bir şekilde vurgulamış olup, bu ödemelerin yapılmaması halinde icra takibi başlatılabileceğine hükmetmiştir.
Ortak Giderlere Katılmamanın Hukuki Sonuçları
Kat maliklerinden biri, ortak giderleri ödemezse, şu adımlar uygulanabilir:
- İhtar: Yönetim, ödemeyi yapmayan kat malikine yazılı olarak ihtarda bulunur.
- Gecikme Tazminatı: KMK’nın 20. maddesi gereğince, geciken ödemeler için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanabilir.
- İcra Takibi: Aidat borcunun ödenmemesi durumunda, yönetim icra takibi başlatabilir.
- Dava Açma Hakkı: Diğer kat malikleri, ödemeyen malik aleyhine dava açabilir.
Toplu yapılarda ortak yerlerin kullanımı ve giderlerin paylaşımı, yapıların düzenli bir şekilde işletilmesi için hayati önem taşır. Kat maliklerinin, arsa payları oranında ortak giderlere katılması bir yasal zorunluluktur. Aidat ödemelerinin aksaması veya ortak alanların yanlış kullanımı, yönetim tarafından yaptırımlara tabi tutulabilir. Bu nedenle yönetim planında yer alan kuralların tüm kat malikleri tarafından benimsenmesi ve uygulanması, toplu yapıların etkin bir şekilde yönetilmesini sağlar.
5. Kat Malikleri Kurulları: Görevleri, Toplantı Esasları ve Nisaplar
Toplu yapılarda kat malikleri kurulu, toplu yapı yönetiminin en üst karar organıdır. Kat malikleri kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde hareket ederek toplu yapının işleyişine yönelik önemli kararlar alır. Kurulun görevleri, toplantı esasları ve karar nisapları kanunla belirlenmiş olup tüm kat maliklerinin uyması zorunludur.
Kat Malikleri Kurulunun Görevleri
Kat malikleri kurulu, toplu yapı yönetiminde karar yetkisini elinde bulunduran organdır. Görevleri şunlardır:
- Yönetim Planını Onaylamak ve Değiştirmek:
- Toplu yapıdaki kuralların belirlenmesi ve gerektiğinde yönetim planının değiştirilmesi kurulun görevleri arasındadır.
- Yönetim planında değişiklik yapılması için oy birliği veya kanunda belirtilen nisap şartı aranır.
- Yönetici veya Yönetim Kurulunu Seçmek:
- Kat malikleri kurulu, toplu yapı yöneticisini veya yönetim kurulunu seçer ve yetkilendirir.
- Bütçeyi Onaylamak:
- Toplu yapının yıllık gelir-gider bütçesi hazırlanır ve kat malikleri kurulu tarafından onaylanır.
- Aidat ve Giderlerin Belirlenmesi:
- Ortak alanların bakım, onarım ve yönetim giderlerinin ne kadar olacağı ve aidat tutarları kurul tarafından belirlenir.
- Denetim Kurulunu Oluşturmak:
- Yönetimin faaliyetlerinin denetlenmesi için bir denetim kurulu seçilir.
- Bakım ve Onarım Kararlarını Almak:
- Toplu yapıdaki ortak alanların bakım ve onarımı için gerekli kararlar alınır ve ödenek ayrılır.
Toplantı Esasları
Kat malikleri kurulunun toplanması ve karar alması, KMK’nın ilgili hükümlerine göre belirlenmiştir:
- Toplantı Zamanı:
- Kat malikleri kurulu, yılda en az bir defa olağan toplantı yapar.
- Olağanüstü durumlarda, yönetici veya kat maliklerinin 1/3’ünün talebi üzerine olağanüstü toplantı yapılabilir.
- Toplantı Çağrısı:
- Toplantı, yönetici tarafından 15 gün önceden yazılı olarak kat maliklerine bildirilir.
- Çağrıda toplantının yeri, zamanı ve gündemi açıkça belirtilmelidir.
- Gündem:
- Toplantıda görüşülecek konular, gündem maddeleri olarak belirtilmelidir.
