Taşınmaz satışları, gerek ekonomik değeri gerekse hukuki sonuçları açısından son derece önemli işlemlerdir. Türk hukukunda taşınmaz satışlarının geçerli olabilmesi için resmi şekil şartı, temel bir güvence olarak kabul edilmiştir. Ancak uygulamada, resmi şekil şartına uyulmadan yapılan harici satış sözleşmeleri de sıkça görülmekte ve bu durum, taraflar arasında hukuki sorunlara yol açmaktadır.
Özellikle tapulu ve tapusuz taşınmazlarda ortaya çıkan bu tür satışlar, hem hukuki geçersizlik hem de tarafların mağduriyeti gibi riskleri beraberinde getirmektedir. Bu yazımızda, taşınmaz satışlarında şekil zorunluluğunun önemi, harici satış sözleşmelerinin hukuki durumu ve sonuçları detaylı olarak ele alınacaktır.
Alt Başlıklar:
- Taşınmaz Satış Sözleşmelerinde Şekil Zorunluluğu
- Harici Satış Sözleşmesi Nedir? Hukuki Niteliği ve Temel Özellikleri
- Tapulu Taşınmazların Harici Satışı ve Sonuçları
- Tapusuz Taşınmazların Harici Satışı: Tanımı, Şekil ve Sonuçları
- Harici Satış Sözleşmesinin Ayakta Tutulma Halleri
- Harici Satışın Tasfiyesi: Süreç ve Hukuki İlkeler
- Tasfiye Dışında Alıcının Özel Talep Hakları
- Yargıtay’ın Harici Satışa Yönelik Görüşleri
- Sonuç: Taşınmaz Satışlarında Şekil Zorunluluğunun Önemi
1. Taşınmaz Satış Sözleşmelerinde Şekil Zorunluluğu
Türk hukukunda taşınmaz satış sözleşmelerinin geçerliliği, şekil şartına bağlı olarak düzenlenmiştir. Bu şekil zorunluluğu, hem taşınmazın hukuki güvenliğini sağlamak hem de tarafların haklarını korumak amacıyla getirilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'na göre, taşınmaz satış sözleşmelerinde şekil zorunluluğu açık ve kesin bir şekilde belirtilmiştir.
1.1. Resmi Şekil Zorunluluğu
Taşınmaz satış sözleşmelerinde resmi şekil şartı, sözleşmenin geçerliliği için temel bir unsurdur. Resmi şekil şartı şu şekilde düzenlenmiştir:
- Türk Medeni Kanunu’nun 706. Maddesi: Taşınmazların devri için resmi senet düzenlenmesi zorunludur.
- Tapu Kanunu’nun 26. Maddesi: Tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmeden yapılan taşınmaz satış sözleşmeleri geçersizdir.
Bu düzenlemeler uyarınca taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için:
- Satış sözleşmesinin tapu müdürlüğünde yapılması,
- Resmi senet düzenlenerek tarafların imzalaması gereklidir.
Bu şartlara uyulmadığında, sözleşme hukuken geçersiz kabul edilir ve tarafların taşınmaz üzerindeki hakları korunmaz.
1.2. Şekil Zorunluluğunun Amacı
Taşınmaz satışlarında resmi şekil şartının getirilmesinin temel amaçları şunlardır:
- Hukuki Güvenliği Sağlamak:
- Taşınmazların devri, ciddi bir işlem olduğundan, resmi şekilde yapılması tarafların haklarını korur ve dolandırıcılığı önler.
- Tapu Sicilinin Güvenilirliğini Koruma:
- Tapu müdürlüğünde yapılan satış sözleşmeleri, tapu siciline işlenerek taşınmazın sahibi konusunda açıklık ve kesinlik sağlar.
- Tarafların Bilinçli Karar Vermesini Sağlamak:
- Resmi işlemler sırasında taraflar, işlemin hukuki sonuçları hakkında bilgilendirilir ve bilinçli bir şekilde sözleşmeyi imzalar.
- Uyuşmazlıkları Önlemek:
- Resmi şekilde yapılan sözleşmeler, tarafların hak ve yükümlülüklerini netleştirerek ileride doğabilecek uyuşmazlıkları en aza indirir.
1.3. Şekil Şartına Aykırı Taşınmaz Satışlarının Durumu
Resmi şekil şartına uyulmaması durumunda taşınmaz satış sözleşmesi hukuken geçersizdir. Bu durumda:
- Alıcı, taşınmazın mülkiyetini devralamaz.
- Satıcı, taşınmazı devretme borcundan kurtulmuş olur.
- Taraflar, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak ödedikleri bedeli geri talep edebilir.
Ancak bazı durumlarda, şekil şartına aykırı yapılan taşınmaz satışları harici satış sözleşmesi olarak nitelendirilir ve farklı sonuçlar doğurabilir. Harici satışların detayları bir sonraki başlıklarda ele alınacaktır.
