Kentsel dönüşüm, Türkiye’de son yıllarda gündemi çok sık meşgul eden bir konudur. Bu kavram, “6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile resmi bir çerçeveye kavuşmuştur. Bu kanunun birinci maddesi, kentsel dönüşümün esas amacını, potansiyel afet tehdidi altındaki bölgelerdeki veya bu bölgeler dışındaki riskli binaların daha güvenli ve sağlam hale getirilmesi olarak belirtir.
Riskli Alan ile Riskli Yapı Arasındaki Fark Nedir?
Kanunun ifade ettiği "riskli alan", potansiyel doğal afetler nedeniyle ya zemin özellikleri ya da üzerindeki yapıların durumu sebebiyle can ve mal güvenliği açısından tehlike arz eden ve bu nedenle Cumhurbaşkanınca belirlenen alanlara denir. "Riskli yapı" ise, kullanım ömrünü doldurmuş veya ağır hasar alma ihtimali bulunan binaları kapsar.
Kentsel Dönüşüm Sürecinin Başlangıcı: Riskli Yapı Tespiti
Kentsel dönüşüm sürecinin ilk aşaması, risk altındaki binaların tespiti ile başlar. Bu tespit, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'ne göre belirlenen kurumlar aracılığıyla gerçekleştirilir.
Riskli Yapı: Tanımı ve Özellikleri
Bir binanın kentsel dönüşüme dahil edilebilmesi için ya ekonomik ömrünü doldurmuş olması ya da ciddi bir hasar riski taşıması gerekmektedir. Ancak bu tespitin bilimsel ve teknik verilere dayandırılarak yapılması zorunludur.
Riskli Yapı Tespiti: Kimler, Hangi Yapılar İçin Başvurabilir?
Riskli yapı tespiti, genellikle insanların yaşadığı veya malzeme depoladığı binalar için yapılır. Ancak, hâlâ inşaat aşamasında olan veya terk edilmiş binalar bu tespitin dışında tutulmuştur. Tespit talebinde bulunma hakkı ise genellikle bina sahiplerine veya yasal temsilcilere aittir. Eğer bir arsa üzerinde, tapu kütüğünde belirtilmiş bir yapı varsa ve bu yapı bir başkasına aitse, riskli yapı tespitini talep etme yetkisi bu şerhin sahibindedir.
Riskli yapının belirlenmesi süreci, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, yerel belediyeler, il özel idareleri ya da Bakanlık tarafından yetkilendirilen organizasyonlar aracılığıyla gerçekleştirilir. İlgili bireyler, bu yetkili organlara başvurarak yapılarının risk altında olup olmadığını değerlendirilmesini isteyebilirler.
Bazı durumlarda Bakanlık ya da ilgili İdare, binanın sahiplerine ya da yasal temsilcilerine belirli bir süre zarfında riskli yapı değerlendirmesi yaptırmalarını talep edebilir. Belirlenen süre içerisinde bu değerlendirme yapılmazsa bakanlık veya İdare doğrudan bu değerlendirmeyi üstlenir. Bakanlık, gerekli gördüğünde bu değerlendirmenin yapılması için İdareye de süre tanıyabilir.
Eğer riskli yapı değerlendirmesi, bina sahipleri tarafından yapılmadan, doğrudan Bakanlık veya İdare tarafından gerçekleştirilirse, bu sürecin masrafları bina sahipleri tarafından paylaşılır. Bu masrafların ödenmesi için belirtilen süre içinde ödenmesi zorunludur, aksi halde vergi dairesi ya da İdare tarafından tahsil edilir.
Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz ve Başvuru Süreci
Bir binanın riskli olduğu belirlendikten sonra, tapu kütüğüne bu durumu belirten bir not eklenir ve durum ilgili bina sahiplerine bildirilir. Bildirimde, riskli yapı değerlendirmesine karşı belirli bir süre içinde itiraz edilebileceği belirtilir. Malikler veya yasal temsilcileri bu itirazları, yapının bulunduğu bölgedeki ilgili müdürlüğe ya da yetki devri durumunda İdareye sunabilirler. İtirazlar, genellikle Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü aracılığıyla değerlendirilir. Eğer bu müdürlük bulunmuyorsa, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü bu süreci yönetir.
Bakanlık tarafından oluşturulan teknik heyet, riskli yapı itirazlarına objektif bir şekilde bakar. Bu heyet, sadece dilekçede belirtilen sebeplerle sınırlı kalmaz, tüm durumu geniş bir perspektifle değerlendirir. Teknik heyetin bulguları sonucunda, yapının riskli olup olmadığına karar verilir. Heyet, bina hakkında yerinde incelemelerde bulunabilir. Ancak, nihai karar verilirken yapının risk tespit edildiği tarihteki durumu dikkate alınır. Bu sonuçlar, itiraz eden bina sahibine iletilecektir. Teknik heyetin verdiği karar sonrası aynı yapı için yeniden inceleme yapılmaz.