- Gündem dışı konular, kat maliklerinin çoğunluk kararı ile toplantıya eklenebilir.
Karar Nisapları
Kat malikleri kurulunda alınacak kararlar için çoğunluk nisapları kanunda açıkça belirtilmiştir.
- Salt Çoğunluk:
- Olağan toplantılarda kararlar, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınır.
- Örneğin, aidat tutarlarının belirlenmesi gibi gündem maddelerinde salt çoğunluk yeterlidir.
- Oy Birliği:
- Yönetim planında değişiklik yapılması veya ortak alanların kullanım amacının değiştirilmesi gibi önemli kararlar için oy birliği aranır.
- Arsa Payı Çoğunluğu:
- Büyük onarım, tadilat veya yenileme gibi harcamalar için arsa payı çoğunluğu ile karar alınır.
Önemli Not: Karar nisaplarına uymadan alınan kararlar geçersiz sayılır ve itiraz durumunda iptal edilebilir.
Kararların Bağlayıcılığı ve Uygulaması
Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlar:
- Tüm kat maliklerini ve bağımsız bölüm kullanıcılarını bağlar.
- Kararlar, bir karar defterine yazılarak toplantıya katılanlar tarafından imzalanır.
Toplantıya Katılım ve İtiraz Hakkı
Toplantıya katılamayan kat maliklerinin hakları şunlardır:
- Karara İtiraz: Alınan kararlara toplantı tarihinden itibaren 1 ay içinde itiraz edilebilir.
- Dava Açma Hakkı: Kat maliklerinden biri, kanuna veya yönetim planına aykırı bir karar alınması durumunda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açabilir.
Kat malikleri kurulu, toplu yapıların etkin ve adaletli bir şekilde yönetilmesini sağlayan en üst karar organıdır. Görevleri, ortak alanların düzenlenmesi, bütçenin onaylanması ve yönetici seçimidir. Kurul toplantıları düzenli yapılmalı, kararlar çoğunluk esasına göre alınmalı ve kat maliklerinin hakları korunmalıdır. Kat maliklerinin katılımı ve sorumluluk bilinci, toplu yapı yönetiminin sürdürülebilirliği için hayati önem taşır.
6. Toplu Yapı Yöneticisi ve Yönetim Kurulunun Görev ve Sorumlulukları
Toplu yapıların düzenli ve etkin bir şekilde yönetilmesinde yönetici ve yönetim kurulu önemli rol oynar. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’na göre, toplu yapıların yönetimi, kat malikleri tarafından atanan yönetici veya birden fazla kişiden oluşan yönetim kurulu aracılığıyla sağlanır. Yönetici ve yönetim kurulu, toplu yapının işleyişinden sorumlu olup, geniş yetki ve yükümlülüklere sahiptir.
Toplu Yapı Yöneticisinin Görevleri
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. ve 35. maddelerine göre, toplu yapı yöneticisinin başlıca görevleri şunlardır:
- Ortak Yerlerin Korunması ve Yönetilmesi:
- Toplu yapıdaki ortak kullanım alanlarının bakımını, onarımını ve temizliğini sağlar.
- Asansör, havuz, otopark, bahçe gibi tesislerin düzenli çalışmasını temin eder.
- Giderlerin Belirlenmesi ve Aidat Toplama:
- Toplu yapının yıllık bütçesini hazırlar ve kat malikleri kurulunun onayına sunar.
- Ortak giderler için belirlenen aidatların zamanında toplanmasını sağlar.
- Personel Yönetimi:
- Toplu yapı için güvenlik görevlisi, temizlik personeli gibi çalışanların atanmasını sağlar ve ücretlerini öder.
- Personelin çalışmalarını denetler.
- Hesapların Tutulması ve Mali Raporlama:
- Toplu yapı giderlerine ilişkin harcamaların hesabını tutar.
- Kat malikleri kuruluna gelir-gider raporu sunar.
- Sigorta Yaptırmak:
- Toplu yapının ortak alanları için zorunlu sigortaları yaptırmakla yükümlüdür.
- Yönetim Planının Uygulanması:
- Yönetim planında belirtilen kuralların uygulanmasını sağlar ve kat maliklerinin bu kurallara uymasını temin eder.
