Oturma hakkı, diğer bir adıyla sükna hakkı, bir kişinin başkasına ait taşınmaz üzerinde konut olarak kullanma yetkisine sahip olmasını sağlayan sınırlı ayni bir haktır. Türk Medeni Kanunu kapsamında düzenlenen oturma hakkı, intifa hakkının bir alt türü olup hak sahibine, taşınmazı yalnızca konut amaçlı kullanma izni verir. Başkasına devredilemeyen ve mirasçılara geçmeyen oturma hakkı, taşınmaz mülkiyetine sahip olmadan konut ihtiyacını karşılayan etkili bir hukuki çözümdür. Bu makalede, oturma hakkının kurulma şartları, kapsamı, sona erme nedenleri ve aile hukuku ile miras hukukunda nasıl bir yer tuttuğu tüm yönleriyle ele aldık.
1. Oturma (Sükna) Hakkı Nedir?
Oturma hakkı, bir kişinin başkasına ait bir taşınmaz üzerinde oturmaya elverişli bir yapı veya yapının bir bölümü üzerinde konut olarak yararlanma yetkisini ifade eder. Diğer adıyla sükna hakkı olarak bilinen bu hak, Türk Medeni Kanunu (TMK) m.823 uyarınca bir sınırlı ayni hak olarak tanımlanır ve sadece konut amacıyla kullanılabilir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara intikal etmez. Bu özellikleriyle oturma hakkı, sadece hak sahibi tarafından bizzat kullanılabilir ve bir üçüncü kişiye kiralanamaz veya devredilemez. Oturma hakkı, intifa hakkının bir türü olarak değerlendirilir ve TMK m.823 uyarınca, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır. Oturma hakkının kapsamı sınırlı olup, hak sahibine yalnızca oturma ve konut olarak kullanma yetkisi verir. Örneğin, bu hak kullanılarak ticari faaliyet yapılamaz veya yapı başka amaçlarla kullanılamaz.
2. Oturma Hakkının Kapsamı ve Özellikleri
Oturma hakkının kapsamı, hak sahibinin kişisel ihtiyaçları doğrultusunda belirlenir. Bu hak, hak sahibine mülkün tamamında veya bir bölümünde konut olarak kullanma yetkisi verir. Ancak, hak sahibinin aile ve ev halkını da kapsayıp kapsamayacağı, sözleşme veya hukuki işleme bağlıdır. Eğer sözleşmede hak sahibinin ailesi ve ev halkı da belirtilmişse, bu durumda birlikte oturma hakkına sahip olurlar. Ancak hak sadece hak sahibinin şahsına özgülenmişse, hak sahibi yalnızca kendisi bu haktan yararlanabilir. Oturma hakkı, hak sahibine yalnızca konut olarak kullanma hakkı sağlar ve başkasına kiraya verilemez veya devredilemez. Oturma hakkı, yalnızca oturmaya elverişli yapılar üzerinde kurulabilir. Örneğin, bir binanın bir odasında veya binanın bir bölümünde oturma hakkı tesis edilebilir. Ancak bu hakkın konusu olan yapı, baraka, kulübe gibi oturmaya uygun olmayan yapılar üzerinde kurulamaz.
3. Oturma Hakkının Devredilemez ve Mirasçılara Geçmez Olması
Oturma hakkının en önemli özelliklerinden biri, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçemez olmasıdır. Yani, hak sahibi oturma hakkını bir başkasına devredemez veya bu hakkı miras yoluyla başkalarına bırakamaz. Bu özellik, oturma hakkını intifa hakkından ayırır. İntifa hakkı, hak sahibine kullanım ve yararlanma yetkisi verirken, başkasına devredilebilir bir haktır. Ancak oturma hakkı, yalnızca hak sahibi tarafından bizzat kullanılabilecek bir sınırlı ayni haktır. Bu durum, oturma hakkını daha kişisel ve bireye özgü bir hale getirir. Hak sahibinin vefatı durumunda oturma hakkı sona erer ve taşınmaz üzerindeki hakları tamamen sona erer. Bu nedenle oturma hakkı devredilmek istendiğinde, intifa hakkı gibi daha esnek bir hak tercih edilmelidir.