1.4. Tapusuz Taşınmazlarda Şekil Zorunluluğu
Tapusuz taşınmazlarda, resmi şekil şartı uygulanamayacağından taşınmaz satış sözleşmeleri genel borçlar hukuku hükümlerine tabi tutulur. Ancak tapusuz taşınmazların devri de belirli şartlara bağlıdır ve mahkeme kararı veya noter onayı gerektirebilir.
Taşınmaz satış sözleşmelerinde resmi şekil şartı, hukuki geçerliliğin temelini oluşturur. Bu zorunluluk, tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ile yerine getirilir. Şekil şartına uyulmaması halinde sözleşme geçersiz kabul edilir ve tarafların hukuki korumadan yararlanması mümkün olmaz.
2. Harici Satış Sözleşmesi Nedir? Hukuki Niteliği ve Temel Özellikleri
Harici satış sözleşmesi, taşınmaz satışına ilişkin olarak resmi şekil şartına uyulmaksızın yapılan sözleşmelerdir. Türk hukukunda taşınmaz satışlarının geçerli olması için tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi zorunludur. Ancak taraflar arasında yapılan bu tür şekle aykırı sözleşmeler, bazı özel durumlarda hukuki sonuçlar doğurabilmektedir.
2.1. Harici Satış Sözleşmesinin Tanımı
Harici satış sözleşmesi, taşınmazın mülkiyetinin devri için tapuda resmi şekilde yapılmayan ancak tarafların taşınmazın satışına yönelik iradelerini beyan ettiği sözleşmedir. Bu tür sözleşmeler:
- Tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmediği için geçersiz kabul edilir.
- Borçlar hukuku açısından taahhüt niteliğinde sonuçlar doğurur.
Örneğin, bir taraf taşınmazı satışa konu etmiş ve diğer taraf bedeli ödemiş olsa dahi, resmi senet düzenlenmediği sürece taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçmez.
2.2. Harici Satış Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Harici satış sözleşmelerinin hukuki niteliği hakkında şu noktalar önemlidir:
- Borcun İfa Edilmesine Yönelik Taahhüt: Harici satış sözleşmesi, resmi şekilde yapılmadığı için mülkiyet devri sağlamaz; ancak satıcının taşınmazı tapuda devretme yükümlülüğünü ortaya koyar.
- Geçersiz Sözleşme: Resmi şekil şartına uyulmadığı için sözleşme hukuken geçersizdir.
- Sebepsiz Zenginleşme: Alıcı, ödediği bedelin iadesini sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında talep edebilir.
2.3. Harici Satış Sözleşmesinin Temel Özellikleri
Harici satış sözleşmelerinin dikkat çeken özellikleri şunlardır:
- Şekle Aykırılık:
- Resmi şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmelerdir.
- İrade Beyanı:
- Tarafların taşınmazın satışı konusunda iradelerini beyan etmeleri söz konusudur.
- Mülkiyet Devrinin Gerçekleşmemesi:
- Tapu devri gerçekleşmediği için taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçmez.
- Taahhüt Niteliği:
- Satıcı, taşınmazı devretme borcunu yerine getirmezse alıcı, ifaya zorlama davası açarak tapuda devri talep edebilir.
- Hükümsüzlük:
- Resmi şekil şartına uyulmadığı için harici satış sözleşmeleri kural olarak kesin hükümsüz kabul edilir. Ancak bazı istisnai durumlarda sözleşmenin ayakta tutulması söz konusu olabilir.
2.4. Harici Satışın Taraflar Üzerindeki Etkisi
Harici satış sözleşmesi sonucunda taraflar açısından şu hukuki durumlar ortaya çıkar:
- Satıcı:
- Taşınmazı devretmekle yükümlüdür. Eğer devri gerçekleştirmezse, alıcı dava yoluyla ifayı talep edebilir.
- Alıcı:
- Bedeli ödemişse, ödediği tutarı sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak geri alabilir.
- Tapuda devrin gerçekleşmesini sağlamak için mahkemeye başvurabilir.
2.5. Uygulamada Harici Satışın Görülme Nedenleri
Harici satış sözleşmelerinin uygulamada sıkça görülmesinin temel nedenleri şunlardır:
- Tapu Masraflarından Kaçınma: Satıcı ve alıcı, tapu harçlarını ödememek için resmi işlemleri gerçekleştirmemektedir.
- Hukuki Bilinç Eksikliği: Tarafların resmi şekil şartına uyulmasının zorunlu olduğunu bilmemeleri, harici satışa yol açmaktadır.
- Satış İçin Gereken Koşulların Eksikliği: Satıcının taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz gibi durumları çözememesi.
Harici satış sözleşmeleri, Türk hukukunda şekle aykırı sözleşmeler olarak geçersiz kabul edilse de, bazı durumlarda taraflar üzerinde borç doğurucu sonuçlar doğurabilir. Özellikle alıcının bedel ödemesi durumunda, satıcının taşınmazı devretme yükümlülüğü devam eder. Ancak resmi tapu devri gerçekleşmediği sürece mülkiyet geçişi mümkün değildir. Harici satışlar, hem taraflar açısından risk oluşturur hem de taşınmaz üzerindeki hakların güvensiz hale gelmesine neden olur.