- Yönetim Defteri Tutmak:
- Kat malikleri kurulu toplantılarını ve alınan kararları yönetim defterine kaydeder.
Yönetim Kurulunun Görev ve Yetkileri
Toplu yapıdaki bağımsız bölüm sayısının fazla olması durumunda kat malikleri, birden fazla kişiden oluşan yönetim kurulu seçebilir. Yönetim kurulu, yönetici ile aynı yetki ve görevleri yerine getirir. Ancak, daha geniş kapsamlı bir organizasyon yapısına sahiptir.
Yönetim Kurulunun Görevleri:
- Yönetim Faaliyetlerini Planlamak:
- Yıllık bütçeyi oluşturur ve giderleri planlar.
- Ortak alanların kullanımı için gerekli kararları alır.
- Kararların Uygulanmasını Sağlamak:
- Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararların hayata geçirilmesini sağlar.
- Uyuşmazlıkların Çözümü:
- Kat malikleri arasında çıkan anlaşmazlıkların çözümü için arabuluculuk yapar.
- Denetim Raporu Sunmak:
- Denetim kurulu tarafından yapılan incelemeleri değerlendirir ve gerekli önlemleri alır.
Yöneticinin Seçilmesi ve Görev Süresi
- Seçim:
- Toplu yapı yöneticisi, kat malikleri kurulu tarafından sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir.
- Görev Süresi:
- Yönetici veya yönetim kurulu, bir yıllığına seçilir. Görev süresi dolan yönetici, tekrar seçilebilir.
- Yönetici Seçilmemesi Durumu:
- Kat malikleri kurulunda yönetici seçilememesi durumunda, mahkeme tarafından bir yönetici atanabilir.
Yöneticinin ve Yönetim Kurulunun Sorumlulukları
Toplu yapı yöneticisi ve yönetim kurulu, görevlerini yerine getirirken hukuki ve mali sorumluluk taşır.
- Hesap Verme Sorumluluğu:
- Yönetici, harcamalar ve yapılan işler hakkında kat maliklerine karşı hesap vermekle yükümlüdür.
- Hukuki Sorumluluk:
- Yönetici, görevini yerine getirmediği veya kötüye kullandığı takdirde, kat malikleri tarafından dava açılabilir.
- Mali Sorumluluk:
- Ortak giderler için toplanan aidatların amacı dışında kullanılması durumunda, yönetici veya yönetim kurulu maddi tazminat ile sorumlu tutulur.
Toplu yapıların düzenli ve etkin şekilde yönetilmesi, yöneticinin ve yönetim kurulunun görevlerini yerine getirmesiyle mümkündür. Yönetici, ortak alanların bakımını sağlamak, bütçe hazırlamak ve mali rapor sunmak gibi önemli sorumluluklar taşırken, yönetim kurulu daha geniş kapsamlı kararlar alır. Bu organların şeffaf, adil ve etkin şekilde çalışması, toplu yapının huzurlu ve sürdürülebilir bir yönetime kavuşmasını sağlar.
7. Geçici Yönetim: Toplu Yapı Yönetiminin İlk Adımları
Toplu yapıların inşası tamamlanana kadar, yapıdaki yönetim sürecinin aksamasını önlemek amacıyla geçici yönetim oluşturulur. Geçici yönetim, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’na göre toplu yapının ilk adımlarında idari işlerin yürütülmesi için hayata geçirilen bir yönetim modelidir. Geçici yönetim, yapı tamamlanıp kat malikleri kurulunun göreve başlamasına kadar faaliyetlerini sürdürür.
Geçici Yönetimin Hukuki Dayanağı
Geçici yönetim, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 69. maddesi ile düzenlenmiştir.
- Buna göre yapı kullanma izin belgesi alınana ve kat malikleri kurulu oluşturulana kadar geçici yönetim, toplu yapıyı yönetir.
- Geçici yönetim, çoğunlukla müteahhit firma veya inşaatı gerçekleştiren kişi/kurum tarafından atanır.