4. Oturma Hakkının Yalnızca Gayrimenkuller Üzerinde Kurulabilmesi
Oturma hakkı, yalnızca gayrimenkuller üzerinde kurulabilir; yani bir arsa, konut veya işyeri gibi taşınmazlar üzerine tesis edilebilir. Oturma hakkı, taşınmaz bir mal üzerinde konut olarak kullanma hakkı sağladığından, menkuller veya taşınabilir haklar üzerinde oturma hakkı kurulması mümkün değildir. Örneğin, bir aracın üzerinde veya bir başka menkul üzerinde oturma hakkı tesis edilemez. Bu durum, oturma hakkının taşınmazlarla sınırlı olmasını ve yalnızca konut olarak kullanılabilecek taşınmazlar üzerinde uygulanmasını gerektirir. Konut olarak kullanılacak taşınmazın belirli bir güvenlik ve yaşama standardına uygun olması da oturma hakkının koşullarından biridir.
5. Oturma Hakkının Kurulması Yöntemleri
Oturma hakkının kurulabilmesi için çeşitli yöntemler vardır. Bu yöntemler arasında sözleşme, tek taraflı hukuki işlem ve mahkeme kararı bulunmaktadır. Bu üç yöntemle de oturma hakkı tesis edilebilir ve her bir yöntemin farklı prosedürleri vardır. Bu hak, tapu siciline kaydedildiğinde hukuki olarak geçerli kabul edilir ve koruma altına alınır.
6. Oturma Hakkının Sözleşmeyle Kurulması
Oturma hakkı en yaygın olarak sözleşme yoluyla kurulmaktadır. Taşınmaz malikler ve hak sahipleri arasında yapılan resmi bir sözleşme ile oturma hakkı tesis edilebilir. Bu durumda, tapu sicil memuru tarafından resmi bir senet düzenlenir ve oturma hakkı tapuya tescil edilerek geçerli hale gelir. Sözleşme yoluyla tesis edilen oturma hakkı, tarafların karşılıklı rızasına dayalı olarak gerçekleştirilir ve bu durumda hak sahibi belirli bir süre veya süresiz olarak konut kullanma yetkisine sahip olur. Tapuya tescil edilmesi, oturma hakkının üçüncü kişilere karşı da korunmasını sağlar. Resmi bir sözleşmeyle tapuya tescil edilen bu hak, hukuki olarak tam güvence sağlar ve hak sahibine konut üzerinde kalıcı bir kullanım hakkı tanır.
7. Oturma Hakkının Tek Taraflı Hukuki İşlemle Kurulması
Oturma hakkı, tek taraflı bir hukuki işlemle de kurulabilir. Örneğin, bir mirasbırakan, vasiyetname yoluyla bir taşınmaz üzerinde oturma hakkı tesis edebilir. Bu durumda, mirasbırakanın isteği doğrultusunda belirlenen kişi, mirasbırakanın ölümünden sonra oturma hakkını elde eder. Bu tek taraflı hukuki işlem, belirli koşullar altında geçerli kabul edilir ve yine tapuya tescil edilmesi gerekmektedir. Tek taraflı hukuki işlemler, hak sahibinin doğrudan bir irade beyanı ile gerçekleştiği için, tarafların karşılıklı anlaşma zorunluluğu bulunmaz. Vasiyetname yoluyla tesis edilen oturma hakkı, hak sahibinin şahsına özgü bir kullanım hakkı sunar ve mirasçıya konut üzerinde oturma yetkisi verir.