Riskli Yapı Tespiti Karşısında Hukuki İtiraz Yolları
Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın 125. maddesine göre idarenin gerçekleştirdiği tüm faaliyet ve kararlara karşı yargı yoluna başvurulabilir. Riskli yapı tespiti de bir idari karar olduğu için, bu tespitin iptali amacıyla idari yargı merciine başvurabilirsiniz. 6306 sayılı Kanun'un 6/9. maddesine göre, riskli yapı tespit kararının tebliği üzerinden 30 gün içinde ilgili yapının bulunduğu bölgedeki idare mahkemesine iptal davası açılabilmektedir.
Riskli yapı tespit kararına karşı sadece doğrudan menfaati zarar gören bireyler dava yoluna gidebilirler. Bu bağlamda, binanın malikleri ya da sınırlı ayni hak sahibi olanlar bu hakkı kullanabilirler. Ancak, kiracıların dava açma hakkı konusunda farklı yorumlar mevcuttur. Danıştay'ın birçok kararında kiracıların bu tür davalara taraf olma ehliyetinin olmadığı belirtilmiştir. Ancak, Danıştay İdari Dava Daireleri'nin bazı kararları kiracıların da riskli yapı tespitine itiraz edebileceği yönündedir.
Eğer mahkeme, dava sürecinde yürütmenin durdurulması yönünde bir karar alırsa, kesin karar verilene dek yıkım ve kentsel dönüşüm işlemleri bekletilecektir. Eğer mahkeme riskli yapı tespit kararını iptal ederse, bu, binanın risk taşımadığı anlamına gelir ve kentsel dönüşüm süreci son bulur.
Risk Taşıyan Yapının Boşaltılması ve Riskli Yapının Yıkılması
Riskli bir yapı olarak tespit edilen bir binanın bu durumunun resmi olarak onaylanmasından sonra, yetkililer, binanın maliklerine, yapının boşaltılması ve ortadan kaldırılması amacıyla altmış gün veya daha fazla bir süre tanır. Bina sahiplerinin bu süre zarfında binayı boşaltması ve yıktırması gerekir. Bunun yanında, binada kirada oturanlar ya da sınırlı ayni hak sahibi olan diğer kişilerin de binayı boşaltmaları zorunludur. Riskli yapıyı boşaltmaları için kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine malikler tarafından resmi bir bildirim yapılır. Eğer bina sahipleri bu bildirimi gerçekleştirmezlerse yetkililerce bu bildirim yapılır.
Belirlenen süre boyunca riskli yapının yıkılıp yıkılmadığı yerinde denetlenir. Eğer bina, malikleri tarafından yıktırılmazsa, binanın yetkililerce yıkılacağına dair bir uyarı yapılarak otuz gün veya daha kısa bir ek süre tanınır. Eğer bu ek süre içinde de binayı yıkma işlemi gerçekleşmezse, binaya elektrik, su ve doğalgaz tedariği kesilir. Sahipleri tarafından yıkılmayan riskli yapının boşaltılması ve yıkılması, yerel yetkililerin desteği ile İdare tarafından gerçekleştirilir ya da gerçekleştirilmesi sağlanır.
Risk Taşıyan Yapının Yerine Yeniden Yapı İnşası
Riskli bir yapının ortadan kaldırılmasının ardından, bina sahipleri, sahip oldukları pay oranında, en azından üçte iki çoğunlukla yeni bir yapı inşa etmeye karar verebilirler. Bu karar, içerdiği anlaşma şartlarıyla birlikte, karara dahil olmayan pay sahiplerine bildirilir. Bildirimden itibaren on beş gün içerisinde bu anlaşma teklifinin kabul edilmesi beklenir. Kabul etmeyen pay sahiplerinin arsa payları, Bakanlık tarafından belirlenen rayiç değere göre, en az bu değerde, karara katılan diğer pay sahiplerine açık artırma yöntemiyle satışa sunulur.
Bina sahipleri, aldıkları bu kararla, yeni bir yapı inşa etmek için müteahhitlerle anlaşma imzalayabilirler. Müteahhit, anlaşmaya uygun olarak inşaatı başlatmak ve tamamlamakla yükümlüdür. Ancak pratikte, bazı müteahhitlerin anlaşmaya uygun zamanlamada işe koyulmadığı ya da belirlenen sürede inşaatı bitirmediği durumlarla karşılaşılabilir. Bina sahiplerinin bu tür durumlar karşısında sahip oldukları haklar ve başvurabilecekleri yasal yollar bulunur.
Hak Sahiplerine Sunulacak Destekler
Anlaşma sonucu tahliye edilen alandaki binaların sahiplerine, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren Bakanlık tarafından belirlenen süre zarfında aylık kira yardımı yapılabilecektir.
Riskli yapı olarak belirlenen konut ve iş yerlerinin hak sahipleri, kira yardımından yararlanmak istiyorlarsa, bu yapıların bulunduğu şehirdeki ilgili Müdürlüğe veya Belediye'ye müracaat etmelidir. Bu başvurunun ya tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde ya da yıkım tarihinden itibaren üç ay içerisinde gerçekleştirilmesi zorunludur.