Geçici Yönetimin Görevleri
Geçici yönetimin temel amacı, toplu yapıdaki idari işlerin sürekliliğini sağlamaktır. Görevleri şunlardır:
- Ortak Alanların Korunması ve Kullanıma Hazırlanması:
- İnşaat tamamlanırken ortak alanların güvenli ve işlevsel hale getirilmesini sağlar.
- Asansör, otopark, çevre düzenlemesi gibi alanların kullanıma hazır hale getirilmesi geçici yönetimin sorumluluğundadır.
- Giderlerin Belirlenmesi ve Aidat Toplama:
- Toplu yapı için gerekli olan ortak giderleri belirler ve bu giderlerin karşılanması için kat maliklerinden aidat toplar.
- Temizlik ve Güvenlik İşlerinin Yürütülmesi:
- Geçici yönetim, toplu yapı içindeki temizlik, güvenlik gibi hizmetleri organize eder ve bu hizmetleri sürdürmek için gerekli personeli görevlendirir.
- Bütçe Hazırlığı:
- Yapının ileride kat malikleri kuruluna devredilmesi için gerekli mali hazırlıkları yapar.
- Yönetim Planını Hazırlama:
- Toplu yapı için yönetim planı oluşturur ve tapu kütüğüne tescil edilmesini sağlar.
- Kat Maliklerine Bilgi Verme:
- Geçici yönetim, kat maliklerine yapının durumu, mali giderler ve ortak alanlar hakkında düzenli bilgi vermekle yükümlüdür.
Geçici Yönetimin Süresi
Geçici yönetimin süresi, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve kat malikleri kurulunun oluşturulmasına kadar devam eder.
- Yapı tamamlandıktan ve kat malikleri toplantısı yapıldıktan sonra geçici yönetim görevi sona erer.
- Kat malikleri kurulu, yeni bir yönetici veya yönetim kurulu seçerek toplu yapının yönetimini devralır.
Önemli Not: Geçici yönetimin görev süresinin uzatılması veya devredilmemesi halinde, kat malikleri mahkemeye başvurarak yeni yönetici atanmasını talep edebilirler.
Geçici Yönetimin Hukuki Sorumluluğu
Geçici yönetim, görevini kötüye kullandığı veya ihmal ettiği takdirde hukuki ve mali sorumluluk taşır.
- Hesap Verme Sorumluluğu:
- Harcamaların hesabını kat maliklerine vermekle yükümlüdür.
- Zararın Tazmini:
- Kat maliklerinin zararına neden olan işlemlerden dolayı geçici yönetim aleyhine tazminat davası açılabilir.
Örneğin: Geçici yönetimin aidatları topladıktan sonra ortak alanların bakımını yapmaması veya mali raporları sunmaması, sorumluluk doğurur.
Geçici Yönetimden Kalıcı Yönetime Geçiş
Geçici yönetimden kalıcı yönetime geçiş şu adımlarla gerçekleşir:
- Yapı Kullanma İzin Belgesinin Alınması: İnşaatın tamamlanarak kullanılabilir hale gelmesi gereklidir.
- Kat Malikleri Toplantısı: Bağımsız bölüm maliklerinin katıldığı toplantı ile yönetici veya yönetim kurulu seçilir.
- Yönetim Planının Uygulanması: Geçici yönetim sürecinde hazırlanan yönetim planı, kat malikleri tarafından kabul edilerek uygulanmaya başlar.
- Mali Raporların Sunulması: Geçici yönetim, harcamalarla ilgili mali raporları kat maliklerine sunar ve görevini devreder.
Geçici yönetim, toplu yapıların inşa sürecinden sonra ilk yönetim adımlarını atan ve işleyişin sürekliliğini sağlayan önemli bir sistemdir. Kat maliklerinin haklarının korunması, ortak alanların kullanıma hazır hale getirilmesi ve mali düzenin oluşturulması gibi görevleri üstlenir. Ancak, geçici yönetimin görevinin sona ermesi ve kalıcı yönetime geçiş, kat maliklerinin sorumluluğu ve katılımıyla sağlanmalıdır.