8. Mahkeme Kararı ile Oturma Hakkının Kurulması
Oturma hakkı mahkeme kararı ile de tesis edilebilir. Özellikle aile hukuku ve boşanma davalarında, mahkeme kararıyla bir eş lehine oturma hakkı verilebilir. Örneğin, boşanma protokolünde, bir eşin konut üzerinde oturma hakkına sahip olması kararlaştırılabilir ve bu karar aile mahkemesi tarafından onaylandığında hukuken geçerli hale gelir. Mahkeme kararı ile kurulan oturma hakkı, tapuya tescil edilerek yasal güvence altına alınır. Mahkemelerin verdiği bu tür kararlar, özellikle boşanma veya aile hukuku çerçevesinde, eşlerden birinin diğerine karşı güvenli bir yaşam alanı sunmasını sağlar. Bu tür durumlarda oturma hakkı, hak sahibinin konut üzerinde yaşama ve kullanma hakkını güvence altına alır.
9. Oturma Hakkının Sınırları ve Kullanım Şekli
Oturma hakkının sınırları ve kullanım şekli, Medeni Kanun’da açıkça belirlenmiştir. Oturma hakkı, konut olarak kullanılmak üzere sınırlı bir ayni hak olarak tanımlandığından, hakkın kapsamı yalnızca oturmaya yönelik yetkilerle sınırlıdır. Bu hak, mülkiyet haklarının bir bölümünü içerir ancak tam bir mülkiyet yetkisi sağlamaz; hak sahibi, konutu sadece yaşam alanı olarak kullanabilir. Örneğin, oturma hakkı sahibinin bu konutta ticari bir faaliyet yürütmesi, işyeri açması veya bu konutu kiraya vermesi mümkün değildir. Oturma hakkının sınırlandırılması, taşınmazın belirli bir bölümünde de kurulabilir. Örneğin, hak sahibi bir evin yalnızca belirli bir odasında oturma hakkına sahip olabilir. Bu durumda, ortak alanlar (mutfak, banyo vb.) malik ile birlikte kullanılabilir. Oturma hakkının sınırları, hak sahibinin yalnızca konut olarak faydalanmasını sağlayarak, hakkın amacına uygun bir şekilde kullanımını temin eder.
10. Oturma Hakkının Hak Sahibinin Aile ve Ev Halkını Kapsaması
Oturma hakkı, hak sahibinin aile ve ev halkını da kapsayabilir. Eğer oturma hakkının sadece hak sahibine özgülenmediği belirtilmişse, hak sahibi ailesi ve ev halkı ile birlikte bu haktan yararlanabilir. Bu durumda hak sahibi, konutu aile üyeleriyle paylaşabilir, ancak bu paylaşımın konut dışında gelir getirici faaliyetlere yöneltilmesi mümkün değildir. Ayrıca, oturma hakkının hak sahibine özgülenmiş olması halinde, bu hak sadece hak sahibine tanınır ve ailesi veya ev halkı bu hakka dahil edilmez. Bu tür durumlarda, yalnızca hak sahibi konutta yaşam hakkına sahiptir. Oturma hakkının bu esnek yapısı, kişisel ihtiyaçlara göre düzenlenebilmesini ve kullanım alanının belirlenmesini sağlar.
11. Oturma Hakkının Bedelli veya Bedelsiz Tesis Edilmesi
Oturma hakkı bedelli veya bedelsiz olarak tesis edilebilir. Bu durum, taraflar arasında yapılan sözleşme veya hukuki işleme göre değişiklik gösterebilir. Oturma hakkının bedelli tesis edilmesi durumunda, hak sahibi malike belirlenen bir bedel ödemekle yükümlüdür. Bu bedel, resmi tapu senedinde belirtilir ve sözleşmenin temel unsurlarından biri olarak kabul edilir. Bedelsiz olarak tesis edilen oturma hakkı ise, hak sahibinin herhangi bir ücret ödemeden konutu kullanabilmesi anlamına gelir. Bu, özellikle aile içi ilişkilerde veya miras bırakanın vasiyeti doğrultusunda sıkça görülen bir durumdur. Ancak her iki durumda da oturma hakkı resmi olarak tapuya tescil edilmeli ve belirli koşullara uygun olarak kurulmalıdır.
