Gayrimenkul hukuku, eşya hukukunun derinlemesine bir uzantısı olarak, taşınmazlarla ilgili konuların ele alındığı özelleşmiş bir hukuk dalıdır. Bu alanda, konut, apartman, arazi ve diğer taşınmazlarla ilgili meydana gelen hukuki anlaşmazlıkların çözümlendiği davalara tanık olunur.
Gayrimenkul hukukunun ele aldığı ana dava türleri arasında; istihkak, kamulaştırma, ortaklığın giderilmesi, kira bedeli belirleme ve tahliye, tapu iptal ve tescil davalı işlemleri bulunmaktadır. Bu alanda, özellikle tapu tescil ve iptali konusunda davalara sıkça rastlanmaktadır.
Gayrimenkul hukuku uzmanları, bu süreçte bireylerin yanında olarak, doğru danışmanlık ve rehberlik hizmetleri sunar. Gayrimenkulün korunması, hukuki süreçlerin takip edilmesi ve hakların en iyi şekilde savunulması için avukatların katkısı büyük önem taşır. Uzman gayrimenkul avukatları, mülkiyet hakkı olan taşınmazların korunmasını sağlar, hatalı işlemlerin önüne geçer ve bireylerin hukuki haklarını en iyi şekilde korur. Gayrimenkul hukukunun ince detaylarına hakim olmak, bu süreçteki davalarda avantaj sağlar.
Gayrimenkul hukukunda yürütülen davalarda, genellikle detaylı incelemeler ve uzun süreli süreçler söz konusudur. Bu, sürecin yakından takip edilmesini ve profesyonel bir hukuki destek alınmasını gerekli kılar. Gayrimenkul avukatları, kira anlaşmazlıklarından, inşaat sözleşmelerine, proje anlaşmalarına kadar geniş bir yelpazede hizmet verirler.
Gayrimenkul sektöründe, belirli taşınmaz türleriyle ilgili uzmanlaşmış avukatlar da bulunmaktadır. Örneğin, araziyle ilgili bir hukuki problem yaşandığında, bu alanda deneyimli ve arazi davalarına odaklanan bir avukatın hizmetleri, davanın daha etkili ve hızlı bir şekilde sonuçlanmasına yardımcı olabilir. Bu nedenle, gayrimenkul hukukunda yaşanılan sorunlar için uzmanlık alanına özel avukatlardan destek almak büyük fayda sağlar.
Gayrimenkul Hukukunda Karşılaşılan Başlıca Dava Türleri
Gayrimenkul hukuku, eşya hukukunun özelleşmiş bir alt dalı olarak, taşınmazlarla ilgili karmaşık ve detaylı meselelere odaklanır. Bireylerin yaşamında taşınmazlarla ilgili ortaya çıkan anlaşmazlıkların çözümünde bu alanda uzmanlaşmış avukatlara başvurulması sıklıkla görülür. Gayrimenkul hukukunda ele alınan bazı temel dava türleri şunlardır:
1. Tapu kaydıyla ilgili düzenlemeler, tapu iptal ve tescil davaları
2. Hak iddia edilen taşınmazla ilgili istihkak davaları
3. Devlet veya kamu tüzel kişilerinin taşınmazları elinde bulundurma süreçlerine dair kamulaştırma davaları
4. Kiralık taşınmazlarla ilgili kira bedelinin belirlenmesi ve tahliye süreçlerine dair kira davaları
5. Birden fazla kişi arasındaki mülkiyet ortaklığının sonlandırılmasına yönelik izale-i şuyu davaları
Gayrimenkul hukukunda ele alınan bu dava türleri, farklı hukuk dallarının kesişim noktalarında da bulunabilir. Özellikle tapu tescil davaları, bireylerin mağduriyeti, aldatılma veya taşınmazın gerçek değerinin altında bir bedelle satılması gibi durumlarda, Türk Borçlar Kanunu gibi diğer yasal düzenlemelerle birleşik bir şekilde ele alınır. Bu nedenle, gayrimenkul hukukundaki davalarda, konunun tüm yönleriyle değerlendirilmesi ve en uygun hukuki stratejilerin belirlenmesi için uzman bir gayrimenkul avukatının desteğini almak büyük önem taşır. Uzman avukat, hem hukuki süreçleri yönetmede hem de bireyin haklarını en iyi şekilde korumada kritik bir rol oynar.
1. Tapu Davaları Hakkında Genel Bilgilendirme
Tapu, bir taşınmazın mülkiyetini gösteren resmi belgedir. Ancak bazen tapu kayıtlarında hatalar veya hukuka aykırılıklar olabilir. İşte bu tür durumlar tapu davalarının doğmasına neden olur. Bu davalar, genelde tapunun iptali ve yeni bir tapunun tescili talepleriyle birlikte açılır.