8. Toplu Yapılarda Denetim: Yönetimin Kontrol Mekanizmaları
Toplu yapılarda denetim, yönetimin faaliyetlerinin kat malikleri adına kontrol edilmesini sağlayan önemli bir mekanizmadır. Denetim süreci, yönetimin hukuka ve yönetim planına uygun şekilde çalışmasını güvence altına alır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu denetimin nasıl yapılacağına dair esasları belirlemiştir.
Denetim Kurulu Nedir ve Nasıl Oluşturulur?
Denetim kurulu, toplu yapı yönetiminin mali ve idari faaliyetlerini incelemek ve kat maliklerine rapor sunmakla görevli organdır.
- Seçim Süreci: Denetim kurulu, kat malikleri kurulu tarafından sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir.
- Üye Sayısı: Denetim kurulu, birden fazla kişiden oluşabilir ve genellikle 3 kişilik bir kurul olarak belirlenir.
- Görev Süresi: Denetim kurulunun görev süresi, yönetici ile aynı şekilde 1 yıl olarak belirlenir. Ancak tekrar seçilmeleri mümkündür.
Not: Küçük ölçekli yapılarda denetim kurulu oluşturulması zorunlu olmayabilir; bu durumda denetçi seçilerek aynı görev yerine getirilir.
Denetim Kurulunun Görev ve Yetkileri
Denetim kurulunun görevleri, toplu yapı yönetiminin faaliyetlerini şeffaf ve hesap verebilir şekilde yürütmesini sağlamak amacıyla belirlenmiştir:
- Gelir-Gider Hesaplarının İncelenmesi:
- Yönetici veya yönetim kurulu tarafından hazırlanan bütçe, gelir-gider raporları ve harcamalar detaylı olarak incelenir.
- Gelirlerin doğru kullanılıp kullanılmadığı denetlenir.
- Aidat ve Giderlerin Kontrolü:
- Toplanan aidatların ve yapılan harcamaların toplu yapı ihtiyaçlarına uygun olup olmadığı değerlendirilir.
- Karar Defterinin Denetlenmesi:
- Yönetici tarafından tutulan karar defteri ve alınan kararların hukuka uygunluğu kontrol edilir.
- Ortak Alanların Kullanımının Denetlenmesi:
- Ortak kullanım alanlarının bakım, onarım ve temizliğinin gerektiği gibi yapılıp yapılmadığı incelenir.
- Rapor Hazırlama:
- Denetim sonuçları, kat maliklerine yazılı bir rapor halinde sunulur.
- Rapor, olağan toplantıda kat malikleri kuruluna açıklanır.
Denetim Süreci Nasıl İşler?
- Yıllık Denetim:
- Denetim kurulu, toplu yapı yönetiminin faaliyetlerini yılda en az bir kez denetler.
- Olağanüstü Denetim:
- Kat maliklerinin talebi veya şüpheli bir durumun ortaya çıkması halinde olağanüstü denetim yapılabilir.
- Raporlama:
- Denetim sonunda hazırlanan raporda, yönetimin mali durumu, harcamaların uygunluğu ve tespit edilen eksiklikler yer alır.
- Kat Maliklerinin Bilgilendirilmesi:
- Hazırlanan rapor, kat maliklerine sunularak gerekli kararların alınması sağlanır.
Denetim Kurulunun Sorumluluğu
Denetim kurulu üyeleri, görevlerini yerine getirirken dürüstlük ve şeffaflık ilkelerine uygun hareket etmek zorundadır.
- Denetim görevini ihmal eden veya eksik yapan kurul üyeleri, kat maliklerine karşı sorumludur.
- Bilerek yapılan ihmaller veya kasıtlı rapor hataları nedeniyle toplu yapıda doğan zararlar, kurul üyelerine tazminat sorumluluğu doğurabilir.
Denetim Eksikliklerinin Sonuçları
Denetim mekanizmasının etkin çalışmaması veya eksikliklerin göz ardı edilmesi durumunda:
- Mali Usulsüzlükler: Yönetimin harcamalarının kontrol edilmemesi, mali kayıplara neden olabilir.