12. Oturma Hakkının Sona Erme Sebepleri
Oturma hakkı belirli durumlarda sona erebilir. Oturma hakkının sona erme sebepleri arasında, hakkın konusu olan taşınmazın yok olması, oturma hakkının süresinin dolması, kamulaştırma, hak sahibinin ölümü, mahkeme kararı ve rızai terkin yer alır. Bu sebepler, hak sahibinin oturma hakkını kaybetmesine ve taşınmaz üzerindeki konut kullanımının sona ermesine yol açar. Oturma hakkının sona ermesiyle birlikte, taşınmaz üzerindeki tüm haklar da sona erer ve malik yeniden taşınmazın tam mülkiyet hakkına sahip olur. Özellikle hak sahibinin ölümü durumunda, oturma hakkı sona erer ve mirasçılara geçmez.
13. Oturma Hakkının Ortadan Kalkması
Oturma hakkı, yalnızca oturmaya elverişli taşınmazlar üzerinde kurulabildiğinden, taşınmazın yok olması halinde oturma hakkı da sona erer. Örneğin, oturma hakkının tesis edildiği bir binanın doğal afet nedeniyle yıkılması durumunda, hak sahibinin konuttan yararlanma imkanı ortadan kalkar ve bu nedenle oturma hakkı sona erer. Bu gibi durumlarda, hakkın devamı mümkün olmadığı için, yasal olarak oturma hakkı düşmüş sayılır. Oturma hakkının sona ermesi, hak sahibine herhangi bir tazminat hakkı tanımaz. Çünkü, hakkın temel amacı, taşınmazın varlığına bağlıdır ve taşınmaz yok olduğunda bu hak otomatik olarak ortadan kalkar.
14. Oturma Hakkının Süre Dolması ile Sona Ermesi
Oturma hakkı, belirli bir süre için kurulmuşsa, sürenin dolması ile kendiliğinden sona erer. Örneğin, bir kişinin bir ev üzerinde 10 yıl süreyle oturma hakkına sahip olması kararlaştırılmışsa, bu sürenin sonunda hak sona erer. Sürenin dolması ile birlikte, hak sahibinin taşınmaz üzerindeki konut kullanma yetkisi ortadan kalkar. Süre dolumu ile sona eren oturma hakkı, tekrar kurulmak istenirse yeni bir sözleşme veya hukuki işlem yapılması gerekmektedir. Hak sahibinin bu süre sonunda taşınmazı boşaltması ve malik ile yeni bir anlaşmaya varması gerekir.
15. Kamulaştırma Halinde Oturma Hakkının Sona Ermesi
Oturma hakkı, taşınmazın kamulaştırılması halinde de sona erer. Kamulaştırma, devletin kamu yararı amacıyla taşınmazı malikten almasıdır ve bu durumda oturma hakkı da sona ermiş olur. Kamulaştırma nedeniyle taşınmaz üzerindeki tüm ayni haklar son bulur ve hak sahibi, kamulaştırma bedeli üzerinde hak talebinde bulunabilir. Kamulaştırmanın ardından taşınmaz tekrar malike iade edilirse, oturma hakkı da yeniden tesis edilebilir. Ancak, taşınmazın kalıcı olarak kamulaştırılması durumunda, hak sahibinin oturma hakkı tamamen sona erer ve yeniden tesis edilmesi mümkün olmaz.
16. Oturma Hakkı Sahibinin Ölümü ile Hakkın Sona Ermesi
Oturma hakkı, hak sahibinin ölümü ile sona erer. Bu durum, oturma hakkının kişiye özgü bir hak olmasından kaynaklanmaktadır. Hak sahibi vefat ettiğinde, oturma hakkı otomatik olarak düşer ve mirasçılara geçmez. Bu özellik, oturma hakkının devredilemez ve şahsa bağlı bir hak olmasının doğal bir sonucudur. Hak sahibinin ölümü ile sona eren oturma hakkı, taşınmaz üzerinde yeniden tesis edilmek istenirse, malik tarafından yeni bir hak sahibine oturma hakkı sağlanabilir. Ancak bu durumda yeni bir hukuki işlem gerekecektir.