3. Tapulu Taşınmazların Harici Satışı ve Sonuçları
Tapulu taşınmazların harici satışı, resmi şekil şartına uyulmadan, tarafların aralarında yaptıkları sözlü veya yazılı satış sözleşmelerini ifade eder. Ancak, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu’na göre taşınmazların mülkiyetinin devri ancak tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ile mümkündür. Bu nedenle, tapulu taşınmazların harici satışı hukuken geçersizdir, ancak bazı sonuçlar doğurabilir.
3.1. Tapulu Taşınmazların Harici Satışının Geçersizliği
Tapulu taşınmazların devri için resmi şekil şartı zorunludur. Tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmeden yapılan sözleşmeler şu nedenlerle geçersiz kabul edilir:
- Türk Medeni Kanunu Madde 706: “Taşınmaz mülkiyetinin devri, ancak tapu sicil müdürlüğünde yapılan resmi senetle mümkündür.”
- Tapu Kanunu Madde 26: Taşınmaz satışlarının tapu sicil müdürlüklerinde gerçekleştirilmesi gerektiğini açıkça düzenler.
Bu hükümler uyarınca, tapulu taşınmazların harici satışı hukuken hükümsüzdür ve mülkiyet geçişi gerçekleşmez.
3.2. Harici Satışın Taraflar Üzerindeki Etkisi
Her ne kadar harici satış geçersiz olsa da, taraflar üzerinde bazı hukuki etkiler doğurabilir:
- Satıcının Borcu:
- Satıcı, taşınmazı tapuda devretme taahhüdü altındadır. Eğer devri gerçekleştirmezse, alıcı mahkemeye başvurarak tapuda tescil davası açabilir.
- Mahkeme kararıyla birlikte tapuda tescil sağlanabilir (istisnai durumlar hariç).
- Alıcının Talep Hakları:
- Alıcı, ödediği bedelin iadesini sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak talep edebilir.
- Ayrıca, satıcının taşınmazı tapuda devretme borcunu yerine getirmesini talep edebilir.
3.3. Harici Satışın Sonuçları
Tapulu taşınmazların harici satışında doğan temel hukuki sonuçlar şunlardır:
- Mülkiyetin Geçmemesi:
- Tapuda resmi devir işlemi yapılmadığı sürece taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçmez. Alıcı, hukuken taşınmazın sahibi olarak kabul edilmez.
- Tescil Davası:
- Alıcı, taşınmazın mülkiyetinin devri için ifaya zorlama davası veya tescil davası açabilir. Ancak bu davalarda tescil için haklı nedenlerin varlığı aranır.
- Sebepsiz Zenginleşme:
- Alıcı, taşınmazın bedelini ödemiş ancak mülkiyeti devralamamışsa, ödediği tutarın iadesini sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak talep edebilir.
- Tapu Sicilinin Güvenliği:
- Tapulu taşınmazlarda mülkiyet devrinin tapu siciline tescil edilmemesi, sicil güvenliği ilkesini zedeler. Bu nedenle harici satışlar, taşınmaz üzerinde hukuki belirsizlik yaratır.
3.4. Tapulu Taşınmazların Harici Satışının Riskleri
Harici satışın taraflar için doğurduğu başlıca riskler şunlardır:
- Alıcı Açısından:
- Tapuda devir gerçekleşmediği için taşınmaz üzerinde herhangi bir hak elde edemez.
- Ödenen bedelin geri alınamaması riski söz konusudur.
- Satıcı Açısından:
- Satıcının devri gerçekleştirme taahhüdü nedeniyle hukuki sorumlulukları devam eder.
- Üçüncü Kişiler Açısından:
- Tapu siciline güvenerek taşınmazı satın alan üçüncü kişilerin hakları korunur. Bu durumda, harici satıştan doğan haklar geçerliliğini yitirir.
3.5. Yargıtay Kararları Işığında Harici Satış
Yargıtay, tapulu taşınmazların harici satışlarına ilişkin kararlarında şu hususlara dikkat çekmiştir:
- Resmi şekil şartına uyulmadan yapılan taşınmaz satış sözleşmeleri kural olarak geçersizdir.
- Ancak, satıcının taşınmazı tapuda devretme borcunu yerine getirmezse alıcı, mahkemeye başvurarak hakkını arayabilir.
- Sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince alıcının ödediği bedelin iadesi sağlanabilir.
Tapulu taşınmazların harici satışı, resmi şekil şartına uyulmadığı için hukuken geçersizdir ve mülkiyetin devrini sağlamaz. Ancak taraflar arasında borç ilişkisi doğurabilir ve alıcının mahkemeye başvurarak hakkını arama imkanı vardır. Harici satışların neden olduğu hukuki belirsizlikler ve mağduriyetler göz önüne alındığında, taşınmaz satışlarının mutlaka tapuda resmi şekilde yapılması gerektiği unutulmamalıdır.