- Hak Kaybı: Kat maliklerinin ortak alanlar üzerindeki hakları ihlal edilebilir.
- Uyuşmazlıklar: Denetim eksiklikleri, kat malikleri arasında güven kaybı ve anlaşmazlıklara yol açar.
Çözüm: Denetim kurulu, görevini eksiksiz şekilde yerine getirerek toplu yapının düzenli, adil ve şeffaf bir şekilde yönetilmesini sağlamalıdır.
Toplu yapılarda denetim, yönetim faaliyetlerinin hukuka, mali sorumluluğa ve yönetim planına uygun şekilde yürütülmesini sağlayan önemli bir kontrol mekanizmasıdır. Denetim kurulunun düzenli olarak gelir-gider hesaplarını, ortak alan kullanımını ve yönetim kararlarını incelemesi, toplu yapı yönetiminde şeffaflığı sağlar. Böylelikle kat maliklerinin hakları korunur ve yapının sürdürülebilir bir şekilde yönetilmesi güvence altına alınır.
9. Toplu Yapılarda Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları
Toplu yapılarda kat malikleri arasında zaman zaman yönetim, ortak alan kullanımı, gider paylaşımı gibi konularda uyuşmazlıklar çıkabilir. Bu tür anlaşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde çözülmeye çalışılır. Hukuki yolların yanı sıra, uzlaşma ve arabuluculuk gibi yöntemler de uyuşmazlıkların giderilmesinde önemli rol oynar.
Toplu Yapılarda Sık Görülen Uyuşmazlıklar
- Ortak Giderlerin Ödenmemesi:
- Kat maliklerinin, aidat veya ortak giderleri ödememesi toplu yapı yönetimini zor durumda bırakır.
- Çözüm Yolu: Yönetici, borçlu kat malikine yazılı ihtarda bulunur. Ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir.
- Ortak Alanların Hatalı veya Amaca Aykırı Kullanımı:
- Bahçeler, otoparklar, sosyal tesisler gibi ortak alanların bireysel kullanımına yönelik ihlaller sıkça görülür.
- Çözüm Yolu: Yönetim planında belirlenen kurallar uygulanır. Gerekirse kat malikleri kurulu kararıyla müdahale edilir.
- Yönetim Kararlarına İtiraz:
- Kat malikleri, yönetim tarafından alınan bazı kararlara itiraz edebilir. Özellikle büyük harcamalar veya onarımlar konusunda anlaşmazlıklar yaşanabilir.
- Çözüm Yolu: Kararın iptali için ilgili kat maliki, 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir.
- Ortak Alanlara Müdahale:
- Kat maliklerinin, ortak alanlarda izinsiz değişiklik yapması veya tadilat gerçekleştirmesi hukuka aykırıdır.
- Çözüm Yolu: Yönetici veya diğer kat malikleri, söz konusu müdahalenin eski hâline getirilmesi için dava açabilir.
- Yönetici ile İlgili Uyuşmazlıklar:
- Yöneticinin görevini ihmal etmesi, mali hesap vermemesi veya kötü niyetli hareket etmesi durumunda uyuşmazlıklar yaşanır.
- Çözüm Yolu: Yönetici, kat malikleri kurulunda oy çokluğu ile görevden alınabilir. Gerekli durumlarda mahkemeden yeni bir yönetici atanması istenebilir.
Uyuşmazlıkların Çözüm Yolları
Toplu yapılardaki uyuşmazlıklar, yasal çerçevede çeşitli çözüm yolları ile giderilebilir:
1. Kat Malikleri Kurulu Kararı
- Uyuşmazlıkların çözümünde ilk başvurulacak yol, kat malikleri kurulunun toplanarak karar almasıdır.
- Kararlar, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınır ve tüm kat maliklerini bağlar.
2. Yönetici Müdahalesi
- Yönetici, yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde sorunları çözmekle yükümlüdür.
- Örneğin aidat borçlarının tahsili veya ortak alan ihlallerinde müdahale eder.
3. Arabuluculuk Yöntemi
- Yeni düzenlemelerle birlikte, toplu yapı uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir.