17. Aile Hukukundan Doğan Oturma Hakkı
Aile hukukunda, eşlerden birinin ölümü halinde sağ kalan eşin konut üzerinde oturma hakkına sahip olması mümkündür. Türk Medeni Kanunu'nun 240. maddesine göre, sağ kalan eş, ölen eşine ait olan ve birlikte yaşadıkları konut üzerinde katılma alacağına mahsup edilmek suretiyle oturma hakkı tanınmasını talep edebilir. Bu hak, sağ kalan eşin eski yaşam standartlarını sürdürebilmesi ve ekonomik olarak desteklenmesi amacıyla düzenlenmiştir. Aile hukukundan doğan bu oturma hakkı, katılma alacağına veya miras hakkına karşılık olarak tanınır. Bu durumda, sağ kalan eş, miras payını talep etmek yerine, aile konutu üzerinde yaşam hakkına sahip olur. Bu hak, Aile Mahkemesi tarafından onaylanan bir kararla tesis edilerek tapuya tescil edilir.
18. Miras Hukukundan Doğan Oturma Hakkı
Miras hukuku kapsamında da oturma hakkı tanınabilir. Eşlerden birinin ölümü halinde, sağ kalan eşin birlikte yaşadıkları konut üzerinde oturma hakkı talep etmesi mümkündür. Türk Medeni Kanunu’nun 652. maddesi uyarınca, sağ kalan eş, aile konutu ve ev eşyası üzerinde mülkiyet veya intifa hakkı talep edebilir. Haklı bir sebebin varlığı halinde ise mülkiyet yerine oturma hakkı tanınmasına da karar verilebilir. Miras hukuku bağlamında doğan oturma hakkı, Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından değerlendirilir. Mahkeme, sağ kalan eşin talebini inceleyerek haklı gerekçeler bulunduğunda, aile konutunda oturma hakkı tesis edebilir. Bu hak, miras hakkına mahsuben tanındığı için sağ kalan eşin mülkiyet yerine konut üzerinde konut olarak yararlanma hakkını içerir. Böylece, sağ kalan eşin yaşam standartlarının korunması ve aile konutunda ikamet etmesi sağlanmış olur.
Oturma Hakkının Hukuki Niteliği ve Önemi
Oturma (sükna) hakkı, bireyin konut ihtiyacını karşılamak amacıyla geliştirilmiş önemli bir hukuki düzenlemedir. Mülkiyet haklarından bağımsız olarak yalnızca konut olarak kullanılabilecek bu hak, kişiye özel bir nitelik taşır ve şahsa bağlıdır. Devredilemez, mirasçılara geçmez ve yalnızca hak sahibi tarafından kullanılabilir. Oturma hakkının kurulması, tapuya tescil edilerek sağlanır ve bu, hak sahibine yasal güvence sağlar. Oturma hakkı, aile ve miras hukukunda da önemli bir yere sahiptir. Özellikle boşanma veya miras davalarında, sağ kalan eşe veya ihtiyaç sahibi bir mirasçıya oturma hakkı tanınarak ekonomik ve sosyal destek sağlanabilir. Bu yönüyle oturma hakkı, hukukun sosyal ve ekonomik yaşama uyum sağlayan bir yapıya sahip olduğunu gösterir. Sonuç olarak, oturma hakkı taşınmaz mülkiyeti açısından sınırlı bir ayni hak olarak öne çıkmakta ve hak sahibine sadece konut amaçlı bir kullanım sağlamaktadır. Bu hak, günümüz hukuki sisteminde konut ihtiyacını karşılamanın yanında, sosyal destek unsuru olarak aile bireylerinin yaşam standartlarını koruma amacını da taşır.