4. Tapusuz Taşınmazların Harici Satışı: Tanımı, Şekil ve Sonuçları
Tapusuz taşınmazların harici satışı, tapu siciline kayıtlı olmayan taşınmazların taraflar arasında şekil şartına uyulmadan satışı anlamına gelir. Türk hukukunda tapulu taşınmazların resmi şekilde satılması zorunlu olsa da tapusuz taşınmazlar söz konusu olduğunda durum daha karmaşık bir hal alır. Bu tür taşınmazların satışı, genel borçlar hukuku hükümlerine tabi tutulur ve bazı özel koşullar çerçevesinde geçerli sayılabilir.
4.1. Tapusuz Taşınmaz Nedir?
Tapusuz taşınmazlar, henüz tapu siciline kaydedilmemiş veya hukuki niteliği tam olarak belirlenmemiş taşınmazlardır. Bu taşınmazlara örnek olarak:
- Tapu kaydı bulunmayan araziler,
- Kadastro çalışmaları tamamlanmamış bölgeler,
- Köy sınırlarında bulunan taşınmazlar verilebilir.
Bu tür taşınmazların mülkiyet devri, tapulu taşınmazlarda olduğu gibi tapu müdürlüğünde gerçekleştirilemez.
4.2. Tapusuz Taşınmazların Harici Satışının Hukuki Niteliği
Tapusuz taşınmazların satışı, resmi şekil şartına bağlı olmadığı için genel borçlar hukuku hükümlerine göre değerlendirilir. Bu satışlarda dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar şunlardır:
- Geçerlilik Şartı:
Tapusuz taşınmazların satışı sözleşmesi, yazılı veya sözlü şekilde yapılabilir. Ancak taraflar arasında hukuki bir borç ilişkisi doğurur. - Taahhüt Niteliği:
Satıcı, taşınmazın mülkiyetini alıcıya devretme borcu altına girer. Ancak tapu kaydı olmadığı için mülkiyet devri fiilen gerçekleşmez. - Tescil Talebi:
Alıcı, tapusuz taşınmazı kadastro işlemleri tamamlandıktan sonra tapuya tescil ettirmek amacıyla dava açabilir.
4.3. Tapusuz Taşınmazların Harici Satışında Şekil Koşulları
Tapusuz taşınmazlarda resmi şekil şartı aranmaz. Ancak satış sözleşmesinin geçerliliği için şu koşullar sağlanmalıdır:
- Tarafların Anlaşması: Satıcı ve alıcı, taşınmazın devri konusunda iradelerini açıkça beyan etmelidir.
- Taşınmazın Belirlenebilirliği: Satışa konu taşınmazın sınırlarının ve konumunun net bir şekilde belirlenmesi gerekir.
- Bedelin Ödenmesi: Alıcının, sözleşmede kararlaştırılan bedeli ödemesi satış sözleşmesini fiilen işler hale getirir.
4.4. Tapusuz Taşınmazların Harici Satışının Sonuçları
Tapusuz taşınmazların harici satışında ortaya çıkan hukuki sonuçlar şunlardır:
- Mülkiyetin Devredilememesi:
- Tapu kaydı bulunmadığı için taşınmazın mülkiyeti alıcıya devredilemez.
- Ancak satıcı, mülkiyetin tescil işlemlerini tamamlamayı taahhüt eder.
- Alıcının Talep Hakları:
- Alıcı, taşınmazın tapuya tescili için mahkemeye başvurabilir.
- Ayrıca, bedel ödenmiş ancak mülkiyet devri gerçekleşmemişse, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak ödediği bedelin iadesini talep edebilir.
- Tescil Davası Açma:
- Alıcı, tapusuz taşınmazın kadastro işlemleri tamamlandıktan sonra taşınmazın adına tescil edilmesi için tescil davası açabilir.
- Tasarruf Yetkisinin Sınırlılığı:
- Tapusuz taşınmazın satışı, alıcıya hukuki güvence sağlamaz. Taşınmazın üçüncü kişilere devri veya kamulaştırılması durumunda alıcının hakları korunmayabilir.
4.5. Uygulamada Görülen Sorunlar
Tapusuz taşınmazların harici satışında yaşanan başlıca sorunlar şunlardır:
- Kadastro Eksiklikleri: Tapu siciline kayıtlı olmayan taşınmazların sınırlarının ve maliklerinin tespitinde sorunlar yaşanabilir.
- Mülkiyet İddiaları: Tapusuz taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hak iddia etmesi hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir.
- Tescil Süreçlerinin Uzaması: Alıcının tapuya tescil işlemleri için dava açması uzun ve maliyetli bir süreçtir.