Tapu İptal ve Tescil Davası
Bu dava türü, bir taşınmazın mülkiyet hakkını elinde bulunduran kişi veya kişilere karşı açılır. Mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiası üzerine kurulu bu davalar, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılmalıdır. Yani, bir taşınmazın İstanbul'da bulunması halinde, bu dava İstanbul'daki ilgili mahkeme tarafından ele alınır. Dava sürecinde genellikle Asliye Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.
Davanın içeriğine bağlı olarak bilirkişi incelemesi talep edilebilir. Bu inceleme, tapu kaydındaki hukuka aykırılığın ve taşınmazın durumunun tespit edilmesi için gereklidir.
Dava Açılmasını Gerektiren Durumlar: Tapu iptal ve tescil davasını gerektiren bazı temel nedenler şunlardır:
• Hukuki Ehliyetin Olmaması: Tapunun üzerine kayıtlı olan kişinin hukuki ehliyeti bulunmuyorsa, yani kanuni olarak mülkiyet hakkı elde edemeyecek durumdaysa, bu bir dava nedeni olabilir.
• Vekaletin Kötüye Kullanılması: Taşınmazın mülkiyet hakkının, bir kişi adına hareket eden bir vekil tarafından kötü niyetle veya hukuka aykırı bir şekilde elde edilmiş olması.
• Mirastan Mal Kaçırma: Miras bırakanın ölümünden sonra mirasçıların haklarına aykırı olarak taşınmazın tapusunun hukuka aykırı bir şekilde değiştirilmesi.
• İmar Uygulamasındaki Hatalar: Taşınmazın imar durumuyla ilgili yapılan yanlışlıklar sebebiyle tapuda hukuka aykırılık oluşması.
2. İstihkak Davaları Hakkında Genel Bilgilendirme
Bir gayrimenkulün hukuka aykırı şekilde işgal edilmesi durumunda, mülkiyet hakkına sahip kişi veya kişilerin başvurabileceği dava türü istihkak davasıdır. Bu dava, mülkiyet hakkının iadesini amaçlar.
Uygulama Alanı
İstihkak davası, genellikle taşınmaz mülkiyeti üzerinde hak iddia eden farklı kişiler arasındaki uyuşmazlıkları çözümlemek için kullanılır. Davanın uygulanabilirliği Medeni Hukuk ile birlikte bazı özel kanunlarla sınırlandırılmıştır.
Yetkili Mahkeme
Hangi mahkemenin yetkili olacağı, taşınmazın değerine ve niteliğine göre değişebilir. Genellikle Asliye Hukuk Mahkemeleri veya Sulh Hukuk Mahkemeleri bu tür davaları ele alır.
Davanın Açıldığı Yer
İstihkak davası, haksız işgal iddiası bulunan taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili mahkemede açılmalıdır.
Dava Hakkı
İstihkak davası açma hakkı, haksız yere gayrimenkulü elinden alınan kişiye veya bu kişinin mirasçılarına aittir. Özellikle, mülkiyeti tanınmış ve tapuda kayıtlı olan kişiler veya bu kişilerin mirasçıları bu dava türünü açabilirler.
Zaman Aşımı
İstihkak davaları, hak iddia davaları arasında yer aldığı için genellikle zaman aşımı süreleri uygulanmaz. Bu özelliği, mülkiyet hakkının sürekli bir hak olmasından kaynaklanır.
3. Kamulaştırma Davaları Hakkında Genel Bilgilendirme
Kamulaştırma, bir devletin özel mülkiyet hakları dahilinde olan bir taşınmazı, kamusal yarar için satın alması ya da el koyması eylemidir. Anayasa'da da belirtildiği üzere, devlet bu tür eylemler için yasal bir yetkiye sahiptir. Ancak bu eylem, birçok detayı ve hukuki süreci beraberinde getirir.
Kimler Kamulaştırma Davası Açabilir?
Kamulaştırma süreci genellikle devlet tarafından başlatılır. Ancak bu sürece itiraz etmek veya tazminat talep etmek isteyen mülkiyet sahibi, kamulaştırma davası açabilir. Bu tür davalarda, gayrimenkul hukuku konusunda uzmanlaşmış avukatlarla çalışmak avantajlı olabilir.
Hangi Taşınmazlar Kamulaştırma Kapsamına Girer?
Her ne kadar araziler ve arsalar kamulaştırma süreçlerinin merkezinde yer alsa da, apartman daireleri, binalar ve diğer taşınmaz mülkiyetler de kamulaştırma kapsamında olabilir.