- Kat maliklerinin anlaşmazlıklarını, mahkemeye gitmeden önce bir arabulucu eşliğinde çözmesi amaçlanır.
- Arabuluculuk sürecinde varılan anlaşmalar, yargı kararı niteliğinde bağlayıcıdır.
4. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne Başvuru
- Arabuluculuk sürecinde çözüm sağlanamazsa veya yönetim kararlarına itiraz edilirse, uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemesi’nde çözülür.
- Dava Konuları:
- Yönetim kararlarının iptali,
- Ortak alanların amacı dışında kullanımı,
- Giderlerin paylaşımı,
- Yöneticinin görevden alınması.
Uyuşmazlıkların Önlenmesi İçin Öneriler
Toplu yapı yönetiminde anlaşmazlıkların önüne geçmek için şu adımlar izlenmelidir:
- Şeffaf Yönetim: Yönetici veya yönetim kurulu, gelir-gider raporlarını düzenli olarak kat maliklerine sunmalıdır.
- Düzenli Toplantılar: Kat malikleri kurulu toplantıları düzenli yapılmalı ve kat maliklerinin katılımı sağlanmalıdır.
- Yönetim Planına Bağlılık: Yönetim planında belirlenen kurallara herkesin uyması sağlanmalıdır.
- Uzlaşma Kültürü: Anlaşmazlıklar mahkemeye taşınmadan önce, uzlaşma yoluyla çözülmeye çalışılmalıdır.
Toplu yapılarda ortak yaşamın sürdürülebilirliği, kat malikleri arasındaki uyuma bağlıdır. Ancak yönetim, gider paylaşımı veya ortak alan kullanımı gibi konularda uyuşmazlıklar kaçınılmaz olabilir. Bu tür durumlarda, ilk olarak kat malikleri kurulu ve yönetici devreye girer. Çözülemeyen sorunlar, arabuluculuk veya mahkeme süreçleri ile giderilir. Uyuşmazlıkların hızlı ve etkili çözümü, toplu yapı yönetiminde huzuru ve düzeni sağlayacaktır.
10. Toplu Yapılarda Etkin Yönetim İçin Öneriler
Toplu yapıların düzenli, huzurlu ve sürdürülebilir bir şekilde yönetilebilmesi için etkin bir yönetim sisteminin kurulması şarttır. Kat maliklerinin sorumluluk bilinciyle hareket etmesi, yöneticinin görevlerini eksiksiz yerine getirmesi ve şeffaf bir yönetim anlayışı, toplu yapı yönetiminde başarıyı sağlayan temel unsurlardır. Aşağıda, toplu yapılarda etkin yönetim için önemli öneriler sıralanmıştır.
10.1. Şeffaf ve Hesap Verebilir Bir Yönetim Anlayışı
Toplu yapı yönetiminde güven ortamı oluşturmak için şeffaflık esastır.
- Gelir-Gider Raporları: Yöneticinin, düzenli olarak bütçe, gelir-gider raporları ve harcamaları kat maliklerine sunması gerekir.
- Karar Defteri: Alınan kararların yazıldığı karar defteri, tüm kat maliklerinin incelemesine açık olmalıdır.
- Bilgilendirme Toplantıları: Yönetici, olağan toplantıların dışında düzenli bilgilendirme toplantıları yaparak süreci şeffaf hale getirmelidir.
10.2. Yönetim Planının Net ve Uygulanabilir Olması
Yönetim planı, toplu yapıların işleyişini düzenleyen temel belgedir.
- Açık Kurallar: Yönetim planı, ortak alanların kullanımı, aidatların ödenmesi ve yönetim süreçlerini net bir şekilde tanımlamalıdır.
- Güncellenebilirlik: İhtiyaçlar doğrultusunda yönetim planı, kat maliklerinin oy birliği veya oy çokluğu ile güncellenebilmelidir.
10.3. Profesyonel Yönetim Hizmetlerinden Faydalanmak
Büyük ölçekli toplu yapılarda, yönetimin etkinliği için profesyonel yönetim şirketleri ile çalışmak faydalı olabilir.