Tapusuz taşınmazların harici satışı, resmi şekil şartına tabi olmadığından genel borçlar hukuku hükümlerine göre sonuç doğurur. Mülkiyet devri gerçekleşmese bile, taraflar arasında bir taahhüt ilişkisi doğar. Alıcı, tapuya tescil için mahkemeye başvurabilir veya ödediği bedelin iadesini talep edebilir. Ancak tapusuz taşınmaz satışlarında hukuki risklerin yüksek olduğu unutulmamalı ve taşınmazın tescil işlemlerinin tamamlanması sağlanmalıdır.
5. Harici Satış Sözleşmesinin Ayakta Tutulma Halleri
Türk hukukunda, taşınmaz satış sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmi şekil şartı zorunludur. Ancak bazı özel durumlarda, şekil şartına aykırı yapılan harici satış sözleşmeleri tamamen geçersiz sayılmak yerine ayakta tutulabilir veya kısmen sonuç doğurabilir. Bu durumlar, genellikle hakkaniyet ilkeleri ve hukuki güvenlik gerekçeleriyle mahkemeler tarafından kabul görmektedir.
5.1. İfa Edilmiş veya Kısmen Edim Gerçekleşmişse
Harici satış sözleşmesi kapsamında taraflardan biri, sözleşmede belirlenen yükümlülüklerini yerine getirmişse, mahkemeler hakkaniyet gereği sözleşmeyi ayakta tutabilir. Bu durum özellikle şu koşullarda ortaya çıkar:
- Satıcının Taşınmazı Teslim Etmesi: Satıcı, taşınmazı fiilen alıcının kullanımına bırakmış ve alıcı da taşınmazı kullanmaya başlamışsa, sözleşme kısmen ifa edilmiş sayılabilir.
- Alıcının Bedeli Ödemesi: Alıcı, taşınmazın satış bedelini tamamen veya kısmen ödemişse, satıcının taşınmazı tapuda devretmesi talep edilebilir.
Sonuç: Mahkeme, şekil eksikliği nedeniyle sözleşmenin geçersizliğine karar verse bile, alıcının ödediği bedelin iadesine veya tescil için ifa zorlaması davasına imkan tanıyabilir.
5.2. Tapuya Tescil Davası Açılması
Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay kararları doğrultusunda, harici satış sözleşmelerinin ayakta tutulabilmesi için alıcı, mahkemeye başvurarak tapuya tescil talep edebilir. Bu durum özellikle şu koşullarda mümkündür:
- Tarafların Anlaşması: Taraflar arasında geçerli bir borç ilişkisi bulunuyorsa, mahkeme tescil talebini değerlendirebilir.
- Sözleşmenin İfanın İmkansız Olmaması: Satıcı tarafından tapu devri gerçekleştirilebilir durumdaysa, mahkeme alıcının tescil talebini haklı bulabilir.
Yargıtay’ın Görüşü:
Yargıtay, alıcının iyi niyetli olması ve sözleşmenin gerekliliklerini yerine getirmiş olması durumunda, tescil davasını kabul edebilmektedir. Bu tür kararlar, hakkaniyet ilkeleri gereği verilmekte ve alıcının mağduriyetini önlemeyi amaçlamaktadır.
5.3. Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Dayanma
Eğer harici satış sözleşmesi geçersiz kabul edilirse, alıcı ödediği bedelin iadesini sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak talep edebilir. Sebepsiz zenginleşme şu durumlarda ortaya çıkar:
- Alıcının, satış bedelini ödemesine rağmen taşınmazı devralamaması,
- Satıcının, aldığı bedeli hukuka aykırı şekilde elinde tutması.
Bu durumda mahkeme, alıcının ödediği bedelin iadesine karar verir ve taraflar arasındaki borç ilişkisi sona erer.
5.4. Hakkaniyet ve Dürüstlük Kuralı
Harici satış sözleşmelerinin ayakta tutulması, Medeni Kanun’un 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı çerçevesinde de değerlendirilebilir. Eğer:
- Taraflar sözleşmeye uygun hareket etmişse,
- Sözleşmenin geçersiz sayılması hakkaniyete aykırı bir sonuç doğuracaksa,
mahkemeler sözleşmenin ayakta tutulmasına yönelik kararlar alabilir. Özellikle alıcının bedeli ödemesi ve taşınmazı kullanmaya başlaması gibi durumlarda, mahkemeler şekil şartına rağmen alıcının haklarını koruma eğilimindedir.
5.5. Satıcının Tescil Taahhüdü Vermesi
Eğer harici satış sözleşmesinde satıcı, taşınmazı tapuda devretme konusunda bir taahhütte bulunmuşsa ve bu taahhüt hukuki güvence altına alınmışsa, sözleşme ayakta tutulabilir. Alıcı, satıcının bu taahhüdüne dayanarak:
- Tescil davası açabilir,
- Satıcının yükümlülüğünü yerine getirmesini talep edebilir.
Bu tür taahhütler, genellikle yazılı sözleşmelerde yer alır ve mahkemelerde borç ilişkisi olarak değerlendirilir.