Binaların sahipleri, kiracıları veya bina üzerinde sınırlı ayni hakka sahip kişiler bu kira yardımına başvurabilir. Sahiplere verilecek kira destekleri için oturma şartı aranmazken, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahiplerinin riskli binada yaşamış olmaları gerekmektedir. Başvuru sahibinin hak türüne göre kira yardımının süresi değişkenlik gösterebilir. Başvurular, ilgili Müdürlük veya Belediye tarafından incelendiğinde uygun görüldüğünde;
A.R.A.A.D. Bilgi Sistemi üzerinden ilgili Müdürlük ve Belediye tarafından kira yardımı girişi gerçekleştirilir.
Konut veya işyeri sahiplerine, Bakanlıkça onaylanan miktarda, toplamda on sekiz ay süreyle kira yardımı sağlanır.
Konut veya işyerinde kiracı olarak oturanlara, ilgili bölgede sahiplere belirlenen aylık kira yardımı tutarı temel alınarak, iki aylık kira yardımı bir defada ödenir.
Sınırlı ayni hak sahibi olarak konut veya işyerinde ikamet edenlere, ilgili bölgede sahiplere belirlenen aylık kira yardımı tutarı temel alınarak, beş aylık kira yardımı bir defada ödenir.
Her sahip için sadece bir tip bağımsız bölüm için kira yardımı sağlanabilir. Bu bağlamda, farklı tipte bir konut ve bir işyeri için sahiplerin kira yardımı başvuruları dikkate alınacaktır.
Daha önce kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak kira yardımından faydalanan bir birey, riskli olarak belirlenen yapısından dolayı sahip sıfatıyla kira yardımı için başvurabilir. Bu durumda, daha önce kiracı olarak alınan iki aylık kira yardımı, sahip olarak alınacak toplam on sekiz aylık kira yardımından düşer. Benzer şekilde, daha önce sınırlı ayni hak sahibi olarak alınan beş aylık kira yardımı da sahip olarak alınacak toplam on sekiz aylık kira yardımından düşer.
Bir sahip ve riskli bir binada oturan kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi aynı bağımsız bölüm için kira yardımı başvurusunda bulunabilir. Bu durumda, eğer şartlar karşılanıyorsa hem sahip hem de riskli binada oturan kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kira yardımından faydalanabilir.
Riskli yapının Yapı Kimlik Numarası alındıktan sonraki bir tarihte bağımsız bir bölümün satılması durumunda, yeni sahip kira yardımı için başvuruda bulunabilir. Ancak, Yapı Kimlik Numarası'nın alındığı tarihte orijinal sahibin kira yardımından faydalanmamış olması gerekir. Eğer orijinal sahip kira yardımı başvurusunda bulunduktan ya da ödemeler başladıktan sonra riskli yapıdaki bağımsız bölümü sattıysa, kira yardımı ödemeleri orijinal sahibe yapılır."
Kentsel Dönüşüm Süreci Hakkında Merak Edilen Sorular
Riskli Yapılar Ne Olur?
Riskli yapı olarak belirlenen bir bina belirtilen süre içerisinde boşaltılmaz ve yıktırılmazsa, bu yapının su, elektrik ve doğalgaz bağlantıları kesilir.
Riskli Bir Yapı Olarak Belirlenen Bina Ne Kadar Süre İçinde Tahliye Edilmelidir?
Bir binanın riskli olduğunun tespit edilmesi durumunda, idare tarafından bina sakinlerine en az altmış gün süre tanınacaktır. Bu süre zarfında binanın boşaltılması beklenir. Eğer belirlenen süre içinde binanın tahliyesi gerçekleştirilmezse, idare ek olarak otuz gün daha süre tanıyabilir.
İdare Mahkemelerinde Avukat Bulundurma Zorunluluğu Var Mıdır?
Türk hukukunda, kişilerin mahkemede kendi haklarını bizzat savunma ya da temsil etme hakkı vardır. Bu nedenle, bazı özel durumlar dışında, İdare Mahkemelerinde de avukat tutma zorunluluğu yoktur. Ancak, İdare Hukuku'nun karmaşık yapısı ve idari yargı sürecinin özelikleri göz önüne alındığında, dava sürecinde olası hatalardan kaçınmak adına idare hukuku uzmanı bir avukatın rehberliği şiddetle tavsiye edilir.
Yıkım ve Tahliye Sürecinde Maddi Destek Var Mı?
- Evet, yıkım ve tahliye sürecinde maddi destek sağlanır.
- Yapının sahibi 18 ay süresince kira yardımı alabilir.
- Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri de kira yardımı alabilir, ancak ödeme miktarı ve süresi farklılık gösterir.
Kira Yardımı Başvurusu Nasıl Yapılır?
- Başvurular, riskli yapının bulunduğu ildeki Müdürlük veya Belediye'ye yapılmalıdır.
- Başvuru süreleri, tahliye veya yıkım tarihine göre belirlenmiştir.
Birden Fazla Riskli Yapı Durumunda Kira Yardımı Nasıl Yapılır?
- Aynı türden yapılar için yalnızca bir bağımsız bölüm adına kira yardımı alınabilir.
- Farklı türde yapılar (örneğin bir konut ve bir işyeri) için ayrı ayrı kira yardımı başvurusu yapılabilir.