- Uzman Kadrolar: Profesyonel şirketler, temizlik, güvenlik, teknik bakım gibi konularda deneyimli ekiplerle hizmet verir.
- Mali Disiplin: Profesyonel yönetimler, bütçe planlamasını ve aidat takibini daha sistematik yapar.
- Yasal Uyum: Kanunlara uygun hareket ederek kat maliklerini hukuki risklerden korur.
10.4. Ortak Giderlerin Adil ve Düzenli Paylaşımı
Aidatların ve ortak giderlerin adil şekilde paylaşılması, yönetimdeki en büyük anlaşmazlıklardan birini önler.
- Arsa Payı Esasına Göre Dağılım: Giderler, KMK’ya uygun olarak arsa payı oranında dağıtılmalıdır.
- Otomatik Ödeme Sistemleri: Aidatların gecikmesini önlemek için otomatik ödeme sistemleri kullanılabilir.
- Gecikme Cezaları: Ödemelerini aksatan kat maliklerine gecikme tazminatı uygulanmalıdır.
10.5. Uyuşmazlıkların Hızlı Çözüme Kavuşturulması
Uyuşmazlıkların büyümesini ve huzursuzluk yaratmasını önlemek için uzlaşma kültürü desteklenmelidir.
- Arabuluculuk: Toplu yapı uyuşmazlıklarında arabuluculuk yöntemi, hızlı ve masrafsız bir çözüm sağlar.
- Toplantılarda Çözüm Arayışı: Kat malikleri kurulu toplantılarında taraflar arasında diyalog ortamı oluşturulmalıdır.
10.6. Teknolojinin Kullanımı
Toplu yapı yönetiminin verimli hale getirilmesi için teknolojik çözümlerden faydalanmak önemlidir.
- Yönetim Yazılımları: Aidat takibi, harcamaların raporlanması ve duyuruların yapılması için yönetim yazılımları kullanılabilir.
- Online Platformlar: Kat maliklerinin toplantı kararlarına, duyurulara ve mali raporlara çevrim içi platformlar üzerinden erişimi sağlanabilir.
- Mobil Uygulamalar: Yönetim hizmetlerine hızlı erişim ve geri bildirim için mobil uygulamalar geliştirilmelidir.
10.7. Ortak Alanların Etkin Kullanımı ve Bakımı
Ortak alanların düzenli kullanımı, toplu yapının yaşam kalitesini artırır.
- Periyodik Bakım: Asansör, otopark, sosyal tesisler gibi ortak alanların düzenli bakım ve onarımlarının yapılması gerekir.
- Ortak Alan Kullanım Kuralları: Yönetim planında ortak alanların kullanımı ile ilgili net kurallar belirlenmeli ve uygulanmalıdır.
- Temizlik ve Güvenlik: Toplu yapı içerisinde temizlik ve güvenlik hizmetleri aksatılmamalı, personel eksikliği durumunda hızlı çözümler üretilmelidir.
10.8. Kat Maliklerinin Bilinçlendirilmesi
Kat maliklerinin yönetim süreçlerine katılımı ve sorumluluk bilincinin artırılması, etkin yönetimin temelidir.
- Yönetim Planının Anlatılması: Kat maliklerine yönetim planının maddeleri açıklanmalı ve sorumlulukları hatırlatılmalıdır.
- Toplantı Katılımı: Kat maliklerinin toplantılara katılımını artırmak için bilgilendirme ve hatırlatma duyuruları yapılmalıdır.
- Eğitim ve Seminerler: Toplu yapı yönetimi ile ilgili bilinçlendirme eğitimleri düzenlenebilir.
Toplu yapılarda etkin yönetim, ancak şeffaflık, katılım ve uyum ilkelerine dayalı bir sistemle sağlanabilir. Yönetici ve yönetim kurulu, toplu yapının tüm ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde planlama yapmalı, mali disiplini korumalı ve kat maliklerinin haklarını gözetmelidir. Ayrıca teknolojinin kullanımı, ortak alanların etkin yönetimi ve kat maliklerinin sorumluluk bilinci, sürdürülebilir bir toplu yapı yönetiminin temel taşlarını oluşturur.