Harici satış sözleşmeleri, kural olarak resmi şekil şartına aykırı olduğu için geçersizdir. Ancak belirli durumlarda, özellikle ifa edilmiş sözleşmelerde, sebepsiz zenginleşme veya hakkaniyet ilkesi gereği, bu sözleşmeler ayakta tutulabilir. Alıcının bedel ödemesi, taşınmazı kullanmaya başlaması veya satıcının tescil taahhüdü vermesi gibi hallerde mahkemeler, sözleşmenin sonuç doğurmasına olanak sağlayabilir. Bu durum, özellikle alıcının mağduriyetini önlemek ve hukuki güvenliği sağlamak adına büyük önem taşır.
6. Tasfiye Dışında Alıcının Özel Talep Hakları
Harici satış sözleşmelerinde, tasfiye sürecinin yanı sıra alıcının özel talep hakları da gündeme gelebilir. Resmi şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmelerin geçersiz olması, alıcının tüm haklarının ortadan kalktığı anlamına gelmez. Alıcı, Türk Borçlar Kanunu, sebepsiz zenginleşme hükümleri ve diğer genel hukuk ilkelerine dayanarak çeşitli taleplerde bulunabilir.
6.1. Ödenen Bedelin İadesi Hakkı
Harici satış sözleşmesinde alıcı, taşınmazın mülkiyetini devralamadığında:
- Ödemiş olduğu bedelin sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince iadesini talep edebilir.
- Satıcı, bu bedeli alıcıya faiziyle birlikte geri ödemek zorundadır.
Hukuki Dayanak:
- TBK Madde 77: “Haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığında zenginleşen kişi, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür.”
Bu madde uyarınca alıcı, ödediği tutarı geri alma hakkına sahiptir.
6.2. Faiz Talep Hakkı
Alıcı, satış bedelini ödedikten sonra taşınmazı devralamamışsa, ödeme tarihinden itibaren işleyecek faiz talep etme hakkına sahiptir. Bu durum, satıcının bedeli haksız olarak kullanmasının bir sonucudur.
Örneğin:
- Alıcı, satış bedelini 2023 yılında ödemiş ancak tapu devri gerçekleşmemişse, mahkeme kararıyla ödenen bedelin faiziyle birlikte iadesi sağlanır.
Bu hak, alıcının maddi zararının en aza indirilmesini amaçlar.
6.3. Tazminat Talebi
Alıcı, harici satış sözleşmesinin geçersiz olması nedeniyle maddi ve manevi zarar gördüğünü ispatlarsa, satıcıdan tazminat talep edebilir. Bu talep:
- Maddi Tazminat:
- Alıcının taşınmazı devralamaması nedeniyle uğradığı doğrudan zararların karşılanmasıdır. Örneğin:
- Tapu işlemleri için yapılan masraflar,
- Taşınmazın kullanımından doğan kayıplar.
- Manevi Tazminat:
- Satıcının kötü niyetli davranışları veya alıcının güvenini kötüye kullanması nedeniyle yaşanan manevi zararların tazmin edilmesi sağlanır.
Şartlar:
- Satıcının kusuru ispatlanmalı,
- Alıcının uğradığı zararların somut delillerle ortaya konması gerekir.
6.4. Tapuya Tescil Talebi (İstisnai Durumlarda)
Her ne kadar harici satış sözleşmeleri şekil şartına aykırı olduğu için geçersiz kabul edilse de bazı özel durumlarda tapuya tescil talep edilebilir. Bu istisnalar şunlardır:
- Satıcının Tescil Taahhüdü:
- Eğer satıcı, taşınmazı tapuda devretme taahhüdünde bulunmuşsa ve alıcı bedeli ödemişse, mahkeme tapuya tescil kararı verebilir.
- Yargıtay İçtihatları:
- Yargıtay, alıcının iyi niyetli olması ve satış bedelini ödemiş olması durumunda, hakkaniyet gereği tescil kararına hükmedebilir.
6.5. İyiniyetli Alıcının Korunması
Türk hukukunda iyi niyetli alıcıların korunması, hukuki güvenliğin sağlanması açısından önemli bir ilkedir. Eğer alıcı:
- Satıcının taşınmazı devredeceği yönünde güvence vermesine dayanarak ödeme yapmışsa,
- Satıcının taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kötüye kullandığı ispatlanırsa,
mahkeme, alıcının haklarını korumak adına özel çözümler üretebilir.
Özetle Alıcının Hakları:
Tasfiye dışında alıcının özel talep hakları şunlardır:
- Ödenen bedelin iadesi (sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak),
- Faiz talebi (ödeme tarihinden itibaren),
- Maddi ve manevi tazminat talebi (uğranılan zararların karşılanması),
- Tapuya tescil talebi (istisnai durumlarda),
- İyi niyetli alıcının korunması (hukuki güvenlik ilkesine dayanarak).