Kamulaştırma Türleri Nelerdir?
a. Acele Kamulaştırma:
Kamusal yararın aciliyeti durumunda, devletin bir taşınmaza hızla el koyma sürecidir. Bu süreç genellikle olağan kamulaştırma sürecinden çok daha hızlı ilerler.
b. Kısmı Kamulaştırma
Bir taşınmazın sadece belirli bir kısmının kamulaştırılmasını ifade eder. Bu sürecin ardından, kalan taşınmazın değerinde bir artış veya azalma olabilir. Değerdeki bu fark, kamulaştırma tazminatında dikkate alınır.
c. Trampa Yolu ile Kamulaştırma
Bu yöntemde, kamulaştırılacak olan taşınmaz, kamulaştırma sürecini başlatan kamu kurumunun sahip olduğu başka bir taşınmazla değiştirilir.
4. Kira Davaları Hakkında Genel Bilgilendirme
Kira davaları, kiralanan taşınmazlarla ilgili ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümlendiği davalardır. Bu davalarda genellikle kiracı ile taşınmaz sahibi arasındaki hukuki ilişkiler ele alınır. İşte kira davaları hakkında bilinmesi gereken temel bilgiler:
Kira Bedeli Belirlenmesi Davası
Bu dava türünde, kira bedelinin ne olacağı konusunda taraflar arasında anlaşmazlık olduğunda başvurulabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddeleri, kira artışının nasıl yapılacağını düzenler. Eğer taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, bu dava türü ile mahkeme kira bedelini belirleyebilir.
Tahliye Davaları
Bu dava türü genellikle kira sözleşmesinin şartlarına uyulmadığında başlatılır. Örneğin, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, taşınmazın usulsüz kullanımı veya sözleşme şartlarına uyulmaması gibi durumlar tahliye davasının başlatılmasına neden olabilir.
Tahliye nedenleri şunlar olabilir:
• İhtiyaç Tahliyesi: Taşınmaz sahibinin kendisi veya birinci dereceden yakınları için taşınmazı ihtiyaç duyması.
• Yeniden İnşa ya da Esaslı Onarım: Taşınmazın yeniden inşa edilmesi ya da esaslı onarım yapılması gerektiğinde.
• İki Haklı İhtar: Kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar alması.
• Aynı Belediye Sınırları İçerisinde Meskeni Bulunma: Kiracının ya da eşinin aynı belediye sınırları içinde başka bir meskeni bulunması.
• Fuzuli İşgal: Kiracının taşınmazı usulsüz bir şekilde işgal etmesi.
Kira davaları, kiracı ve taşınmaz sahibi arasındaki hukuki ilişkileri düzenleyen önemli bir dava türüdür. Bu tür davalarda başarılı olabilmek için deneyimli bir gayrimenkul hukuk uzmanından yardım almak faydalıdır.
5. İzaley-i Şuyu Davaları Hakkında Genel Bilgilendirme
İzaley-i Şuyu davaları, bir malın birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahip olunduğu durumlarda, bu ortaklığın sonlandırılması için açılan davalardır. Ortaklığın giderilmesi davaları, taşınır ya da taşınmaz mallarla ilgili olarak açılabilir. İşte bu dava türüne ilişkin bazı önemli noktalar:
Kimler Dava Açabilir?
Ortak olan her birey, bu dava türünü açabilir. Tek başına bir ortak dava açabileceği gibi, birden fazla ortak da bu davayı ortaklaşa açabilir.
Yetkili ve Görevli Mahkeme:
İzaley-i Şuyu davalarına bakma yetkisi Sulh Hukuk Mahkemelerine aittir. Dava, malın (taşınmazın) bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılmalıdır.
Davanın İki Temel Yolu:
a. Aynen Taksim
Ortaklıkta olan malın, fiziksel olarak paylaştırılmasıdır. Örneğin, bir arsanın eşit parçalara bölünmesi.
b. Satış Yoluyla Taksim
Ortaklıkta olan malın satılması ve elde edilen gelirin ortaklar arasında bölüştürülmesi yöntemidir.
Dava Süreleri ve Takip:
Gayrimenkul ile ilgili davalarda, özellikle izaley-i şuyu davalarında, birçok değişken ve detay bulunabilir. Bu sebeple dava süreleri, davanın içeriğine ve karşılaşılan istisnai durumlara bağlı olarak uzayabilir. Dava sürecinde belirli başvuru ve itiraz sürelerine riayet edilmesi esastır; bu sürelerin kaçırılması dava sonucunu olumsuz etkileyebilir.
İzaley-i şuyu davaları, özellikle taşınmaz malların ortak mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkları çözmek amacıyla açılır.
Gayrimenkul Davalarında Avukat Seçiminin Önemi
Gayrimenkul hukuku, karmaşık bir alan olup, dava süreçlerinin sıkı takip edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle tecrübeli ve gayrimenkul davaları alanında uzmanlaşmış bir avukatla çalışmak dava sonucunu net şekilde olumlu etkileyecektir.