Harici satış sözleşmelerinde alıcının haklarının tamamen ortadan kalkması söz konusu değildir. Tasfiye sürecinin yanı sıra alıcı, sebepsiz zenginleşme hükümlerine, tazminat taleplerine ve iyi niyet kurallarına dayanarak haklarını koruma altına alabilir. Ancak bu tür mağduriyetlerin önlenmesi için taşınmaz satışlarının mutlaka resmi şekil şartına uygun olarak tapuda yapılması büyük önem taşır.
7. Yargıtay’ın Harici Satışa Yönelik Görüşleri
Yargıtay, harici satış sözleşmelerine ilişkin verdiği kararlarla Türk hukuk uygulamasında önemli bir çerçeve çizmiştir. Taşınmaz satış sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmi şekil şartının aranması temel kuraldır. Ancak Yargıtay, dürüstlük kuralı, hakkaniyet ilkesi ve tarafların iyi niyeti doğrultusunda bazı özel durumlarda harici satış sözleşmelerine sınırlı etkiler tanımış ve uyuşmazlıkların çözümüne katkı sağlamıştır.
7.1. Yargıtay’ın Resmi Şekil Şartına Yaklaşımı
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre:
- Taşınmaz satışları, resmi şekil şartına tabi olup tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmeden yapılan satış sözleşmeleri geçersizdir.
- Resmi şekil şartına uyulmaması, sözleşmeyi kesin hükümsüz kılar ve mülkiyetin devri gerçekleşmez.
Örnek Karar:
Yargıtay, harici satış sözleşmelerinin tapuya tescil için yeterli olmadığını vurgulamıştır:
“Taşınmazın mülkiyeti, tapu siciline tescil ile devrolur. Resmi şekil şartına aykırı olarak yapılan harici satış sözleşmesi, mülkiyetin devrini sağlamaz ve geçersizdir.”
7.2. İyi Niyetli Alıcının Korunması
Yargıtay, alıcının iyi niyetli olması ve sözleşme gerekliliklerini yerine getirmesi durumunda, hakkaniyet ilkesi doğrultusunda alıcının haklarının korunması gerektiğini kabul etmiştir. Örneğin:
- Alıcı satış bedelini ödemiş ve taşınmazı fiilen kullanmaya başlamışsa, sebepsiz zenginleşme hükümleri devreye girer.
- Satıcının taşınmazı tapuda devretmeme borcu ihlal edilmişse, mahkeme alıcı lehine karar verebilir.
Örnek Karar:
“Alıcı, taşınmazın satış bedelini tamamen ödemişse ve taşınmazı kullanmaya başlamışsa, satıcının haksız zenginleşmesini önlemek adına ödenen bedelin iadesine veya tescil davası açma hakkına hükmedilir.”
7.3. Tescil Davalarında Yargıtay’ın Görüşü
Harici satış sözleşmelerinde alıcının tescil davası açma hakkı, Yargıtay kararları ile bazı özel durumlarda kabul edilmiştir:
- Satıcının Tescil Taahhüdü Varsa: Satıcı, taşınmazı tapuda devredeceğine dair açık bir taahhütte bulunmuşsa, alıcı mahkemeye başvurarak tescil talebinde bulunabilir.
- Kadastro ve İmar İşlemleri: Tapusuz taşınmazlarda veya kadastro çalışmaları tamamlanmamış taşınmazlarda, alıcının tescil talebi Yargıtay tarafından kabul görebilir.
Örnek Karar:
“Satıcının tescil taahhüdü ile taşınmazın alıcıya devredilmesi kararlaştırılmış ve alıcı sözleşme gerekliliklerini yerine getirmişse, hakkaniyet gereği tescil talebinin kabulü gerekir.”
7.4. Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Dayanma
Yargıtay, harici satış sözleşmelerinde alıcının uğradığı zararların giderilmesi amacıyla sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanmasını sıkça vurgulamaktadır. Buna göre:
- Alıcı, satış bedelini ödemişse ancak taşınmazı devralamamışsa, ödediği bedelin iadesini talep edebilir.
- Satıcının, alıcının ödediği bedeli iade etmemesi durumunda mahkeme, alıcı lehine karar verir.
Örnek Karar:
“Geçersiz sözleşme nedeniyle alıcının ödediği bedelin satıcı tarafından iadesi gerekir. Aksi takdirde sebepsiz zenginleşme söz konusu olur.”
7.5. Hakkaniyet İlkesinin Uygulanması
Yargıtay, hakkaniyet ilkesi doğrultusunda, bazı durumlarda harici satış sözleşmelerine sınırlı bir geçerlilik tanımıştır. Özellikle:
- Alıcının kötü niyetli olmadığı,
- Tarafların sözleşmenin ifası konusunda anlaşma sağladığı durumlarda,
mahkemeler şekil eksikliğini aşarak alıcının mağduriyetini gidermeye yönelik kararlar vermektedir.
Örnek Karar:
“Hakkaniyet gereği, bedeli ödemiş ve taşınmazı fiilen kullanmaya başlamış olan alıcının hakları korunmalıdır.”
7.6. Yargıtay’ın Tapusuz Taşınmazlara Yaklaşımı
Tapusuz taşınmazların harici satışlarında Yargıtay:
- Alıcının, taşınmazın tescil edilmesini isteme hakkını kabul etmektedir.
- Kadastro çalışmaları tamamlanınca alıcı, taşınmazın tescilini talep edebilir.
Örnek Karar:
“Tapusuz taşınmazın harici satışında, kadastro işlemleri tamamlandıktan sonra alıcının taşınmazı adına tescil ettirme hakkı doğar.”
Yargıtay’ın harici satış sözleşmelerine yönelik kararları, resmi şekil şartının geçerliliğini korumakla birlikte bazı istisnai durumlarda alıcının haklarının korunmasına yöneliktir. Özellikle:
- İyi niyetli alıcının korunması,
- Sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanması,
- Satıcının tescil taahhüdü,
- Hakkaniyet ilkesi çerçevesinde alıcının mağduriyetinin giderilmesi sağlanmaktadır.
Yargıtay’ın bu yaklaşımı, hukuki güvenliği sağlamak ve taşınmaz satışlarındaki mağduriyetleri önlemek amacı taşır. Ancak her durumda taşınmaz satışlarının resmi şekil şartına uygun olarak tapuda yapılması gerektiği unutulmamalıdır.
8. Sonuç: Taşınmaz Satışlarında Şekil Zorunluluğunun Önemi
Taşınmaz satış sözleşmelerinde resmi şekil şartı, Türk hukukunda hem mülkiyet güvenliğini sağlamak hem de taraflar arasında hukuki belirsizlikleri önlemek amacıyla getirilmiş temel bir zorunluluktur. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu'nun açık hükümleri uyarınca, taşınmaz devri ancak tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senet ile mümkündür. Bu şartın yerine getirilmemesi, sözleşmenin hukuken geçersiz sayılmasına ve tarafların mağduriyet yaşamasına neden olur.
8.1. Resmi Şekil Şartının Taşıdığı Önemi Özetlersek:
- Hukuki Güvenlik Sağlar:
- Tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi, taşınmazın mülkiyetinin devrini şeffaf ve güvenli hale getirir.
- Taraflar arasında doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.
- Tapu Sicilinin Güvenilirliğini Korur:
- Taşınmazların mülkiyet durumu tapu siciline işlenerek üçüncü kişiler açısından güvenli bilgi kaynağı oluşturur.
- Hakkaniyet İlkelerine Uygunluk:
- Resmi şekil şartı, alıcı ve satıcının bilinçli hareket etmelerini sağlar. Dolayısıyla hak kayıplarının en aza indirilmesini hedefler.
- Uyuşmazlıkları Azaltır:
- Resmi işlemler, hukuki delil niteliği taşıdığından, ileride ortaya çıkabilecek tazminat, tasfiye veya tescil davalarının önüne geçer.
- Tarafların Haklarını Korur:
- Alıcının ödediği bedelin korunması, satıcının da taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisinin açıkça belirlenmesini sağlar.
8.2. Harici Satışların Doğurduğu Riskler
Şekil şartına uyulmadan yapılan harici satışlar, hem alıcı hem de satıcı açısından büyük riskler taşır:
- Mülkiyet Devredilmez: Alıcı, resmi tescil yapılmadığı için taşınmaz üzerinde hak sahibi olamaz.
- Hak Kaybı Riski: Satıcının taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda, alıcının hak talebi geçersiz hale gelir.
- Uzun Yargı Süreçleri: Harici satışlardan doğan uyuşmazlıklar, mahkemeler aracılığıyla uzun ve maliyetli süreçlere yol açar.
8.3. Yargıtay’ın Görüşleri ve Uygulama
Yargıtay’ın kararları da resmi şekil şartının önemini vurgulamakla birlikte, bazı özel durumlarda iyi niyetli alıcıyı korumak adına hakkaniyet ve dürüstlük ilkeleri çerçevesinde çözüm getirmiştir. Ancak bu istisnai durumlar, resmi şekil şartının ortadan kalktığı anlamına gelmez.
8.4. Sonuç Değerlendirmesi
Taşınmaz satışlarında şekil zorunluluğu, hem mülkiyet hakkının devrini güvence altına almak hem de hukuki belirsizlikleri önlemek için hayati bir önem taşır. Şekil şartına uyulmadığı durumlarda ortaya çıkan harici satış sözleşmeleri:
- Taraflar açısından riskli,
- Hukuki açıdan hükümsüz,
- Uygulamada zaman kaybına ve mağduriyetlere yol açmaktadır.
Bu nedenle, taşınmaz satışlarının mutlaka tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek yapılması gerekmektedir. Resmi şekil şartına uyulması, hem alıcı hem de satıcı açısından güvenli ve hukuka uygun bir sürecin temel taşıdır.